Что происходит на рынке недвижимости Кипра в 2023 году?

Состояние рынка недвижимости на Кипре

Александр Косовский, специалист по недвижимости из компании Astons, делится своими наблюдениями о текущей ситуации на рынке недвижимости Кипра и выделяет основные тенденции. В течение последних двух лет четко наблюдается явный перевес в интересах продавцов, что связано с высоким спросом на жилье.

Популярные объекты

Квартиры, подходящие для участия в программе «ПМЖ за инвестиции», быстро находят своих покупателей. Обычно наибольшее количество обращений идет на объекты, стоимость которых составляет около €300 тысяч, особенно в популярных регионах острова.

Тенденции на рынке

Стоимость недвижимости на Кипре потихоньку растет, однако количество сделок продолжает стремительно увеличиваться. В 2022 году был зафиксирован рекордный объем продаж, создающий уверенность у продавцов. В результате, переговорный процесс стал более сложным, так как продавцы теперь обладают значительной властью на рынке.

Изменения в спросе во время пандемии

Динамика спроса на жилье заметно активизировалась еще во время пандемии, когда многие осознали, насколько комфортно и удобно иметь собственное жилье у моря в условиях локдауна.

Кто покупает недвижимость?

В последние годы Кипр стал особенно интересен гражданам:

• Великобритании
• Германии
• Других стран Европы

Которые оценили преимущества жизни на этом острове. Российские покупатели также активно участвуют в этом процессе, привлекаясь возможностью не только приобрести недвижимость, но и получить варианты иммиграции. Кипр стал домом для большой русскоязычной общины, что делает процесс адаптации более простым для новых жителей.

Преимущества жизни на Кипре

Остров предлагает много русскоязычных школ, а также специалистов, говорящих на русском, в банковских и медицинских учреждениях, что усиливает доверие среди потенциальных инвесторов. Кроме того, благоприятный климат, солнечные дни и чистое море играют значительную роль в выборе места для жизни.

Иммиграция и бизнес

С 2022 года Кипр стал магнитом для иммигрантов как физических лиц, так и целых компаний. Остров завоевал популярность среди бизнеса благодаря своей привлекательной налоговой политике, что стало причиной переноса множества компаний на его территорию. Это, в свою очередь, увеличило спрос на аренду недвижимости.

Изменения на рынке аренды

Рынок арендного жилья преобразился:

• Ранее доходность варьировалась в пределах 4-6%
• Теперь она может достигать 6-8% и даже выше

Это зависит от правильного выбора условий для приобретения объектов.

Спрос на недвижимость в 2023 году

К началу 2023 года тенденция роста спроса на недвижимость продолжила развиваться. По данным статистики, продажи иностранцам увеличились на 34% по сравнению с тем же кварталом предыдущего года, в то время как среди местных жителей рост составил 12%.

Сложности с оформлением сделок

Что касается процесса оформления сделок с недвижимостью, то он стал куда более сложным и многогранным. Кипрские банки всегда уделяли внимание источнику денежных средств, и сейчас требования к документам возросли.

Покупатели и компании вынуждены предоставлять множество документов для доказательства происхождения средств, а срок проверки может занять от двух до трех месяцев, что представляет собой препятствие для инвесторов из России. Таким образом, на фоне роста рынка и интереса со стороны покупателей правила стали более строгими, создавая определенные сложности при покупке недвижимости на Кипре.

Трудности вывода средств на Кипр

В последнее время российские банки сталкиваются с определёнными проблемами при выводе средств на Кипр. Эти сложности вынуждают местных застройщиков прибегать к использованию специальных договоров, что позволяет им всё же проводить транзакции, соблюдая законные требования России.

Проблемы на вторичном рынке

На вторичном рынке недвижимости ситуация ещё более сложная: финансовые операции здесь подвержены существенным затруднениям, а эти проблемы касаются не только Кипра, но и других стран Европы. Практически невозможно перевести деньги в пользу физического лица, являющегося резидентом страны, не имеющей дружеских отношений с Россией.

Покупка недвижимости и вид на жительство

Важно отметить, что для тех, кто собирается оформлять постоянный вид на жительство через покупку недвижимости, вторичный рынок не является подходящим вариантом. Участие в программе возможно лишь с новостройками.

Условия программы по получению вида на жительство

Ключевые условия для участия в программе «постоянный вид на жительство за инвестиции» на Кипре включают:

• Покупка недвижимости стоимостью свыше 300 тыс. евро (плюс НДС), которая должна быть приобретена непосредственно у застройщика.
• Подтверждение наличия годового дохода не менее 50 тыс. евро, получаемого из-за границы. Эта сумма увеличивается на 15 тыс. евро в случае, если в заявку включен супруг/супруга, а на 10 тыс. евро — за каждого несовершеннолетнего ребёнка.

Актуальность минимального дохода

Не забудьте, что предложение о повышении минимального годового дохода до 50 тыс. евро было представлено 21 апреля 2023 года. На сегодняшний день остаётся неясным, когда нововведения вступят в силу, поэтому до тех пор действителен старый предел в 30 тыс. евро. Для получения актуальной информации рекомендуется обращаться к специалистам компании Astons.

Практика платежей для россиян

Теперь обсудим, как россияне фактически осуществляют платежи в рамках данной программы. В соответствии с её условиями, средства должны поступать из-за границы, так как деньги, находящиеся на счёте в кипрском банке, требуют предоставления определённых документов, подтверждающих источник их поступления. Это нужно для доказательства того, что они не связаны с доходами, полученными на территории Кипра, а были переведены ранее с целью приобретения недвижимости.

Оптимальный вариант перевода

Оптимальной стратегией будет, если гражданин России выполнит перевод средств с банковского счёта в третьей стране. Многие покупатели уже имели зарубежные счета, а некоторые открывали их именно для этой сделки, обычно в банках Объединённых Арабских Эмиратов или Центральной Азии.

Сложности переводов из России

Что касается переводов из России, то их выполнение также возможно, но значительно более сложно. По нашим наблюдениям, ситуация будет ухудшаться с каждым месяцем из-за уменьшения числа банков, способных проводить переводы в евро. Последние новости сообщают о том, что Raiffeisen Bank рассматривает возможность полного прекращения своей деятельности в России, что, несомненно, усложнит процесс для клиентов, использовавших этот банк для своих финансовых операций.

Криптовалюта и покупка недвижимости на Кипре

Криптовалюта является весьма интересной темой, однако, когда речь идёт о покупке недвижимости на Кипре с целью получения постоянного места жительства (ПМЖ), следует учитывать ряд важных моментов.

На данный момент невозможно прямо расплатиться за жильё на Кипре криптовалютой, так как необходимым условием станет предварительный обмен цифровых активов на фиатную валюту с использованием специализированных обменников. Кроме того, потребуется открытие банковского счёта, чтобы сделать этот процесс легитимным.

Мы настоятельно не советуем прибегать к этому варианту, так как он может повлечь за собой ряд сложностей. Основная трудность заключается в том, что кипрские финучреждения проводят очень детальную проверку (due diligence) и могут задавать вопросы о происхождении ваших средств.

К примеру, банк может поинтересоваться источником денежных средств на вашем счёте в Грузии. В условиях использования криптовалюты оказаться в подобной ситуации будет значительно сложнее в плане предоставления доказательств происхождения денежных средств.

В этом свете существует риск не получить одобрение от банка на осуществление такой транзакции, особенно с учётом недавних санкций против ряда юридических лиц на Кипре за содействие россиянам в обходе различных ограничений.

Интерес к программе получения ПМЖ через инвестиции

Что касается программы получения ПМЖ через инвестиции, интерес к ней заметно увеличился. После закрытия аналогичных программ в Греции, Латвии и Мальте для граждан России, многие ищут возможность разблокировать свои счета в Европе и теперь обращают свои взгляды на Кипр — одну из немногих стран, где эта возможность всё ещё есть.

Мы ожидаем новый всплеск интереса, поскольку недавно была завершена программа получения гражданства через инвестиции в Гренаде, которая также принимала россиян. Эта ситуация делает возможность получения статуса ПМЖ на Кипре особенно актуальной, так как неясно, как долго такие условия останутся доступными.

Риски закрытия программы получения ПМЖ для россиян

Возникает ли риск, что программа получения ПМЖ может быть закрыта для граждан России? На данный момент вполне возможно, что такое развитие событий имеет место быть. В условиях неопределённости многое будет зависеть от дипломатической активности Кипра в переговорах с другими государствами и европейскими структурами, включая Европейский парламент и Еврокомиссию.

Возможно, Кипр сможет сохранить право выдачи вида на жительство для россиян, но и сценарий, схожий с ситуацией в Греции, где программы остаются, но россиян не принимают, тоже не исключён.

Предсказать дальнейшие шаги достаточно сложно. Например, в случае с Гренадой о закрытии программы стало известно всего за месяц до этого, и у желающих инвесторов практически не осталось времени на действия. Поэтому сейчас многие, кто рассматривает возможность получения ПМЖ, стараются не откладывать свои планы.

Задачи граждан России при получении ПМЖ на Кипре

Граждане России, стремящиеся получить статус ПМЖ на Кипре, решают сразу несколько ключевых задач:

• Создание надёжного запасного варианта. Приобретая недвижимость, человек автоматически получает статус ПМЖ, что позволяет ему в любой момент находиться на Кипре.
• Образование для детей. Это очень важно для семей с детьми, так как на острове имеются многие международные и британские школы, а также филиалы университетов из Великобритании.
• Комфортные условия жизни. Остров предлагает множество комфортных мест — от больших городов до тихих и уединённых уголков природы.

Жизнь на Кипре действительно имеет множество плюсов, и в свете текущих событий интерес к этому месту явно будет только нарастать.

Разнообразие возможностей

Вам предоставляются разнообразные возможности.

Процесс оформления статуса постоянного жителя Кипра через приобретение недвижимости включает в себя несколько значимых этапов, каждый из которых требует внимательного подхода и соблюдения определенных условий. В начале вам предстоит подписать соглашение о резервировании объекта и внести предоплату. Этот первичный этап, как правило, проходит достаточно быстро — за один день.

Далее следует этап юридической проверки договора и самого имущества. За этой процедурой обычно отвечает адвокат, который нежно изучает все детали и нюансы сделки. Проведение этого анализа может занять до одной недели. После завершения проверки необходимые документы направляются в кипрский банк, где также производится их проверка. Параллельно с этим важно, если деньги переводятся из России, организовать взаимодействие с банками в вашей стране. Этот процесс может задержаться и занять вплоть до трех месяцев.

После того как банковские структуры подтвердят все детали и одобрят транзакцию, осуществляется платеж, который обычно проходит уже в течение одной недели. Далее происходит регистрация права собственности на нового владельца с уплатой соответствующего гербового сбора. Весь этот процесс, как правило, занимает около одного месяца.

Следующим шагом будет необходимость сформулировать заявку для получения статуса постоянного жителя и направить её на рассмотрение. Этот этап может занять до шести месяцев. После этого заявителю необходимо будет прибыть на Кипр для сдачи биометрических данных, что осуществляется за одну неделю.

В итоге, от момента подписания договора до получения статуса постоянного жильца может пройти от шести до восьми месяцев. Важно отметить, что в последние годы сроки оформления значительно увеличились. Пандемия привела к образованию очередей в миграционной службе, что отразилось на процессе рассмотрения заявок, а также сделало более длительными проверки со стороны финансовых учреждений. Ранее данный процесс мог завершиться за три-четыре месяца, но сейчас эта цифра значительно возросла.

Обоснования для отказов

Совсем недавно встали вопросы, касающиеся отказов на подачу заявок в рамках данной программы. Имеются так называемые "стоп-листы", где перечислены категории заявителей, которым настоятельно не рекомендуют подавать документы. Так, наличие каких-либо уголовных правонарушений всегда являлось препятствием для участия в программе. На сегодняшний день также ввели ограничения, касающиеся индивидуальных санкций, компаний и их активов. Если существует хотя бы малейшее подозрение в этом плане, шансы на получение одобрения резко снижаются.

Финансовые требования

Часто причины отказов кроются в отсутствии прозрачности источников дохода. Инвесторам, желающим приобрести недвижимость, нужно подтвердить наличие регулярного дохода не менее €50 тысяч в год. Например, если гражданин получает прибыль от торговли криптовалютой и не декларирует свои доходы, это может стать причиной отказа в получении постоянного места жительства на Кипре.

Что касается поступления регулярного дохода от бизнеса в России, здесь стоит отметить, что такой вариант возможен, но с одним важным условием: сама компания не должна находиться под санкциями. С этой темой следует быть предельно внимательным. На практике недавние действия банка Кипра показали, что многие счета клиентов, не имеющих статуса ВНЖ на острове и подтвержденного дохода из России, были заблокированы.

Осторожность банков

В нынешних условиях банковские учреждения проявляют крайне высокую осторожность к вопросам санкций и нередко блокируют все подозрительные аккаунты. Процесс соблюдения требований комплаенса обходит их в крупную сумму, что подчеркивает необходимость соблюдения тщательного анализа каждого случая перед подачей заявки. Важно заранее знать, какие документы необходимо подготовить и какие аспекты декларирования являются обязательными.

Текущая ситуация

Ситуация для граждан России на данный момент считается значительно ухудшающейся. Мы постоянно занимаемся этой сферы и часто видим, что клиенты, услышав определенные новости, начинают откладывать свои решения, намереваясь "подумать" над своими дальнейшими шагами.

Заключение

В заключение хочу сказать, что рынок недвижимостиКипра на сегодняшний день демонстрирует небывалую активность и интерес со стороны иностранных инвесторов, что связано с рядом факторов. Нарастающий спрос на жильё с программой "ПМЖ за инвестиции", а также благоприятные экономические условия делают Кипр привлекательным для покупателей, стремящихся к стабильности и качеству жизни у моря.

Несмотря на некоторые сложности, связанные с проведением платежей и необходимостью подтверждения источников средств, многие россияне и другие иностранные граждане находят способы для успешного завершения сделок.

Тренды на рынке недвижимостиКипра

• Увеличение доходности аренды, что делает инвестиции в кипрскую недвижимость ещё более привлекательными.
• Продолжающийся рост спроса на жильё среди иностранных покупателей.
• Позитивные перспективы развития рынка, особенно учитывая интерес иностранных предпринимателей к открытию бизнеса на острове.

Кипр продолжает оставаться не только местом для летнего отдыха, но и полноценным домом для тысяч новых жителей. Я надеюсь, что изменения в законодательстве, касающиеся программ иммиграции и инвестиций, будут идти в ногу с растущими потребностями и запросами рынка.

В конечном счёте, привлекательность Кипра как одного из ключевых направлений для жизни и работы будет только возрастать, и это открывает новые возможности для всех заинтересованных в приобретении недвижимости на этом чудесном острове.