Цены на жильё упали? Нет — рост почти 19% и дефицит, который не уйдёт быстро

Рынок недвижимости Португалии: рост цен и долгий путь к избыточному предложению

Рынок недвижимости Португалии продолжает удивлять: по данным Eurostat, индекс цен на жильё вырос на 18,9% год к году в IV квартале 2025 года. Анализ рейтингового агентства DBRS показывает, что ситуация в сегменте ипотечного кредитования поддерживает высокие цены при ограниченном предложении и ряде специфических рисков. В нашей статье мы разберём, почему цены остаются высокими, какие факторы влияют на предложение и спрос, и что это значит для покупателей, инвесторов и экспатов.

Коротко о ключевых выводах DBRS и источниках данных

DBRS оценивает рынок жилищного кредитования Португалии и приходит к следующим основным выводам:

• Индекс цен на жильё вырос на 18,9% г/г в IV кв. 2025 (Eurostat).
• Объём сделок в 2025 году «стабилизировался», но доступность и дефицит предложения ограничивают активность (формулировка DBRS).
• Рост строительных затрат составил 4,7% г/г в феврале 2026 — фактор, который ограничивает скорый рост предложения.
• Наблюдаются первые признаки восстановления предложения через рост числа лицензированных жилых единиц, но отставание между лицензией и сдачей объектов означает, что дисбаланс сохранится в среднесрочной перспективе.
• Государственные меры, включая программу публичных гарантий для молодых покупателей, поддерживают спрос, но DBRS отмечает повышенное кредитное качество кредитов с публичными гарантиями и рекомендует за ними следить.

Источник основной информации — отчёт DBRS, а статистика цен — Eurostat; первичный репортаж LUSA повторяет эти данные.

Почему цены продолжают расти: баланс спроса и предложения

DBRS сводит объяснение к простому наблюдению: пока завершения нового строительства остаются на структурно низком уровне, а спрос остаётся устойчивым, цены будут держаться высокими.

Важные факторы спроса:

• Низкая безработица и стабильная экономика поддерживают спрос на кредиты и покупки.
• Государственные программы, особенно публичные гарантии для молодых покупателей, расширяют доступ к ипотеке.
• Спрос со стороны нерезидентов остаётся устойчивым — это характерно для популярных регионов Португалии.

Факторы предложения:

• Строительство новых объектов остаётся ограниченным по темпам ввода в эксплуатацию.
• Рост строительных затрат на 4,7% г/г (февраль 2026) делает проекты дороже и снижает маржу для застройщиков.
• Бюрократические и временные лаги между выдачей лицензии и завершением работ задерживают поступление новых квартир на рынок.

DBRS отмечает, что хотя число лицензированных жилых единиц растёт, это не равняется скорому дополнительному предложению, потому что от лицензии до сдачи проходит значительное время. Следствие — устойчивое ценовое давление при ограниченных сделках.

Что это значит для покупателей и инвесторов

Мы даём практические наблюдения, основанные на выводах DBRS и опыте работы с рынком:

• Для покупателей на первичном рынке: учитывайте, что налоговые стимулы и скидки для девелоперов начнут влиять на предложение не мгновенно. Значит, покупка «в ожидании падения цен» рискует оказаться дорогостоящей.
• Для инвесторов, ориентированных на доход от аренды: высокая цена покупки снижает текущую доходность, но в условиях ограниченного предложения и устойчивого спроса на аренду капитальные доходы сохраняются.
• Для заемщиков: мониторьте процентные ставки и структуру кредита (фиксированная vs плавающая ставка, срок, LTV). DBRS указывает на риск роста ставок в случае ухудшения геополитической ситуации; это ударит по платежеспособности домохозяйств.

Конкретные рекомендации для тех, кто планирует покупку или инвестицию:

• Рассмотрите ипотеку с фиксированной ставкой на минимум 3–5 лет, если вы планируете держать объект как основной дом или долгосрочную инвестицию.
• Оценивайте расходы на завершение и ввода в эксплуатацию в проектах «на стадии строительства» — удорожание материалов и задержки влияют на сроки выхода в доход.
• Делайте стресс-тесты платежеспособности при сценариях повышения ставки на 1–3 п.п.
• Если вы экспат или нерезидент, уточните налоговые обязательства и правила для покупки через юридическое лицо.

Наш опыт показывает, что многие покупатели недооценивают риск концентрации кредитов с публичными гарантиями: они облегчают вход на рынок, но по оценке DBRS имеют «относительно более слабый профиль кредитного риска». Это значит, что в ухудшении экономической конъюнктуры такие кредиты могут дать больший процент проблемных задолженностей.

Государственные меры: поддержка спроса и попытки стимулировать предложение

DBRS выделяет две крупные ветви мер, влияющих на рынок:

• Меры поддержки спроса: программы публичных гарантий, направленные на молодые семьи, которые повышают доступ к ипотечным кредитам.
• Меры стимулирования предложения: налоговые льготы и снижение бремени для строительного сектора.

По мнению агентства, меры, стимулирующие спрос, уже воздействуют на рынок и усиливают покупательскую активность; меры по предложению окажут эффект позже. Причины задержки очевидны: строительство требует времени от идеи до ввода в эксплуатацию, и даже рост числа выданных лицензий не переводится немедленно в новые жилые площади.

Практический эффект для участников рынка:

• Молодые покупатели получают реальную помощь для выхода на рынок, но это увеличивает конкуренцию за существующие объекты.
• Девелоперы получат налоговые стимулы, но фактический рост объёмов ввода будет зависеть от способности закрыть финансовые разрывы, привлечь рабочую силу и управлять ростом себестоимости.

Риски и триггеры, за которыми стоит следить

DBRS подчёркивает несколько рисков, которые могут изменить текущую картину:

• Геополитическая неопределённость, которая может привести к росту мировых процентных ставок и в итоге увеличить ставки по ипотекам в Португалии.
• Давление на способность домохозяйств выплачивать кредиты в случае роста ставок и/или ухудшения рынка труда.
• Концентрация кредитов с публичными гарантиями, которые агентство описывает как имеющие более слабый профиль риска; это требует целенаправленного мониторинга со стороны кредиторов и регуляторов.
• Продолжение роста строительных затрат, которое удорожает проектные бюджеты и может сократить число начинаемых проектов.

Эти факторы означают, что, хотя транзакции остаются устойчивыми сейчас, существует реальный сценарий ухудшения кредитных условий и снижения покупательской активности. Для инвестора это сигнал к диверсификации риска и более строгому анализу качества заемщика.

Региональная динамика и сегменты рынка: где внимание оправдано

DBRS даёт общий анализ по стране; специфика всегда важна на уровне регионов и сегментов:

• Столичные и прибрежные регионы обычно испытывают наибольшую нагрузку спроса со стороны нерезидентов и инвесторов.