Активен ли рынок недвижимости в Черногории в 2023 году?

Актуальность рынка недвижимости в Черногории в 2023 году

В данной статье мы намерены проанализировать состояние рынка недвижимости Черногории в 2023 году и рассмотреть характеристики двух востребованных ривьер – Будванской и Барской. На фоне второго квартала 2023 года можно заметить положительные изменения на рынке, который стал восстанавливаться после существенного роста объёмов продаж в 2022 году.

Этот подъем во многом был обоснован увеличившимся интересом со стороны туристов и инвесторов, стремящихся покинуть свои страны после карантинных ограничений, связанных с пандемией. Эксперты отмечают, что в прошлом году цены на жильё в приморских районах, а также в Подгорице возросли практически на 30%.

Изменения в покупательской активности

Активность русскоязычных покупателей сокращается, что обусловлено изменениями в экономической ситуации, особенно колебаниями курса рубля относительно евро. Однако стоит обратить внимание на то, что в начале 2023 года россияне значительно преобладали среди иностранных инвесторов в недвижимости Черногории.

К середине лета наблюдается тенденция к снижению этого интереса, и спрос становится более разнообразным, охватывая инвесторов из стран ЕС, Турции и Израиля.

Продолжение сделок с иностранными покупателями

Несмотря на эти колебания, сделки с участниками из России, Украины, Казахстана и Беларуси всё ещё продолжают иметь место. Многие иностранцы рассматривают Черногорию как новое место для проживания, так как приобрести вид на жительство здесь достаточно легко.

• В первом квартале 2023 года свыше 64 000 россиян зарегистрировались для краткосрочного пребывания в стране сроком до 30 дней.
• Многие из них, вероятно, решили остаться, оформив вид на жительство.

Влияние на местные власти

Местные власти начали выражать беспокойство по поводу наплыва иностранцев, поскольку с учетом численности населения Черногории, составляющего 620 000 человек, количество пришедших становится заметным.

Однако такая активность имеет и свои преимущества:

• Количество зарегистрированных иностранных компаний увеличилось на 25%.
• Лидируют среди этих предприятий бизнесмены из Турции, в то время как россияне занимают вторую позицию.

По статистике, турки чаще предпочитают Будву для своих бизнес-проектов, а россияне более активны в Баре.

Будванская и Барская ривьеры

Будванская ривьера, охватывающая такие известные места, как Ластва-Грабальски, Будва, Бечичи и Свети-Стефан, плавно переходит в Барскую ривьеру, которая включает Бар, Чань, Сутоморе и Утьеху. Общая протяженность побережья двух этих регионов составляет приблизительно 75 километров.

Несмотря на то что Будва традиционно привлекает больше туристов, интерес к Бара постоянно возрастает, что связано с комфортом и удобством этого региона.

Исторические корни Будвы и Бара

Будва и Бар обладают глубокими историческими корнями, восходящими к античным временам. Оба города гордятся своим богатым историческим наследием и уникальной архитектурой.

• В Будве туристов манит атмосфера старого города, который бережно сохранил следы различных эпох под своими крепостными стенами.
• Бар также предлагает множество исторических памятников, становится всё более популярным благодаря развитой инфраструктуре и уютным пляжам.

Сравнительно меньшая известность Бара в сочетании с растущим потоком иностранных инвесторов делает его привлекательным выбором для тех, кто ищет возможности для приобретения недвижимости на побережье.

Заключение

В итоге, Черногория, обеспечивая доступное жилье и комфортную жизнь, продолжает оставаться в центре внимания как для местных, так и для зарубежных инвесторов. Это делает её привлекательным местом в контексте мирового рынка недвижимости.

Историческое наследие старинного бара

В старинном баре можно обнаружить множество следов минувших времён, среди которых руины старинных крепостей и храмов, относящихся как к античным, так и к венецианским периодам. Особое внимание привлекает древнее оливковое дерево, которому более двух тысяч лет, и которое является самым старым оливковым деревом в Европе. Давайте подробнее рассмотрим уникальные черты каждого из этих прибрежных городов.

Климатические условия

Климат в двух соседних городах, Баре и Будве, практически не отличается. Оба расположены в зоне субтропиков и наслаждаются свежим морским бризом с Адриатического моря. Важно отметить, что в Баре солнечных дней значительно больше, благодаря чему он наряду с Ульцином считается одним из самых солнечных мест в Черногории.

Рельеф и ландшафт

Что касается рельефа, то Бар располагается на равнинной местности, что способствует формированию удобных широких улиц. Будва же частично находится в гористой местности, что затрудняет прогулки в таких районах, как Подмайне, Сеоце и некоторых селениях, например, Бечичи, Ивановичи, Станишичи. Здесь удобнее передвигаться на автомобиле.

Пляжи Будвы

Пляжи в Будве делятся на несколько участков:

• Славянский пляж — один из самых известных;
• Пляжи Могрен-1 и Могрен-2 привлекают множество отдыхающих;
• В поселках Будванской ривьеры также есть прекрасные места для купания с кристально чистой водой.

Большинство пляжей Будвы представляют собой галечные и песчано-галечные участки; они красивы и удобны, но в высокий сезон могут быть переполнены.

Пляжи Барской ривьеры

Пляжи Барской ривьеры также разнообразны и привлекательны. Наиболее известными являются:

• Пляжи в селениях Шушани;
• Пляжи Сутоморе (с песчаными и галечными участками);
• Утьеха (галечный);
• Добра Вода (мелкогалечный);
• Поселок Чань (песчано-галечный).

Однако стоит отметить, что купальные зоны в самом Баре часто покрыты крупной галькой и не всегда удовлетворяют требованиям комфорта.

Транспортная инфраструктура

Что касается транспортной системы, общественный транспорт в этих городах в целом развивается слабо, но между ближайшими населёнными пунктами есть регулярные маршруты. Например, в районе Будвы действуют автобусные маршруты:

• Соединяющие Будву с Бечичами;
• Рафаиловичами и Пожно, что позволяет добраться до Святого Стефана и обратно.

В Баре же основной маршрут соединяет Старый Бар с Чанем, проходя через несколько остановок, включая автобусную станцию в Сутоморе и завершаясь в курортной зоне Чань.

Близость к аэропортам

Одним из основных плюсов Будвы является близость к международному аэропорту Тивата, который находится всего в 20 километрах. В то время как расстояние от Бара до обоих аэропортов Черногории составляет:

• 47 км до Тивата;
• 55 км до Подгорицы.

Тем не менее, значительным преимуществом Бара является наличие железнодорожного сообщения. Поезда регулярно курсируют в столицу и северные регионы страны, такие как Колашин, Мойковац и Биело Поле. Кроме того, есть возможность легко добраться до соседней Сербии, ведь еженедельно поезда отправляются из Бара в Белград, а летом запускается дополнительный утренний рейс.

Необходимо отметить, что Бар выполняет также и функции порта. К сожалению, возможность паромного сообщения с итальянским городом Бари была приостановлена несколько лет назад. Однако не стоит терять надежду, что в будущем данный маршрут будет восстановлен.

Транспортные преимущества Бар

Если провести сравнение в сфере общественного транспорта и удобства для автолюбителей и пешеходов, то Бар, безусловно, обладает преимуществами. В отличие от него, Будва страдает от высокой плотности застройки, что сдерживает развитие дорог и не позволяет улучшить транспортную ситуацию, например, путём создания развязок.

Более того, данный курорт иногда оказывается перегружен потоками туристов, особенно в летний период – не хватает парковочных мест, а время, проведённое в пробках, на пути к пляжу может значительно затягиваться. В свою очередь, в Баре обстановка гораздо спокойнее, поскольку количество отдыхающих пока не столь велико.

Тем не менее, нельзя не упомянуть, что популярные места барской ривьеры, такие как Сутоморе и Добра Вода, привлекают множество туристов.

Социальная инфраструктура

Что касается социальной инфраструктуры, то оба эти города – и Бар, и Будва – предлагают достаточно комфортные условия для проживания на протяжении всего года. Здесь имеются:

• Школьные заведения, включая русскоязычные;
• Детские садики;
• Гипермаркеты.

При этом, в Будве отсутствует полная больница, функционирует только поликлиника. В то время как в Баре наличествует как поликлиническое учреждение, так и полноценная больница с родильным отделением.

Спорт и активный образ жизни

Оба населённых пункта предоставляют отличные возможности для занятия спортом. Здесь много различных спортивных объектов на любой вкус, включая:

• Стадионы;
• Фитнес-центры;
• Спортзалы;
• Уличные тренировочные площадки;
• Теннисные корты.

Торговая и развлекательная инфраструктура

Если говорить о торговой и развлекательной инфраструктуре, то в обоих городах, как в Будве, так и в Баре, представлено множество супермаркетов различных сетей, а также магазинов с разнообразным ассортиментом – от стройматериалов до одежды. В Будве имеется один крупный торговый центр – TQ Plaza, в то время как в Баре также расположен большой комплекс – HDL. В этом комплексе находится:

• Продовольственный гипермаркет;
• Магазин одежды Waikiki;
• Магазин бытовой техники Technomax.

Кроме того, в планах городских властей также предусмотрено создание нового торгового центра.

Развлечения и ночная жизнь

В сфере развлечений Будва, несомненно, занимает лидирующие позиции, ориентируясь на притяжение туристов. Множество ресторанов и кафе вдоль набережной постоянно заполнены отдыхающими, а ночная жизнь здесь всегда бурлит: клубы открыты, а туристы наслаждаются вечерними прогулками.

В то же время Бар предлагает совершенно иную атмосферу. Несмотря на то, что здесь также имеется достаточное количество кафе, большинство из них закрываются до часа ночи, даже в разгар летнего сезона. Для любителей бурных вечеринок Бар может показаться менее привлекательным, однако тем, кто рассматривает этот город в качестве места для постоянного проживания с семьёй, он может понравиться своим спокойствием и размеренным ритмом жизни.

Русскоязычное сообщество

В обоих городах проживает значительное количество граждан, говорящих на русском языке, причём в Будве их больше. Местные жители общаются, находят единомышленников и создают клубы по интересам.

Таким образом, оба города предоставляют разнообразные возможности для жизни и отдыха, но с совершенно различной атмосферой. Расположение, условия для спортивного досуга, а также насыщенность культурной жизни этих курортов разительно отличаются, что позволяет каждому выбрать подходящее место для отдыха или постоянного проживания.

Досуг в местных барах

В местных заведения и бары жители имеют возможность приятно проводить время, занимаясь настольными играми, посещая караоке или участвуя в спортивных и танцевальных мероприятиях.

Функционирование государственных органов

Если обратиться к функционированию государственных структур, то Будва и Бар представляют собой два разных муниципалитета, где можно заметить определенные различия в работе государственных органов.

Будва

В частности, Будва сталкивается с проблемами, связанными с большим количеством прибывающих иностранцев, что приводит к задержкам в процессе выдачи видов на жительство. Кроме того, оформление документов, подтверждающих право собственности на жилье, известных как листы непокретности, для новых владельцев может растянуться на срок до полугода.

Некоторые местные службы МВД в Будве иногда ограничивают замену водительских удостоверений для иностранцев сроком действия их вида на жительство, вместо положенных по закону десяти лет.

Бар

С другой стороны, несмотря на то что в Баре также наблюдаются очереди в МВД для подачи документов на вид на жительство, здесь бюрократические процедуры в целом проходят быстрее и более организованно.

Стоимость жизни

Рассматривая вопросы стоимости жизни, можно заметить, что в Баре, где нет такого активного потока туристов, как в Будве, цены в кафе и магазинах остаются более приемлемыми, без значительной надбавки для туристов. Теперь стоимость аренды жилья в Баре обойдётся на 20% дешевле, что является важным фактором для тех, кто рассматривает возможность сдачи недвижимости в аренду на короткий срок.

Возможно, Бар постепенно наращивает свой статус как туристическая дестинация, но до уровня Будвы ему ещё предстоит значительно вырасти.

Рынок недвижимости

Если говорить о недвижимости, то следует отметить, что Бар начинает активно наращивать свои позиции, приближаясь к Будве. В туристическом центре Черногории доступно больше объектов жилья, продажи здесь на более высоком уровне, и, как следствие, цены на недвижимость также растут.

Будва уже значительно застроена, здесь множество высотных зданий, и хотя виллы встречаются, большинство из них расположено в удаленных поселках.

Строительство в Баре

Бар же сейчас на этапе активного строительства, при этом этот процесс осуществляется в соответствии с заранее определёнными градостроительными планами, а не стихийно, как это было в Будве ранее. В этом портовом городке возводят как индивидуальные жилые дома, так и многоквартирные здания высотой до 11 этажей.

Строительные компании ориентируются на увеличение этажности сооружений, следуя современным тенденциям, в результате чего оба города продолжают расти ввысь. Новые виллы и небольшие дома активно строятся в предместьях и удаленных районах муниципалитетов.

Изменения в строительстве

Ранее Будванская ривьера была ведущим регионом по новостройкам, так как в Баре практически не велось новое строительство, однако последние годы принесли изменения, и Бар значительно ускоряет свои темпы развития.

Будва и ее привлекательность для покупателей

В целом, Будва является более дорогостоящим городом как для приобретения, так и для аренды жилой площади, что делает его весьма привлекательным для состоятельных людей.

Барская ривьера на протяжении долгого времени привлекает интерес немцев, в результате чего здесь сформировалась внушительная немецкая община. Эти покупатели чаще всего выбирают индивидуальные дома для жизни. Кроме того, в Баре активно рассматривают возможности покупки недвижимости русскоязычные клиенты, а также граждане Польши, которые, как правило, нацелены на приобретение квартир для отдыха.

Цены на жилье

При анализе цен на жилье можно выделить, что в Будве, ввиду высокой популярности курорта и нехватки участков для застройки, стоимость недвижимости заметно выше. В среднем:

• Квартиры в средней ценовой категории: 2500–3000 евро за квадратный метр.
• Элитные новостройки: от 4000 до 7000 евро за квадратный метр.
• Жилье в окрестностях города: может начинаться от 2000 евро за квадратный метр (высокие цены на первой линии).

В Баре, напротив, жилье на вторичном рынке или в новостройках можно приобрести по цене от 2000 евро за квадратный метр. Квартиры на начальном этапе строительства, то есть на стадии «котлована», часто стоят дешевле, что создает возможности для инвесторов продать готовые апартаменты уже через полтора года по более выгодной цене.

Популярные варианты жилья

Кондо в гостиничных комплексах, подходящие как для проживания, так и для аренды, представляют собой популярный выбор на черногорских курортах. Рассмотрим сегмент элитного жилья более подробнее:

• Кондо-отель в центре Будвы: роскошный 12-этажный объект с бассейном, спа-центром, магазинами и кафе. Апартаменты площадью 80 квадратных метров стоят приблизительно 480 000 евро.
• Клубный дом близко к центру: редкость из-за высокой плотности застройки. Апартаменты предлагаются в полностью готовом виде и меблированные. Цены от 4000 евро за квадратный метр.

Строящиеся комплексы

В строительстве крупного гостиничного комплекса на первой линии, который считается одним из самых масштабных на Адриатике, предусмотрен широкий спектр апартаментов по ценам от 175 000 евро. На его территории планируется создать большой торгово-развлекательный центр с бутиками известных марок и казино.

Средний ценовой уровень

В сегменте среднего ценового уровня можно выделить малоэтажный жилой комплекс под названием Como Residence, состоящий из трех зданий с бассейном:

• Расположение: на холме, в 5 минутах пешком от пляжей и гавани.
• Вид: квартиры предлагают великолепный вид на старый город, море и остров Святого Николая.
• Цена: апартаменты площадью 60 квадратных метров можно приобрести за 169 120 евро.

Кроме того, всего в 400 метрах от набережной в центре Будвы стартовало строительство нового жилого комплекса с бассейном и подземной парковкой.

Уникальный дизайн квартир и обустройство прилегающих территорий

В данной публикации особое внимание уделяется оригинальному дизайну квартир и обустройству внешних территорий. На сегодняшний день выбор квартир в этом регионе весьма впечатляющ. Например, студия предлагается по цене 123 000 евро. В популярном районе Бечичи новое жилье доступно по стартовой стоимости от 2500 евро за квадратный метр. Для объектов класса люкс, расположенных на первой линии у знаменитого плитчаного пляжа, цены на квартиры с мебелью колеблются от 4500 до 6000 евро за квадратный метр.

Элитный кондо-отель Liko Soho

Одним из самых примечательных проектов в Баре является роскошный кондо-отель Liko Soho, который располагает своей мариной и аквапарком и находится всего в 200 метрах от моря. Существует мнение, что этот объект станет знаковым для города, подобно тому, как когда-то стал Soho City. Квартиры площадью 74 квадратных метра в Liko Soho предлагаются за 347 000 евро. В непосредственной близости от этого комплекса, в районе Тополица, также планируется интересный инвестиционный проект, который может позже привлечь арендаторов. Здесь цены начинаются от 2700 евро за квадратный метр.

Элитный апарт-отель в центре Бара

В самом сердце Бара, всего в 100 метрах от пляжа, строится еще один роскошный апарт-отель. В этом комплексе будут как номера для гостиницы, так и полноценные апартаменты. Проект включает:

• спа-зону
• открытые и закрытые бассейны
• гимнастический зал
• казино
• рестораны и кафе
• конференц-залы
• просторную подземную парковку

Апартаменты площадью 68 квадратных метров здесь стоят 306 000 евро, а стоимость парковочного места равна 30 000 евро.

Бюджетные варианты жилья в Баре

Теперь давайте обратим внимание на более бюджетные варианты жилья в Баре. Шестиэтажное здание, расположенное всего в 400 метрах от моря и недалеко от центра города, строится по современным жестко установленным стандартам. Стоимость студии площадью 25 квадратных метров составляет 60 000 евро, тогда как одну спальню можно приобрести начиная от 90 000 евро. Квартиры с двумя спальнями стоят от 151 000 евро.

Еще один доступный вариант находится на стадии строительства – новый многоквартирный дом в центральной части Бара, который включает подземный паркинг. Стоимость студии размером 27 квадратных метров составляет всего 48 744 евро. В этом новом жилом комплексе, расположенном в 350 метрах от моря, ведется строительство жилья, где цены начинаются от 1900 евро за квадратный метр. Заказчиком данного проекта является известная на рынке компания, которая делает акцент на высоком качестве строительства.

Популярность Будвы и недостатки региона

Подводя итог, можно отметить, что Будва остается любимым местом для туристов. В основном, жилье здесь приобретается для краткосрочного проживания или последующей аренды для туристов. Высокие ставки аренды создают отличные условия для владельцев недвижимости в курортный сезон. Привлекательные стороны Будвы включают великолепные пляжи, развитую туристическую инфраструктуру и активную ночную жизнь. Тем не менее, не обойтись и без недостатков:

• высокие цены на жилье
• недостаточно развитая социальная инфраструктура (отсутствие больницы)
• избыточное количество туристов, приводящее к постоянной суете

Бар: традиционный город с перспективами

Бар же представляет собой традиционный город, который только начинает развивать инфраструктуру и заполняться знаковыми отелями для привлечения туристов.

Заключение

В заключении этой статьи хочется подвести итоги и поделиться своими впечатлениями о рынке недвижимости в Черногории и о魅力 двух ривьер, которые словно дополняют друг друга. Рынок действительно демонстрирует признаки стабилизации, что не может не радовать. После яркого бума продаж в 2022 году, когда Черногория привлекала внимание инвесторов, ситуация начала меняться. Увеличение цен на жилье и высокие инвестиции со стороны крупных групп покупателей, особенно из России и стран ЕС, подтверждают, что Черногория продолжает оставаться привлекательным направлением.

Несмотря на снижение интереса со стороны россиян в начале лета из-за экономических факторов, поток иностранных инвесторов не иссяк. Важно отмечать, что каждый гость, приезжающий в эту удивительную страну, оставляет свой след не только в экономике, но и в культурной жизни региона. Настоящее оживление в сфере открытых иностранных компаний лишний раз подчеркивает, что Черногория, как никогда ранее, становится международным центром для бизнеса и жизни.

Сравнение Будвы и Бара

Сравнивая Будву и Бар, можно заметить, что каждый город имеет свою неповторимую атмосферу и уникальные характеристики:

• Будва привлекает туристов своим историческим богатством и живописными пляжами.
• Бар, чуть менее популярный, предлагает спокойствие и уют, а также богатую историю.

Конкуренция между этими двумя ривьерами выгодна как для местных жителей, так и для туристов.

Перспективы Черногории

Наконец, я глубоко убежден, что каждый, кто решит посетить Черногорию, обязательно найдет здесь что-то свое. Будь то:

• исторические памятники,
• пляжи с голубой водой,
• или уютный уголок для проживания — выбор достаточно велик.

Черногория продолжает развиваться, и, на мой взгляд, впереди её ждут лишь светлые перспективы как для инвесторов, так и для туристов. Я уверен, что таким образом эта страна сохранит свою привлекательность на международной арене, а мы, как гости, увидим множество новых возможностей для отдыха и бизнеса.