8 миллионов пустующих квартир: почему владельцы отказываются сдавать жильё

• Генуя и Триест: рост на 11%.
• Анкона и Палермо: рост на 7%.
• Бари: рост на 5%.
• Милан: снижение на 10%, средняя аренда €1.152 (фаза ребалансировки после сильного роста).
• Рим: стабилизация, средняя аренда €1.019 (+2%).

Также важные корректирующие факторы:

• Наличие гаража увеличивает аренду в среднем на 11% (≈ +€80).
• Парковочное место даёт прибавку 7% (≈ +€50).
• Нефурнированное жильё дешевле на 9% (≈ −€66), частично меблированное −5% (≈ −€34).

Эти детали имеют значение для инвесторов: улучшение характеристик жилья может привести к заметному росту доходности и спроса.

Краткосрочная аренда: реальная доля и влияние на рынок

В публичном дискурсе краткосрочная аренда часто обвиняется в сокращении доступного жилого фонда. SoloAffitti показывает более взвешенную картину:

• Оценочное число объектов в короткосрочной аренде — около 500–600 тыс. единиц, то есть значительно меньше, чем долгосрочного фонда.
• В ряде случаев владельцы, делающие ставку на туризм, вообще бы не размещали жильё в долгосрочную аренду; короткая аренда не всегда является прямой заменой.
• Во время крупных событий (Юбилей в Риме, Олимпиада в Милане) наблюдается временный рост туристических предложений: +15% в Риме в 2025 и примерно +10% в Милане во время Олимпиады. Однако это не меняет долговременного баланса рынка.

Иными словами, краткосрочная аренда влияет локально и временно, но не объясняет фундаментальную проблему наличия миллионов пустующих квартир.

Что это значит для инвесторов, покупателей и арендаторов

Мы даём практические выводы для трёх ключевых групп:

• Для инвесторов и владельцев:

  • Рассмотрите инструменты страхования арендного дохода и договора с гарантией платежей.
  • Инвестируйте в характеристики, которые повышают востребованность (гараж, парковка, кондиционирование, базовая меблировка).
  • Планируйте стратегию выхода: длинные периоды простоя и юридические издержки влияют на доходность.

• Для арендаторов:

  • Высокая конкуренция на качественные объекты: будьте готовы к быстрой подаче документов, подтверждающих доход.
  • Внимательно изучайте условия депозитов и варианты страхования ответственности.

• Для покупателей на рынке жилья:

  • Оцените не только цену покупки, но и локальную ликвидность: в городах с растущими арендами окупаемость может быть лучше, но и риск пустых периодов выше.

Риски и возможные «подводные камни» реформы

Законодавческие изменения могут облегчить вход предложения на рынок, но существуют риски:

• Если изменения дадут гибкость без гарантий, владельцы останутся осторожными.
• Ускорение процедур выселения без социальной поддержки арендаторов может создать политическое напряжение и привести к протестам.
• Ожидаемый рост предложения может оказаться замедленным — собственники, унаследовавшие жильё, принимают решения медленно и эмоционально.

Я считаю, что реформа нужна, но её успех зависит от баланса: гибкость контрактов плюс реальные инструменты защиты для собственников.

Что могут сделать власти и рынок прямо сейчас

Конкретные шаги, которые способны снизить количество пустующих жилых единиц:

• Создание государственного или частно-государственного фонда гарантий арендного дохода.
• Развитие доступных страховых продуктов для покрытия риска неплатежей.
• Ускорение судебных процедур по выселению без потери прав арендаторов, нуждающихся в защите.
• Программы информирования и поддержки для мелких владельцев, включая налоговые стимулы за сдачу с подписанными гарантиями.

Каждый из этих пунктов требует политической воли и средств, но без них существенной части 8 млн не удастся вернуть на рынок.

Frequently Asked Questions

Почему в Италии так много пустых квартир, если арендаторы ищут жильё?

Потому что собственники не выводят объекты на рынок: они боятся неплатежей и длительных выселений. Система гарантий сейчас не даёт им достаточной уверенности, а многие собственники имеют эмоциональную привязку или унаследовали жильё.

Поможет ли закон Массимо Гаравалья решить проблему?

Закон предлагает большую гибкость контрактов и прозрачность ставок, это шаг вперёд. Однако без усиления гарантий для владельцев и инструментов страхования дохода его эффект будет ограниченным.

Значит ли это, что инвестировать в недвижимость в Италии сейчас рисковано?

Инвестиции остаются привлекательными, но риск выше из-за периодов простоя и судебных издержек. Инвесторам стоит учитывать локальные тенденции, вкладываться в улучшение характеристик объекта и использовать страховые механизмы.

Как арендатору повысить шансы на успешное заключение договора?

Подготовьте подтверждение дохода заранее, предложите страхование ответственности или поручительство и быстро реагируйте на запросы собственника. В условиях дефицита доступного предложения скорость и прозрачность значительно повышают шансы.

Итог: что реально изменит ситуацию

Рынок аренды в Италии не испытывает дефицита зданий, он страдает от дефицита доверия. Пока 86% собственников боятся неплатежей и 62% — выселений, большая часть жилого фонда останется вне оборота. Законодательные изменения важны, но по-настоящему сдвинуть ситуацию может только комплекс мер: страхование дохода, ускорение процедур и налоговые стимулы, ориентированные на мелких собственников. Без этого даже при высоком спросе вернуть на рынок 8 млн пустующих квартир будет трудно.

Практический вывод: если вы инвестируете, рассчитывайте стоимость владения с учётом риска простоя и юридических расходов; если вы арендатор, готовьтесь к быстрому поиску и подтверждению платёжеспособности — это фактические реалии сегодняшнего рынка.