11 млн семей борются за 3,8 млн квартир — кризис доступности в США

Цена и нагрузка на домохозяйства: арендаторы и владельцы в стрессовой зоне

Аффордability crisis — это не только о ценах на покупку. Это об общей нагрузке на бюджет домохозяйств.

Арендаторы:

• 49% арендаторов (22,7 млн домохозяйств) тратят более 30% дохода на жильё в 2024 году.
• 12 млн арендаторов отдают более 50% дохода на жильё, что классифицируется как тяжёлая нагрузка.

Владельцы жилья:

• Ипотечные ставки остаются высокими, но реальная нагрузка растёт из-за налогообложения и страховки.
• Налоги на недвижимость выросли на 31% с 2019 по 2025 год.
• Средние страховые взносы для домовладельцев увеличились на 72%, отчасти из-за роста затрат, связанных с погодными катастрофами.

Последствия:

• Увеличение числа домохозяйств, уязвимых к финансовым шокам.
• Риск невыплат и выселений в случае экономического спада.
• Снижение мобильности, так как владельцы не хотят терять выгодные условия по кредиту.

Наш вывод — рост внеипотечных расходов серьёзно ухудшает общий баланс доступности и делает многие дома менее доступными, несмотря на замедление спроса.

Политика и ответ власти: федеральная помощь не дотягивает, местные инициативы пробуют заполнить разрыв

Отчёт Гарварда чётко говорит: существующие федеральные программы не закрывают потребность. Хотя изменения в механизме Low-Income Housing Tax Credit помогут профинансировать дополнительные единицы, финансирования для ваучеров и государственного жилья недостаточно.

Местные реакции включают:

• Реформы зонирования, позволяющие больше юнитов на участке.
• Создание жилищных трастовых фондов и местных налоговых кредитов.
• Эксперименты с социальным жильём и поддержкой наиболее уязвимых.

Но есть пределы: только федеральный бюджет имеет масштаб и устойчивость, чтобы покрыть дефицит в миллионы единиц. В нашем мнении, без крупного федерального вливания многие местные меры останутся точечными решениями.

Что это значит для инвесторов, покупателей и экспатов

Рынок сейчас сложный и неоднородный. Вот практичные выводы, которые мы даём разным участникам рынка:

Для покупателей (особенно впервые):

• Оцените реальную стоимость владения: включайте в расчёт налоги и страховые премии, которые значительно выросли.
• Рассмотрите варианты покупки в зонах с ожидаемыми местными реформами зонирования — это может повысить предложение и снизить премию за дефицит.

Для арендодателей и инвесторов:

• Сегменты с низкой арендной платой остаются дефицитными, но рентабельность и риски различаются по рынкам.
• Рост страховых и налоговых расходов уменьшает чистую доходность.
• Механизмы субсидирования строительства доступного жилья (Low-Income Housing Tax Credit и местные кредиты) остаются ключевыми инструментами для стабильных проектов.

Для экспатов и внешних инвесторов:

• Ликвидность на вторичных рынках снизилась; сделки могут занимать больше времени.
• Учитывайте региональные различия в налогах и рисках, связанных с климатом, которые влияют на страховку и стоимость владения.

Наш практический совет: модель доходности должна включать рост внеипотечных расходов и возможные изменения в спросе из-за демографии и иммиграции.

Стратегии, которые работают сейчас

Если вы влияете на решение — покупаете, инвестируете или управляете портфелем — подумайте о следующих подходах:

• Оценка сценариев: строьте финансовые модели как для «жёсткого» пути (сонный спрос, рост расходов), так и для «всплеска» (резкий рост домохозяйств при улучшении экономики).
• Фокус на секторах с поддержкой налоговых стимулов и государственных программ — проекты с LIHTC или местными трастами дают стабильность.
• Географическая диверсификация: избегайте перегретых локальных рынков, где ликвидность низкая.
• Управление рисками климата: проверьте страховые издержки и уязвимость к погодным катастрофам.

Эти меры не устранят системную проблему, но снижают индивидуальные риски и улучшают долгосрочную устойчивость портфеля.

Риски, которые нельзя игнорировать

Нам нужно быть честными о рисках, даже если это спорит с желанием найти быструю «инвестиционную победу»:

• Макроэкономическая неопределённость и возможное дальнейшее падение иммиграции усугубят дефицит молодых домохозяйств.
• Рост внеипотечных расходов может отобрать часть спроса на покупку жилья.
• Местные инициативы могут вступать в противоречие с интересами инвесторов, увеличивая непредсказуемость нормативного режима.

Если вы рассчитываете на быстрый прирост стоимости в пригородах, подумайте о рисках связанной с низкой мобильностью и высокой долей домовладельцев, которые не готовы продавать.

Заключение: что нужно учитывать прямо сейчас

Отчёт Гарварда показывает сочетание слабого спроса на фоне долгосрочного дефицита доступного жилья — редкая и непростая ситуация. Для частных участников рынка важнее, чем прежде:

• Работать с реалистичными сценариями доходности.
• Включать в расчёты рост налогов и страховых сборов.
• Следить за местными зонинг-реформами и программами LIHTC.

Мы считаем, что локальные инициативы помогают, но без масштабного федерального финансирования дефицит в миллионы единиц останется нерешённым.

Frequently Asked Questions

Что означает «рост домохозяйств замедлился до 1,1 млн» для цен на жильё?

Это сигнал слабого базового спроса: при прочих равных давление на рост новых покупок снижается. Но дефицит доступных единиц остаётся, поэтому цены могут вести себя нестабильно в разных сегментах.

Почему собственники не переезжают, хотя рынок нестабилен?

Многие домовладельцы удерживают жильё из-за низких фиксированных ипотечных ставок, полученных ранее. Потерять такую ставку при покупке нового дома часто дороже, чем сохранить текущее жильё.

Помогут ли местные реформы зонирования решить проблему?

Реформы помогают повысить предложение в отдельных районах и облегчают строительство многоквартирных домов, но они не компенсируют федерального дефицита финансирования для жилищных ваучеров и глубоко доступных единиц.

Что важно учитывать иностранному инвестору, смотрящему на рынок США?

Оценивайте ликвидность локальных рынков, рост налоговых и страховых расходов, а также последствия низкой мобильности. Подумайте о долгосрочных налоговых стимулах и рисках, связанных с климатом.

Практический вывод: при планировании покупки или инвестирования учитывайте, что ежегодные продажи существующих домов на уровне 4,1 млн — самый низкий показатель за 30 лет, и это увеличивает риски ликвидности в отдельных сегментах рынка.