Недвижимость в Португалии

🇵🇹 Недвижимость в Португалии — жизнь у океана, инвестиции и ВНЖ в Европе

Португалия — страна, где европейская предсказуемость встречается с Атлантикой, старинной архитектурой и размеренным ритмом жизни. Здесь комфортно тем, кто ищет недвижимость у моря и хочет покупать в юрисдикции ЕС с прозрачной регистрацией прав, понятными налогами и высоким уровнем безопасности. Страна стабильно входит в топ самых безопасных в мире по международным индексам, а рынок недвижимости считается одним из самых устойчивых и “чистых” в Европе — спрос поддерживают туризм, релокация специалистов и внутренние покупатели.

Факты, которые важны перед покупкой. Официальный язык — португальский, валюта — евро (€). Население — около 10,75 млн человек, столица — Лиссабон. Номинальный ВВП — порядка €289 млрд, экономика прибавляет в среднем ~2 % в год. Территория — свыше 90 тыс. км², из них почти тысяча километров атлантического побережья на материке; в состав страны входят автономные регионы Мадейра и Азорские острова. Большая часть населения живет вдоль океана — именно здесь сосредоточен основной платежеспособный спрос и новые проекты: Лиссабон и побережье Кашкайша/Эшторила, Порту и Север, Алгарве на юге, а также перспективное Серебряное побережье (Silver Coast).

Доступность и инфраструктура, важные для владельца. Международные аэропорты в Лиссабоне, Порту, Фару и Фуншале обеспечивают круглогодичную загрузку аренды; высокий уровень медицины и школ делает локации удобными для семей. Английский широко распространён, цифровая инфраструктура развита (оптика/5G), поэтому страна популярна у фрилансеров и компаний. Для покупателей актуальны программы резидентства (D2, Digital Nomad, обновлённый формат инвест-виз), а также умеренные ипотечные ставки и возможность рассрочки в ряде новостроек. Для инвестора это означает: понятные входные правила, устойчивый спрос и прогнозируемую доходность от аренды при покупке в правильной локации.

🌍 Почему Португалия привлекает покупателей недвижимости

Португалия — это сочетание комфортной жизни, европейской защиты прав собственности и растущего инвестиционного потенциала. Покупатели ценят страну за мягкий климат, безопасность, гастрономию, удобную налоговую систему и стабильную доходность от аренды.

Главные преимущества рынка:

• Прозрачное законодательство и защита прав владельца;
• Европейская юрисдикция и членство в ЕС;
• Высокое качество строительства и инфраструктуры;
• Спрос на аренду со стороны туристов, студентов и экспатов;
• Умеренные налоги и лояльные условия для нерезидентов;
• Возможность получить вид на жительство или инвестиционную визу через покупку недвижимости.

Средняя цена жилья в стране по данным INE Portugal — около €2 622/м², а в Лиссабоне и прибрежных районах — €4 000–5 000/м². Рост цен в 2024–2025 годах составил около 15 %, и тенденция продолжается.

🏙️ Где покупать недвижимость в Португалии

Каждый регион предлагает свои преимущества и формат жизни:

• Лиссабон — столица и центр деловой активности. Популярны квартиры и пентхаусы в районах Парке-да-Наções, Байша и Алфама.
• Порту — север страны, сочетание старинной архитектуры и современных инвестпроектов, доступнее по цене.
• Алгарве — южное побережье с курортами мирового уровня (Лагос, Албуфейра, Виламоура). Отличное место для аренды и отдыха у моря.
• Кашкайш, Эшторил, Синтра — престижные пригороды Лиссабона с виллами и международными школами.
• Серебряное побережье (Silver Coast) — спокойные города с потенциалом роста и ценами ниже столичных.

Большинство покупателей выбирают Лиссабон и Алгарве для инвестиций, а центральные регионы — для спокойной жизни круглый год.

🏡 Как проходит покупка недвижимости в Португалии

1. Выбор объекта и проверка документов. Проверяется юридическая чистота, разрешения и наличие регистрации.
2. Подписание предварительного договора (Promissory Contract) и внесение задатка 10–20 %.
3. Основной договор (Escritura Pública) подписывается у нотариуса.
4. Регистрация права собственности в Conservatória do Registo Predial.

Средний срок оформления сделки — 2–4 месяца. Мы рекомендуем обращаться к местным юристам и лицензированным агентствам, чтобы исключить риски и ускорить процесс.

💶 Цены, ипотека и рассрочка в Португалии

Стоимость зависит от локации:

• вторичное жилье в регионах — от €1 500/м²;
• новые проекты в Порту и Алгарве — €3 000–4 000/м²;
• центр Лиссабона — от €5 000/м² и выше.

Банки выдают ипотеку иностранцам при первом взносе 20–30 %. Многие застройщики предлагают рассрочку на стадии строительства без процентов — удобный формат для инвесторов, не оформляющих кредит.

💸 Доходность и аренда недвижимости Португалии

Спрос на аренду в Португалии стабилен круглый год — благодаря туризму и релокации иностранцев. Доходность варьируется в зависимости от региона:

• Лиссабон и Порту — 5–6 % годовых;
• Алгарве — до 8 % при сезонной аренде;
• центральные регионы — 3–4 %, но с меньшими расходами на содержание.

Покупатели часто выбирают квартиры с профессиональным управлением, чтобы получать доход без участия в процессе — это распространённая практика среди иностранных инвесторов.

💰 Налоги и расходы на недвижимость в Португалии

При покупке:

• IMT (налог на передачу прав собственности) — от 1 % до 8 %;
• Stamp Duty (Imposto de Selo) — 0,8 % от стоимости;
• нотариальные и регистрационные сборы.

При владении:

• ежегодный налог IMI — 0,3–0,5 % от кадастровой стоимости;
• коммунальные платежи — 1–2 €/м² в месяц;
• налог на доход от аренды — 28 % для нерезидентов.

По сравнению с другими странами ЕС, совокупные расходы в Португалии остаются умеренными, а доход от аренды часто покрывает большую часть годовых платежей.

🪪 Визы, ВНЖ и программы для покупателей недвижимости Португалии

Португалия предлагает несколько вариантов для тех, кто хочет связать покупку недвижимости с возможностью проживания в стране:

• D2 Visa — для предпринимателей и фрилансеров, открывает путь к резидентству при наличии бизнеса или инвестиций.
• Digital Nomad Visa — для удалённых специалистов с доходом от €3 280/мес.
• Golden Visa (в обновленном формате) — теперь не требует обязательной покупки жилья, но сохраняет привлекательные условия для инвесторов.
• Программа NHR (Non-Habitual Resident) — льготный налоговый режим для новых резидентов сроком на 10 лет.

Покупка недвижимости стоимостью от €280 000–500 000 может стать основой для получения ВНЖ при соблюдении инвестиционных условий.

👨‍💼 Кому подходит недвижимость в Португалии

• тем, кто хочет жить у моря в безопасной и солнечной стране;
• инвесторам, ищущим стабильный доход от аренды и рост стоимости актива;
• семьям, планирующим переезд и европейское образование для детей;
• предпринимателям и фрилансерам, которым подходит Digital Nomad Visa;
• пенсионерам и инвесторам, ищущим спокойный ритм жизни и налоговые льготы.

🌞 Интересные факты о Португалии

• Более 300 солнечных дней в году — один из самых мягких климатов Европы.
• Португалия входит в топ-10 стран мира по уровню безопасности (Global Peace Index 2024).
• Иностранцы совершают около 13 % всех покупок недвижимости в стране.
• Средний рост цен за 10 лет — 113 %.

Лиссабон и Порту входят в топ европейских городов по качеству жизни и цифровой инфраструктуре.