Зыбкий рынок жилья в Швеции: Еще один пузырь, готовый лопнуть?

Илья Батлян - основатель компании с труднопроизносимым названием Samhallsbyggnadsbolaget I Norden AB, что в переводе с шведского на английский означает Social Building Company, фонд недвижимости, более известный под своим сокращением SBB.

Батлян родился в Черногории и переехал в Швецию в 1990-х годах во время Балканских войн. Там, в скандинавской стране, он получил степень в экономике и докторскую степень в демографии и планировании ухода за пожилыми людьми. Затем он начал успешную политическую карьеру под эгидой Шведской социал-демократической партии. После того, как он стал мэром небольшого города в провинции Стокгольм, он оставил все это позади в 2011 году, чтобы работать в недвижимостью.

Компания уволила его, но Батлян уже понял, что его будущее в этой сфере, и в 2016 году он основал SBB с большой и рискованной целью - инвестировать в недвижимость в секторе здравоохранения, дома престарелых, государственные школы и даже полицейские участки, а затем арендовать эти объекты местным правительствам. Его риск оправдался. За менее чем десять лет он построил бизнес-портфель, стоимостью 13 миллиардов долларов. Большинство инвестиций компании находятся в секторе социального жилья и муниципальной собственности в северных странах, которые были получены благодаря волне дешевых кредитов. К концу 2021 года SBB имела 60 миллионов квадратных метров недвижимости, равных 20 зданиям Empire State Building.

Однако сегодня SBB стала символом отрасли, которая страдает от резкого роста ипотечных цен (из-за повышения ставок, что также привело к снижению стоимости валюты), а также от бегущей инфляции (которая достигла пика в декабре прошлого года на уровне 12,3%, самого высокого за более чем 30 лет) и высокого уровня семейного задолженности. После достижения исторического максимума во втором квартале 2022 года, цены на жилье начали падать. "С тех пор они снизились примерно на 12%, что означает, что в реальных терминах они упали на более чем 20%", - говорит Андре Кеннингем, главный экономист исследовательской фирмы Capital Economics из Лондона. "Произошла значительная коррекция курса", - отмечает Даниэль Крал, старший экономист Oxford Economics.

Однако ситуация, по словам аналитиков, не является лопнувшим пузырем. "Хотя мы можем увидеть дальнейшее снижение в следующие месяцы, цены в конечном итоге вернутся к уровню 2020 года", - объясняет Йенс Магнуссон, главный экономист в SEB (Skandinaviska Enskilda Banken AB, финансовая группа Северной Европы).

Однако ситуация все еще вызывает беспокойство из-за высокого уровня семейной задолженности. В Швеции (население 10,8 миллиона человек) стать собственником жилья всегда было проще, чем арендовать, и ипотечные долги составляют 83% всех домашних долгов, согласно финансовому надзору страны. Шведы вдвое больше задолжившие, чем немцы или итальянцы. И недвижимость составляет 18% банковских кредитов, что втрое больше, чем в Испании, согласно Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР).

Цены на жилье и задолженность росли в результате последнего финансового кризиса в ответ на снижение процентных ставок. В течение почти пяти лет - с февраля 2015 года до конца 2019 года - процентные ставки на кредиты были отрицательными. Сегодня они составляют 4%, что стимулирует людей приобретать недвижимость, когда экономика процветает. Между 2008 и 2021 годами среднегодовой рост ВВП Швеции составил 1,7% (в два раза больше, чем в ЕС в целом).

Цены начали расти, чему способствовали высокие доходы, получаемые от бизнеса по перепродаже жилья. "Шведский рынок прошел классический цикл подъема и падения за последние 15 лет", - говорит Кеннингем. - "Цены удвоились с 2007 по 2022 год, что делает их наибольшим ростом среди большинства развитых экономик". Картинная еще грязнее, если посмотреть на финансовые обязательства домохозяйств. В среднем долг домохозяйства составляет около 195% от располагаемого дохода (после уплаты налогов). Этот показатель вызывает опасение, особенно когда процентные ставки на долг растут. И в контексте, где большинство ипотечных кредитов (от 60% до 70%) были оформлены по переменной ставке.

"Комбинация большого домашнего долга и переменных кредитов сделала шведские домохозяйства и экономику более чувствительными к монетарным решениям", - подчеркивает главный экономист SEB. - "Не то чтобы я особо беспокоился о том, что домохозяйства не смогут погасить свои кредиты, но это может значительно снизить другие расходы, что, в свою очередь, будет способствовать замедлению экономики", - говорит он.

Согласно прогнозам, Швеция станет единственной экономикой в Европе, которая скатится в рецессию в конце этого года.

Слабый рынок недвижимости уже сказывается на строительном секторе и, вместе с растущей неопределенностью и повышением затрат, тормозит инвестиции. "В хороший год мы видим около 75 000 новых начатых строительством жилья. В этом году мы будем счастливы, если увидим 25 000", - говорит Магнуссон.

Швеция, страна, где с 1940-х годов существует контролируемый рынок аренды, но где, в среднем, приходится ждать около 9,2 года, чтобы получить жилье в рамках этой программы, знает, что такое жилищный кризис. В начале 1990-х годов, после отмены жестких ограничений на ипотеки, рынок рухнул, вызвав крупный кризис, который привел к национализации двух банков, спасению третьего (с убытками, эквивалентными 12% ВВП) и девальвации короны. Стране потребовалось почти четыре года, чтобы восстановиться после шока.

В то время Илья Батлян, основатель SBB, только что приземлился на скандинавской земле и не имел ни малейшего представления о том, какой судьбой он наделен через три десятилетия. Вероятно, он никогда не предположил, что станет тем, кем он есть сегодня, и не представлял себе масштаб миллиардного бизнеса, который ему удалось построить, чей кредитный рейтинг теперь понижен до уровня мусорных облигаций, вынудив его уйти с поста генерального директора. Но и Caesarу, что принадлежит Caesarу: Батлян по-прежнему владеет 8,3% акций компании и почти 32% голосов в совете директоров.