Заморозка лицензий в Афинах сократила число объявлений на 8% — что это значит для инвесторов

Риски и возможные негативные последствия регулирования

Явные цели заморозки — снижение давления туризма и повышение доступности жилья — понятны. Однако мы видим ряд рисков:

• Снижение предложения может привести к росту суточных тарифов, что ухудшит доступность жилья для туристов и может сместить спрос в другие каналы, включая нелегальные варианты;
• Жёсткое регулирование способно отпугнуть профессиональных управляющих и инвесторов; если часть предложений исчезнет с рынка, секция краткосрочной аренды может утраченную ликвидность не вернуть в течение нескольких лет;
• Увеличение давления на налоговые органы и проверки может вызвать рост операционных издержек у владельцев, особенно у тех, кто перемещал активы между видами деятельности без корректного кода;
• Сбалансированный рынок потребует мер по увеличению нового строительства и модернизации устаревшего жилого фонда — без этого заморозка лишь частично решит проблему.

Мы считаем, что регулирование правильное при умеренной реализации, но чрезмерное ужесточение способно нанести ущерб отрасли.

Что делать покупателям и инвесторам: чек-лист и рекомендации

Ниже — практическая дорожная карта для тех, кто принимает решения прямо сейчас.

• Перед покупкой:

  • Проверьте наличие AMA и ATAK у объекта;
  • Запросите историю бронирований — объекты с реальными показателями загрузки имеют большую ценность;
  • Оцените налоговую историю собственника и статус регистрации бизнеса у AADE;

• Для владельцев портфеля:

  • Проверьте, зарегистрирована ли ваша деятельность корректно, особенно если у вас 3 и более объектов;
  • Убедитесь в правильности кода деятельности компании — в 2025 году выявлено ≈500 компаний с некорректными кодами;
  • Рассмотрите перевод части объектов в долгосрочную аренду или смешанный режим управления;

• Для экспатов, ищущих жильё:

  • Будьте готовы к меньшему выбору в центральных районах Афин и к более высоким суточным тарифам;
  • Смотрите предложения в соседних муниципалитетах или в Салониках, где регулирование отличается;

• Управляющие и агентства:

  • Инвестируйте в прозрачность и отчётность — платформы бронирования и учёт должны соответствовать налоговым требованиям;
  • Оцените риски концентрации портфеля и диверсифицируйте географию и типы аренды.

Сценарии развития рынка и рекомендации по стратегии

Мы рассматриваем три вероятных сценария развития рынка в ближайшие 2–4 года:

1. Умеренная корректировка

• Правительство удержит заморозку в ключевых центрах, но поддержит стимулы для строительства и модернизации жилья;
• Последствие: предложение стабилизируется, доходность для существующих качественных объектов останется на высоком уровне.

2. Усиление регулирования

• Дополнительные ограничения и ужесточение налоговых проверок могут уменьшить инвестиционную привлекательность краткосрочной аренды;
• Последствие: возможен отток профессиональных игроков и увеличение нелегальной аренды.

3. Отмена/ослабление мер

• Если давление со стороны турсектора возрастёт и экономика потребует больше квот для размещения туристов, ограничения могут быть смягчены;
• Последствие: рост конкуренции и замедление роста цен на аренду.

Мы считаем, что наиболее устойчивым будет первый сценарий при согласованной политике: сочетание контроля за регистрацией и стимулирования строительства.

Влияние на туризм и местные сообщества

Краткосрочная аренда в Греции обеспечивает существенную инфраструктуру приема туристов: в августе 2025 года 247 000 объектов предлагали около 1 000 000 спальных мест. Любые ограничения, которые резко сократят предложение, могут привести к росту цен на размещение в пик сезона и перераспределению туристического потока.

При этом структурные проблемы жилищного сектора — дефицит строительства, старый жилищный фонд, урбанизация — остаются ключевыми факторами роста арендной платы. На конференции Short Stay Athens 2026 представители рынка подчёркнули, что краткосрочная аренда не является первопричиной всех проблем рынка жилья.

Frequently Asked Questions

Вопрос: Что такое AMA и почему он важен?

Ответ: AMA — это регистрационный номер для недвижимости, используемой в краткосрочной аренде. Наличие AMA подтверждает легальную возможность сдавать жильё для краткосрочных туристических размещений и влияет на ликвидность и стоимость объекта.

Вопрос: Повлияет ли заморозка AMA на цены на покупку недвижимости в Афинах?

Ответ: В краткосрочной перспективе заморозка может поддержать цены на объекты с действующими AMA из-за ограниченного предложения. Долгосрочно на цены будут влиять строительство, экономическая динамика и туристический спрос.

Вопрос: Как инвестору снизить риски, связанные с новыми проверками AADE?

Ответ: Убедитесь в корректной регистрации бизнеса, правильности кода деятельности и прозрачности налоговой отчётности. Проведите аудит своей документации и истории доходов от аренды.

Вопрос: Стоит ли переводить объект из краткосрочной аренды в долгосрочную?

Ответ: Это зависит от местоположения и доходности. В центральных районах с высокой потребительской нагрузкой долгосрочная аренда может обеспечить стабильный доход и снизить регуляторные риски.

Заключение и практический вывод

Заморозка выдачи новых AMA в центральных районах Афин и Салоников уже привела к 8%-ному сокращению объявлений и снижению активных AMA примерно на 2 500 единиц в центре Афин. При этом сектор демонстрирует рост выручки: €980 млн в 2025 году, плюс €110 млн или +12,6%. Эти данные говорят о том, что рынок продолжает адаптироваться: предложение сокращается, но спрос остаётся устойчивым.

Наш практический вывод: если вы инвестируете в недвижимость Греции, особенно в формат краткосрочной аренды, приоритеты должны быть такими — юридическая чистота (AMA/ATAK), налоговая прозрачность и диверсификация портфеля. И помните конкретную эмпирическую цифру: в 2025 году обнаружено около 1 000 владельцев с тремя и более объектами без регистрации предпринимательской деятельности — это реальный риск, который следует минимизировать при покупке или управлении активами.