Закупка роскошных апартаментов в Черногории, Сербии и Боснии и Герцеговине: месячная аренда и по цене средней годовой зарплаты

В последнее время аренда роскошного жилья в Черногории, Сербии и Боснии и Герцеговине обходится в несколько тысяч евро в месяц, что является недоступным для многих граждан. Наиболее высокие цены наблюдаются в туристических районах и привлекательных локациях. В Черногории самыми дорогими являются квартиры на побережье, где арендная плата в Будве может достигать 5.000 евро в месяц. В центральной части страны и в Подгорице для квартир высшей категории понадобится выделить до 2.500 евро, тогда как на севере цены редко превышают 1.000 евро.

Согласно данным, предоставленным информационному агентству "Вести" агентстваминедвижимости, значительную часть арендованных квартир берут иностранные граждане, такие как турки, немцы, французы и аазербайджанцы, а также дипломаты. Представители этого сектора отмечают, что количество русских и украинцев, которые в течение последних трех лет доминировали на рынке недвижимости, значительно сократилось. Цены на сайтах агентствнедвижимости топовые в Будве, где аренда трехкомнатных роскошных квартир в центре города или в районе жилого комплекса "Дуклей" колеблется от 2.500 до 5.000 евро.

Похожие квартиры можно найти и за 1.500 евро, но только в менее привлекательных местах или в старых зданиях. Двухкомнатные квартиры стоят от 1.500 до 3.000 евро в месяц. Наиболее доступными являются однокомнатные квартиры, которые стоят как минимум 1.000 евро, в чаще около 1.300, с верхней границей около 2.000 евро. Некоторые из них расположены в соседнем районе Бечичи, а за 1.000 евро можно найти и в Рафаиловичах.

По информации Управления статистики, средняя зарплата в апреле составила 828 евро. В Подгорице наиболее востребованными районами остаются кварталы City и Master, Central point, а также окрестности “Capital plaza”. Как указали эксперты из агентстванедвижимости "Taluma", однокомнатные роскошные квартиры имеют площадь до 50 квадратных метров и стоят от 550 до 650 евро в месяц. Двухкомнатные квартиры оцениваются в пределах 800 – 1.000 евро.

Чаще всего арендуются квартиры с мебелью, в то время как без мебели берут в основном для коммерческих нужд. Стоит заметить, что цены на аренду в последние несколько месяцев снизились на 100-200 евро. Квартиры, которые еще несколько месяцев назад можно было арендовать за 700-750 евро, теперь стоят 600-650 евро. Хотя собственники недвижимости продолжают настаивать на аренде двухкомнатных квартир по озвученным ранее ценам, на самом деле часто конечная сумма достигает 800-850 евро.

По словам специалистов, наименее востребованы квартиры в районах Маслине, Zlatica и Загорич. Агенты из "Центра" говорят, что роскошные квартиры чаще всего сдаются с полной меблировкой, хотя встречаются случаи, когда квартиры сдаются без мебели по запросу зарубежных посольств, которые часто требуют аренду именно немеблированных квартир.

Кроме того, спрос на жилье есть и в части города через реку Морача, в районе Горица C, в зданиях "Green level" и "Bemax" в Толоšком лесу, "Normal" у Храма, "Vezir" на берегу Мораче и "Zetagradnje" возле градского стадиона. Однокомнатные квартиры стоят от 500 до 800 евро, тогда как аренда двух- и трехкомнатных варьируется от 800 до 2.000 евро. Площадь однокомнатных составляет от 45 до 60 квадратных метров, в то время как квартиры с несколькими комнатами имеют площадь от 65 до 130 квадратных метров.

При этом местное население зачастую не в состоянии оплачивать такие высокие аренды. Основными арендаторами остаются дипломатические представительства иностранных государств, которые считаются наиболее желанными арендаторами, так как они оплачивают аренду и счета вовремя и арендуют на срок мандата сотрудников, обычно от трех до четырех лет. Арендодателями также выступают международные организации с офисами в Подгорице.

Согласно данным агентства "Square", в действительности чаще всего сдаются качественно меблированные роскошные квартиры, площадь которых варьируется от 50 до 150 квадратных метров. Как утверждают эксперты, за лучший однокомнатный вариант в Подгорице необходимо будет выделить не менее 700 евро, в то время как двухкомнатные стоят от 1.000 до 1.500, а трехкомнатные могут достигать 2.000 евро.

Агентства, которые "Вести" проверили, не имеют больших предложений по роскошной недвижимости на севере страны, но в Колаšину цены на однокомнатную квартиру в центре составили 650 евро. В числе объявлений 2023 года была зафиксирована однокомнатная квартира стоимостью 1.000 евро.

Недавно в сербских новостях появилась информация о том, что один из пентхаусов на 340 квадратных метров в районе Београд на Воде сдаётся за 9.000 евро в месяц. Огромное внимание привлекает не только этот неновощенный объект с великолепным видом на Саву, но и несколько других роскошных квартир. Один из таких объектов площадью 220 квадратных метров был сдан за 6.300 евро, в то время как меньшая квартира в этом же районе была сдана за 5.000 евро.

Однако это всего лишь отдельные случаи, так как большинство роскошных квартир сдаются по ценовому диапазону от 1.500 до 3.500 евро в месяц. Наиболее распространенными локациями являются новые жилые комплексы на Новом Белграде, Врачаре и Старом городе, а также, конечно, Савский венец с доминирующим видом - Београд на Воде. Эти роскошные квартиры представляют собой, как правило, новые постройки в самом сердце города, в кварталах с хорошей репутацией.

Обычно они расположены на верхних этажах с красивым видом, и интересно, что доступны как с мебелью, так и без мебели. Но мебель обязательно должна быть роскошной. Один из важнейших аспектов аренды - это обеспечение парковочного места. Аналогичные предпочтения зачастую отмечаются и у покупателей роскошного жилья.

Эксперт по недвижимости Катья Лазаревич объясняет, что ситуация с покупателями роскошной недвижимости изменилась за последние годы. "Люди, которые хотят купить элитное жилье, готовы вложить значительные средства, но хотят получить достойное качество, а не обман. Такие покупатели не согласны платить высокую цену за жилье с плохой планировкой. Они достаточно требовательны и продвигают свои условия", - отмечает она.

Условия, по которым оцениваются квартиры, достаточно многообразны, но самым важным остается наличие безупречной документации на жилье. Если по каким-то причинам регистрация квартиры выглядит сомнительно, то о покупке не может быть и речи. Кроме того, покупатели хотят знать, кто является жильцами здания. "Они не хотят соседей из мира шоу-бизнеса", - комментирует Лазаревич и добавляет, что часть Београда на Воде может заинтересовать звезд, однако другая категория покупателей избегает таких зданий.

Также важно, каков вид из окон: покупатели хотят видеть либо живописные пейзажи, либо виды на аналогичные роскошные здания. Чтобы квартира считалась элитной, её площадь должна составлять как минимум 150-200 квадратных метров и в основном быть расположенной на высоких этажах. Цены варьируются от 4.500 до 9.000-10.000 евро за квадратный метр. "Такое жилье должно включать как минимум три комнаты и два санузла. Безусловно, важна высота потолков, многослойный пол, адекватная вентиляция кухни и ванной. Наиболее дорогие квартиры расположены в особых зданиях, например, в Куле на Београде на Воде.

Дорогие квартиры должны также предоставлять качественную тепло- и гидроизоляцию, а всё чаще также и хорошую звукоизоляцию. Лифт должен быть большим и бесшумным. Новые покупатели таких объектов перед покупкой изучают другие здания застройщика, чтобы убедиться в их качестве. Они проверяют старые здания и их состояние, интересуются качеством строительства.

"С квартирой обязательно должно идти парковочное место, и иногда покупатели обращают внимание на ширину места, так как у них крупные автомобили. Я наблюдала, как покупатели измеряют и проверяют, поместятся ли их машины в гараж," - замечает наша собеседница.

Лазаревич отмечает, что обычно покупают готовые квартиры, а если речь идет о Београде на Воде, то искатели предпочитают дома ближе к Саве и с видом на реку. В этом случае они готовы заплатить и за строящееся жильё. В конце концов, она подчеркивает, что покупателями таких квартир и домов чаще всего становятся бизнесмены и молодые специалисты в области информационных технологий.

При покупке они осуществляют расчеты через банковский счет, а не через кредиты. В случае покупателей из-за границы, как наших, так и иностранцев, деньги переводятся на счет в банке Сербии, а затем производится оплата. Они платят все налоги, так же как граждане Сербии, но не имеют права на возврат НДС.

По информации Республиканского геодезического управления, в последнем квартале 2023 года самый дорогой квадратный метр был зафиксирован в Београде на Воде — в среднем 4.430 евро за квадратный метр, а максимальная стоимость в этот период составила 8.735 евро. Район Новый Дорćол стоил в среднем 4.308 евро за квадрат, а Лукс 51 на Новом Белграде - 3.155 евро. Среди наиболее дорогих локаций в Сербии - Виктори гардeнс в Чукарице с средней ценой 2.708 евро за квадрат, Зему́н Виста с 2.555 евро и Воždовачке капије на Вождовцу с ценой около 2.470 евро за квадрат.

На протяжении последних нескольких лет в Боснии и Герцеговине наблюдается резкое удорожание недвижимости, и цена за квадратный метр квартиры тоже сказалась на увеличении суммы, которую тратят на аренду. Рост цен на аренду квартир зафиксирован в различных городах, особенно в туристических центрах. Как утверждают агенты по недвижимости, в среднем летние цены по сравнению с предыдущими двумя годами выросли на 100 КМ (50 евро), что соответствует росту на 10–20 процентов. Однако, как говорит Ади́н Яшер, сертифицированный агент по недвижимости, этот рост не столь заметен, если сравнивать его с ценами на продажу квартиры, где квадрат подорожал на 40 процентов (стоимость квадратного метра сейчас варьируется от 3.000 до 10.000 КМ).

«Этот рост цен, который стал очевидным на рынке продажи недвижимости, особенно квартир, не сопоставим с увеличением цен на аренду. Я бы даже сказал, что владельцы недвижимости часто заблуждаются, полагая, что рост цен на недвижимость в продаже должен способствовать росту арендной платы. Наблюдается небольшой рост арендной платы, особенно на однокомнатные квартиры вблизи трамвайных остановок, которые наиболее востребованы. Но в целом, если смотреть на рынок в целом, не было значительных изменений по сравнению с предыдущими годами. Могу сказать, что изменения очень минимальны, кому-то на счастье, кому-то на беду», - резюмирует Яшер и добавляет, что если аренда была 500, то сейчас составляет 600 КМ, в то время как цены на роскошные и крупные квартиры понизились. "Цены на роскошные квартиры, которые арендуют иностранцы, действительно упали, так как спрос на них снизился," - отмечает он.

Согласно данным Numbea, крупнейшей мировой базе данных о стоимости жизни, на однокомнатную квартиру в центре столицы Сараева в среднем необходимо выделять 623,81 КМ в месяц, тогда как аналогичное жилье на окраине города обходится в среднем 454,55 КМ. Подобные наблюдения также подтверждает Яшер, который объясняет, что цену аренды квартиры определяет несколько факторов. "Какова квартира, какова её отделка, близость к общественному транспорту и наличие парковки. Если говорить об однокомнатных квартирах, их стоимость не заметно выросла. То есть, чтобы арендовать однокомнатную квартиру, следует выделить около 500 КМ. Безусловно, есть и более дорогие варианты, но, как я уже упомянул, всё зависит от определенных факторов. Двухкомнатная квартира на Добрине стоит около 400-500 КМ, на Грбавице аренда колеблется от 500 до 700 КМ. А в центре от 700 до 1.000 КМ, конечно, всё зависит от наличия парковки. На Илидже аренда составляет около 500 КМ. Однако если сравнить положения последних годов с текущими, можно смело сказать, что цены на аренду значительно возросли в районах, находящихся за пределами центра города, таких как Добрине и Алипашино поле.

"Как вы слышали, всё это варьируется, и есть ещё один аспект, который стоит учитывать при аренде. Например, важно рассматривать новостройки и наличие парковки, поэтому аренда двухкомнатной квартиры может стоить и по 600, 700 и 800 КМ в таких локациях, как Ступ и Добрине. Именно эти места являются наиболее востребованными", - размышляет Яшер. В Мостаре цены немного ниже: аренда однокомнатной квартиры в центре стоит в среднем 450 КМ, в то время как те, кто живет вне центра, платят около 300 КМ.

Аренда однокомнатной квартиры в Банялуке составляет примерно столько же, сколько и в Сараеве – около 500 КМ, а вне центра она начинается с 400 КМ. Ситуация с домами несколько иная. Аренда этажа дома обойдется от 400 до 800 КМ, тогда как полное жилье стоит от 1.000 до 1.500, а виллы с бассейном могут стоить и до 5.000 КМ. По словам агентов по недвижимости, довольно интересным является тот факт, что многие владельцы отказались от долгосрочной аренды и сдают свои квартиры по посуточно. Цены, как правило, колеблются от 40 до 50 КМ за день. Конечно, роскошные квартиры стоят дороже. Так, за 150 КМ можно арендовать квартиру с джакузи. Для домов цена другая. Средняя цена аренды квартиры превышает 100 КМ за день, но она может достигать и более 1.000 КМ в день, в зависимости от наличия бассейна.