Законодательство Монклоа снижает гарантии владения недвижимостью в Испании

Индекс международных прав на собственность (IIDP) показывает, что испанская оценка в рейтинге IIDP помещает страну на 26-е место среди 37 развитых экономик. Таким образом, Испания отстает от стран-лидеров по защите собственности. Испания на 8,3 процентных пункта ниже среднего значения в ОЭСР и на 6,8 процентных пункта ниже средней оценки, получаемой странами, входящими в ОЭСР и ЕС.

При сравнении с Финляндией, которая имеет лучший результат по IIDP, Испания имеет результат на 28,5 процентных пункта ниже. Генеральный директор Института экономических исследований (IEE) Грегорио Искуердо представил эту информацию и отчет "Частная собственность в Испании. Необходимость признания прав собственности в жилищных вопросах. Индекс права собственности 2020", в котором отмечается, что право собственности "является неотъемлемым правом и основой современных обществ".

Документ указывает на новые жилищные законы как один из факторов, уменьшающих защиту частной собственности в Испании. "Эти меры в области жилья создают неопределенность и правовую неопределенность", - отмечает Грегорио Искуердо. "Проблема таких мер, как контроль цен, запрет выселения или конфискация, заключается в том, что, нарушая частную собственность, они создают неопределенность и правовую неопределенность, и могут постоянно подрывать доверие к рынку, что приводит к распространению негативных последствий даже после их завершения", - отмечает IEE. "Следует принять меры, которые решат истинную причину проблемы, а именно недостаток предложения арендного жилья", - добавляет он.

Меры против собственности IEE выявляет "некоторые угрозы" праву собственности в испанской экономике, которые, главным образом, связываются с сферой жилья: с одной стороны, Проект закона о праве на жилье стремится контролировать цены на аренду. По мнению IEE, контроль цен на аренду - это мера очень сомнительной конституционности, которая не только не способствует улучшению доступа к рынку аренды, но является также контрпродуктивной, поскольку она уменьшает предложение по объему и качеству, натягивает цены в нерегулируемых зонах и ухудшает эффективность распределения ресурсов, тем самым затрудняя доступ к арендованному жилью, особенно для групп с наименьшим доходом, которые предполагается поддерживать.

С другой стороны, IEE упоминает декрет о защите от выселения. По мнению экспертов, серьезность этой меры заключается в том, что она означает продвижение к некоторой социальной и правовой легализации заселения жилых помещений, что нарушает правовую защиту и частную собственность, а также вызывает эффект притяжения и увеличение неоплаты в условиях уже высокой просроченной задолженности. Кроме того, одним из наиболее прямых последствий будет ограничение предложения в аренду, особенно для наиболее уязвимых групп, так как как собственники, так и финансовые учреждения потребуют дополнительных гарантий, которые они не смогут предоставить, и приоритет будет отдан платежеспособным лицам перед рисками, предусмотренными этими мерами.

Кроме того, экономисты упоминают временные конфискации жилья. По их мнению, это очень неудачная мера, более эффектная чем эффективная, потому что она неэффективна, мало гибка и нарушает права собственности, а также вводит искажения на рынке жилья, что способствует сохранению имеющихся проблем. Природа права собственности несовместима с принудительным отделением пользования и пользования имуществом от желаний и воли его законного владельца. С другой стороны, единственным правильным способом определения справедливой цены, позволяющей возместить нанесенный ущерб, является квантование стоимости альтернативного лучшего использования и никогда - худшего альтернативного использования: искусственная административная цена на аренду защищенного жилья.

"Чтобы стимулировать предложение, ключевым является простая, стабильная и предсказуемая регулирующая среда, которая обеспечит определенность и юридическую защиту, и которая не создаст асимметричное отношение между арендодателем и арендатором. Кроме того, частные инициативы также можно поддерживать посредством налоговых стимулов для строительства арендного жилья, а также через предоставление доступного государственного земельного участка", - отмечает Грегорио Искуердо. "С другой стороны, также можно обратить внимание на продвижение социального жилья через схемы публично-частного партнерства, обеспечивающие эффективное управление и более низкие затраты для государственного сектора", - добавляет он.

Важность регистраторов

В Испании Регистр собственности является одним из главных гарантов прав собственности, поскольку своей работой он обеспечивает юридическую защиту, прозрачность информации и удобство передачи собственности. Основные цели Регистрации собственности - обеспечить недвижимое имущество, защитить недвижимость, обеспечивая юридическое движение недвижимого имущества, и способствовать доверию экономических агентов к недвижимости в качестве гарантии сделок финансирования, снизив риски в контрактах, которые имеют объект недвижимое имущество, посредством информации, содержащейся в его книгах, так что тот, кто доверится содержанию этих книг, будет защищен.

По мнению IEE, испанская система Регистров собственности является полностью "надежной и гарантийной", что проявляется в Рейтинге подиндекса Регистрации собственности Индекса права собственности, в аспекте физического владения, где Испания значительно превосходит среднее значение ОЭСР, а именно на 3,3 процентных пункта, и его превосходство еще больше, на 5,6 процентных пункта, по отношению к среднему значению в Европе. Таким образом, Испания занимает высокое место в рейтинге, отражая высокое качество Регистров собственности.

IEE подчеркивает, что в последние годы испанская регистрационная система внедрила множество инноваций, которые позволили улучшить уровень защиты юридической безопасности и стать действенным инструментом сотрудничества с государственными администрациями, совершенствуя такие области, как градостроительство, окружающая среда, цифровизация, защита потребителей. "Целесообразно продолжать работать в этом направлении по улучшению и модернизации Регистрационной институции в Испании, используя преимущества новых технологий", - отмечает IEE. "Среди них следовало бы продвигать гармонизацию недвижимой информационной рекламы государств-членов, создавая европейскую модель простой записи. Рекламирование недвижимости в Европейском союзе, схожее во всех странах, будет способствовать укреплению и развитию внутреннего рынка и правовой системы, которые развиваются", - добавляет он.