Законодательная путаница ограничивает обратный ипотечный кредит в Испании

В ноябре 2022 года замглавы Банка Испании Маргарита Дельгадо выступила перед средствами массовой информации на семинаре "40 лет ипотечного рынка: вызовы и тенденции отрасли" и произнесла фразу, которая прошла почти незамеченной. "В прошлом попытки внедрения таких продуктов, как обратная ипотека, имели мало успеха, либо из-за ошибок в маркетинге, либо потому, что они совпали с началом кризиса 2008 года", - сказала она.

Дельгадо говорила о "сложном продукте", как его называет руководство, изданное Банком Испании. На самом деле, обратная ипотека - это финансовый продукт, предназначенный для того, чтобы пожилые люди могли получить дополнительный доход от своего жилья, не потеряв при этом собственности или права пользования им. В прошлом попытки внедрения таких продуктов, как обратная ипотека, имели мало успеха.

Обратная ипотека - это особый вид ипотечного кредита, предназначенный для людей старше 65 лет, у которых есть собственное жилье без обременений, что позволяет получить ликвидность от этого недвижимого имущества, не потеряв владения жильем, которым они могут пользоваться до момента смерти. Продукт может быть дополнен страховкой на пожизненное содержание, которая гарантирует им такой же уровень дохода на всю жизнь.

В течение семинара "Обратная ипотека" Мадридского коллегия экономистов Хулиан Сальседо, президент Форума недвижимостных экономистов, раскрыл, что "в 2022 году в Испании было предоставлено 550 000 ипотек, и только 629 из них были обратными ипотеками". Это показатель того, что такая модель не прижилась в Испании, но успешно используется в других странах.

Родриго Робледо, генеральный директор финансовой политики и казначейства Мадридского сообщества, объясняет, что происходит и ставит это в перспективу: "В 2018 году в Великобритании было предоставлено 47 000 обратных ипотек, в Испании недостаточно финансовой культуры, недостаточно информации, и можно подумать, что это дорогой продукт. Кроме того, существует риск долголетия населения для учреждений, существует риск недвижимости для банка, который может остаться с неликвидным жильем, и они также боятся проблем, которые могут возникнуть в связи с их репутацией". В 2018 году в Великобритании было предоставлено 47 000 обратных ипотек, в Испании недостаточно финансовой культуры.

Родриго Робледо, генеральный директор департамента финансовой политики и казначейства CAM Обратная ипотека истекает в возрасте 90 лет, и Робледо жалуется на то, что "он не может перестать получать плату за продление срока жизни". Чтобы решить эту проблему, он предлагает помощь со стороны администрации, такую как "увеличение ежемесячной арендной платы или помощь наследникам с будущим жильем, например, включение его в парк государственного жилья".

Нотариус Когда кто-то решает подписать обратную ипотеку, наступает момент посещения нотариуса для утверждения условий. Карлос Энтрена, нотариус, утвердил около пяти обратных ипотек за свою профессиональную жизнь. По его мнению, "то, что банки готовят, является очень сложной моделью с точки зрения концептуальной и юридической. Одно дело - срок погашения, другое - прекращение долга, еще другое - банковское взыскание. Нужно различать понятия", а в отношении требований он утверждает, что "это обычная ипотека с определенными характеристиками. Я не могу позволить, чтобы это было понято как кредит или займ. Обратная ипотека - это не то, это гарантированное право на обязательство. Это нелепость закона 2007 года".

Обратная ипотека - это не кредит, это нелепость закона. Карлос Энтрена, нотариус

Энтрена предлагает решения и предупреждает о многочисленных проблемах, которые он видит в обратной ипотеке. "Я думаю, что интересно сочетать ее с частичной выплатой страховки на пожизненное содержание".

Исполнение Даже срок и будущее обратной ипотеки не привлекают стороны. "Долг должны погасить наследники, хотя обратная ипотека истекает в возрасте 90 лет, никто не может требовать это, она просто истекает и начисляется проценты. Это одна из главных проблем. Гарантия исполняется только после смерти заемщика". "Если наследники не платят, банк действует, предоставляя время для размышлений о том, хотят ли они оплатить квартиру посредством упрощенного режима. Еще одна проблема, которую нужно решить, чтобы добиться успеха", - заключает он по этому вопросу.

Нужно избегать поручителей и исполнения ипотеки. Карлос Энтрена, нотариус

Есть еще одна проблема, на которую указывает Энтрена: "Появление поручителей опасно, потому что они затем появляются в реестре должников. Нужно избегать поручителей и исполнения ипотеки. Если наследники не платят или их нет, банк должен приступить к исполнению в судебном или ипотечном порядке в течение пяти лет, это нужно устранить, придумать что-то, потому что нужно избегать этого".

Наконец, нотариус упоминает ограничение по взысканию, момент, когда банк должен исследовать наследство и свободные активы. "Нужно преследовать эти активы, определить их... это еще одна проблема. Нельзя тратить время на исследование наследства умершего".

Mapfre и Santander В итоге Энтрена говорит, что обратная ипотека "не станет популярной, если не избавиться от всех этих проблем". В Испании Mapfre уверена, что обратная ипотека, которую она будет продавать совместно с Santander и которую Министерство экономических дел одобрило в начале месяца, будет успешной, хотя она также признает, что это не продукт для всех. "Поколения, которые сейчас имеют 30 или 40 лет, будут нуждаться в финансовом дополнении к государственной пенсии, которая всегда будет присутствовать и будет фундаментальной", - пояснил вице-президент Mapfre, который также попросил "более сильной защиты" таких планов частного пенсионного обеспечения со стороны государственного аппарата. Имущественный рынок в Испании изменился всего за два года, и рынку и законодательству необходимо адаптироваться к образу жизни будущих поколений.