Турецкие покупатели через болгарские фирмы: парламент Греции запускает пересмотр правил

Новая волна трансграничных сделок: почему это важно для тех, кто следит за недвижимостью Болгарии

Если вы следите за рынком недвижимости Болгарии, новость из Афин требует внимания: турецкие граждане массово используют компании, зарегистрированные в Болгарии, для покупки объектов в приграничных районах Греции. Это не просто редкий локальный кейс — об этом прямо заявил в парламенте заместитель министра национальной обороны Греции Афанасиос Давакис. Наша статья объясняет, что именно произошло, какие юридические изменения готовит Афины и что это значит для инвесторов, покупателей и консультантов, работающих с недвижимостью в регионе.

Вступление с фактом

30 января 2026 года в греческом парламенте прозвучало признание: существующая система позволяет иностранцам обходить ограничения через корпоративные структуры, зарегистрированные в соседних странах. Закон, действующий с 1990 года, теперь подвергается пересмотру. Мы разбираем последствия этого шага для рынков недвижимости Болгарии и Греции, а также даём практические рекомендации для инвесторов.

Что именно признало греческое правительство

Вопрос в парламенте поднял депутат партии «Греческое решение» Парашос Пападакис. Он указал на компании, имеющие турецких акционеров, но зарегистрированные в Болгарии, которые покупают:

• сельскохозяйственные земли и поля;
• коммерческие объекты — магазины и склады;
• жилые дома и многоквартирные здания.

Заместитель министра Афанасиос Давакис подтвердил наличие проблемы и объявил о начале изменений законодательной базы: «Развитие международной среды и усложнение форм экономической деятельности требуют постоянного пересмотра и обновления закона, чтобы он оставался действенным и не допускал злоупотреблений». Давакис подчеркнул, что процесс ведётся «с институциональной серьёзностью и в полном соответствии с законодательством ЕС», и изменения должны быть строгими, юридически устойчивыми и практичными.

Почему используются болгарские компании: механика сделки

Здесь мы переходим от фактов к практике. Мы видим несколько стандартных мотиваций и механизмов, которые делают регистрацию компании в Болгарии привлекательной для покупателей из третьих стран, таких как Турция:

• Более простая регистрация компании и доступ к единому европейскому пространству хозяйствования.
• Наличие корпоративных сервис-провайдеров и юристов, которые оформляют компании с минимальным участием владельца.
• Использование корпоративной структуры для обхода ограничений на прямую покупку земли иностранцами в отдельной стране.

Эти механизмы не изобретены в Болгарии; они используют общие возможности регистрации компаний внутри ЕС и слабую координацию между национальными правилами собственности и корпоративным правом. Но теперь в Греции обнаружили, что схема применяется массово в приграничных территориях и требует реакции.

Что это значит для рынка недвижимости Болгарии и для тех, кто инвестирует туда

Снова: речь о покупке греческих объектов через болгарские юрлица, но последствия затрагивают и болгарский рынок корпоративных услуг. Что важно учитывать:

• Увеличенный спрос на услуги регистрации фирм в Болгарии может повысить нагрузку на местных юристов и посредников.
• Внимание греческих и европейских регуляторов к такого рода структурам может привести к более строгому контролю за реестром бенефициарных владельцев (UBO) в Болгарии.
• Для покупателей недвижимости Болгарии это означает более пристальное внимание к прозрачности собственников: покупатели, использующие болгарские фирмы для других целей, столкнутся с дополнительной проверкой.

Мы отмечаем: сам факт использования болгарской регистрации выявляет уязвимость в процедурной части. Это не обвинение Болгарии как страны — это сигнал о том, что международные потоки капитала через корпоративные юрисдикции требуют большего контроля.

Юридическая реакция Греции и рамки ЕС

Афанасиос Давакис заявил, что греческое законодательство, действовавшее с 1990 года, уже подвергается переработке. Основные тезисы, которые он озвучил:

• Необходимость обновления норм для противодействия злоупотреблениям.
• Новые правила будут разработаны в полном соответствии с нормами ЕС, чтобы быть юридически устойчивыми.
• Законодательная инициатива должна быть «безопасной, институционально структурированной и долговечной».

Это означает, что греческие поправки, скорее всего, будут затрагивать:

• критерии при рассмотрении заявок на покупку земли иностранцами;
• требования к раскрытию конечных бенефициаров корпоративных покупателей;
• санкции за сокрытие владения или использование фиктивных номинальных структур.

Поскольку Греция действует в пределах правил ЕС, любые изменения нельзя будет применять произвольно. Закон должен выдержать проверку на соответствие свободе движения капитала и другим директивам. Но и у государств-членов есть пространство для ограничения приобретения земли в пограничных и стратегических зонах, если это оправдано национальной безопасностью и публичными интересами.

Практические последствия для покупателей и инвесторов

Мы даём конкретные рекомендации, основанные на опыте рынка и на том, что объявлено в парламенте Греции:

• Если вы рассматриваете покупку недвижимости Болгарии или использование болгарской компании для иностранных сделок, проведите усиленную проверку поставщика корпоративных услуг.
• Требуйте подтверждений конечных бенефициаров (UBO) и просите документы о происхождении средств.
• В греческих сделках в приграничных районах ожидайте более строгих проверок и задержек при согласовании — планируйте время сделки с запасом.
• Сотрудничайте с юристами, имеющими практику как в Болгарии, так и в Греции: кросс‑юрисдикционная экспертиза теперь не формальность.

Это не просто рекомендация по безопасности.