Турецкие инвесторы уводят миллиарды: рекорд покупок зарубежной недвижимости в 2025

Как рост цен в Турции перевернул рынок: деньги текут за границу

Рост цен на недвижимость в Турции уже изменил поведение игроков рынка. В нашей оценке это не простая циклическая корректировка — это сдвиг в направлении капитала. В первые 11 месяцев 2025 года иностранцы купили в Турции недвижимости на $2,06 млрд, тогда как турецкие инвесторы вложили за рубежом $2,42 млрд, и за год объём турецких покупок за границей достиг исторического максимума в $2,657 млрд. Эти цифры идут из исследования EVA Real Estate Valuation и подтверждают: недвижимость Турции перестала быть основным притяжением капитала внутрь страны.

Краткий анонс вывода

Для тех, кто следит за рынком недвижимости Турции и планирует сделки за границей, важно понять: высокая цена и низкая арендная доходность внутри страны делают зарубежные объекты более привлекательными для турецких инвесторов. Это меняет конкуренцию в популярных направлениях и влияет на стратегию покупки для иностранцев и экспатов.

Что происходило в цифрах: входящие и исходящие потоки капитала

Исследование EVA Real Estate Valuation, на которое опирается наша статья, показывает конкретные показатели:

• Январь–ноябрь 2025: иностранцы приобрели в Турции недвижимости на $2,06 млрд; турецкие инвесторы купили за рубежом на $2,42 млрд.
• За последний год: чистые покупки иностранцев в Турции составили $2,308 млрд; совокупный объём турецких инвестиций в иностранную недвижимость достиг $2,657 млрд.

Эти данные говорят о смене баланса: приток иностранного капитала в Турцию сократился при одновременном росте оттока турецкого капитала в зарубежную недвижимость. Генеральный менеджер EVA, Кансел Тюргут Языджи, объясняет динамику рядом факторов, о которых ниже.

Почему турецкие инвесторы выбирают зарубежные рынки

Мы выделяем несколько ключевых причин, которые прямо названы в исследовании и подтверждаются поведением рынка.

• Визовые сложности и возможности получения ВНЖ/гражданства. Многие зарубежные программы предлагают более предсказуемые пути к постоянному проживанию и гражданству, чего в Турции не дать одним контрактом на покупку жилья.
• Активы, номинированные в иностранной валюте. Турецкие инвесторы ищут защиту от волатильности лиры и стремятся к доходам в евро, фунтах или долларах.
• Арендная доходность в Турции не росла в такт ценам на жильё. Ограничения на повышение арендной платы в последние годы снизили коммерческую привлекательность локальной аренды.
• Семейная миграция: значительная доля покупок делается семьями, планирующими образование детей за границей или долгосрочный переезд.

Языджи отмечает, что эти факторы вместе создают устойчивую мотивацию для вывоза капитала. Я бы дополнил: когда люди платят более высокую цену за квадратный метр и видят лимиты на рост доходов от аренды, ими движет прагматизм — искать стабильность и предсказуемый денежный поток.

Куда уходят деньги: направления и их особенности

По данным EVA, основные направления притока турецкого капитала — Черногория, Португалия, Греция, Великобритания, Испания и Дубай (ОАЭ). Каждое направление привлекательно по своим причинам:

• Черногория: близость, относительно низкие барьеры входа, привлекательные условия для резидентства и турпоток.
• Португалия: программы ВНЖ и «золотые визы» (хотя условия менялись), налоговые стимулы для резидентов, развитый рынок аренды для краткосрочной и долгосрочной сдачи.
• Греция и Испания: сравнительная доступность, туристические потоки и развитые рынки аренды, которые дают желаемый доход в евро.
• Великобритания: инвестиции связаны с образованием и породой стабильной правовой среды, несмотря на более высокие барьеры входа.
• Дубай: быстрое оформление, валюта дохода в долларах, высокий спрос арендаторов и гибкие правила владения для иностранцев.

Эти рынки притягивают две основные категории турецких покупателей:

• Инвесторы, ориентированные на доход от аренды и хеджирование валютных рисков.
• Семьи, ищущие жильё для переезда и образования детей.

Что это значит для покупателей и инвесторов из других стран (включая русскоязычных)

Если вы рассматриваете покупку за границей — будь то инвестиция или личный дом — нужно учитывать влияние турецкого спроса. Мой практический взгляд таков:

• Рост конкуренции. В популярных регионах, где турецкие покупатели активизировались, может увеличиться спрос и давление на цены.
• Изменение структуры спроса. Турки часто покупают в валюте и под проживание или сдачу в аренду, это усиливает спрос на объекты с готовой инфраструктурой и доступом к международным школам.
• Валютный фактор. Если вы планируете сдавать жильё в евро или долларах, ожидайте повышенного интереса от инвесторов, которые также думают о хеджировании против лиры.

Практические советы для русскоязычных покупателей:

• Оцените доходность в валюте, а не только в местной. Рассчитывайте cap rate и gross yield в той валюте, в которой будете получать платежи.
• Проведите стресс‑тест по курсу и по уровню заполняемости. Туристические рынки подвержены сезонности.
• Учтите иммиграционные правила в стране покупки; для части турецких инвесторов ВНЖ и образование детей были ключевыми мотивациями.
• Сверьтесь с налоговым консультантом по двусторонним соглашениям и налогообложению аренды и продажи.

Риски и ограничения: что может пойти не так

Любая волна перекрывающего спроса несёт риски. Вот главные, которые мы видим:

• Ценовой шок в целевых странах.