Суд ЕС отменил применение налога на передачу недвижимости к внутригрупповым реорганизациям в Португалии

Что произошло и почему это важно для недвижимости Португалии

4 июня 2026 года Суд Европейского Союза вынес решение по делу Nova Iberomoldes – SGPS, S.A. против Autoridade Tributária e Aduaneira (дело C-837/24), которое прямо затрагивает налогообложение операций с корпоративными структурами, владеющими португальской недвижимостью. В нашей оценке это решение не просто формальность: оно снимает ключевой барьер при планировании внутригрупповых реорганизаций и сделок M&A с участием португальских имущественных активов.

В первые строки хочу сказать прямо: если вы владеете или планируете инвестировать в португальскую недвижимость через компанию, это решение изменит расчёт рисков и налоговую модель многих транзакций.

Коротко по сути

• Суд признал, что португальский налог на передачу недвижимости (RETT), как он применялся к ряду обменов акциями, несовместим с Council Directive 2008/7/EC (Capital Raising Directive).
• Это касается именно операций реорганизации, включая внесение акций в уставный капитал в обмен на новые акции (share-for-share contributions).

Ключевые положения решения CJEU: что именно признано незаконным

Суд сделал ряд конкретных юридических выводов, которые важны для налоговой и сделочной практики:

• RETT по статье 2(2)(d) Кодекса RETT приравнивал приобретение не менее 75% акций компании, чьи активы на >50% состоят из португальской недвижимости, к передаче недвижимости. Суд признал, что при применении к реорганизациям такой налог является косвенным налогом относящимся к правилам Директивы о привлечении капитала.
• Операция Nova Iberomoldes была классическим вкладом в уставный капитал в виде акций (share-for-share): в обмен на новые акции одной компании в уставный капитал были внесены акции нескольких иных компаний, одна из которых владела двумя объектами недвижимости в Португалии.
• CJEU квалифицировал такую операцию как «реорганизация» в смысле Директивы (ссылка на статьи 4 и 5(1)(e)), следовательно государство-член не может взимать косвенный налог на такую операцию.
• Суд отклонил три основных исключения, на которые ссылался Португалия (статья 6(1)(a)-(c) Директивы):
  • исключение для отдельных переводов ценных бумаг неприменимо к операциям, выполняемым в рамках реорганизации;
  • формальное требование фактической передачи права собственности на недвижимость не выполнено (экономический переход недостаточен);
  • исключение для встречного вознаграждения иного, чем акции, неприменимо, так как вознаграждение было в акциях новой компании.
• Государственный аргумент об антиреализации/антимошенничестве был отвергнут: Суд указал, что автоматическое применение налоговой презумпции ко всем операциям переходит границы необходимого и пропорционального реагирования на злоупотребления.

Все эти выводы означают: при реорганизации, соответствующей Директиве, RETT применять нельзя.

Какие конкретно сделки подпадают под влияние решения

Надо различать типы операций — это определяет практическую силу прецедента:

• Под прямое действие решения попадают:
  • вклады в уставный капитал в виде акций (share-for-share), когда взамен переданных акций выписываются новые акции;
  • ситуации, когда после такой капитализации один акционер получает ≥75% голосов/капитала в компании, доля активов которой по стоимости более 50% состоит из португальской недвижимости.
• Вопрос о применении к слияниям и разделениям остаётся важным, но на практике эти операции во многих случаях уже освобождались от RETT по статье 60 Tax Benefits Statute.

Практическая формула: если операция квалифицируется как реорганизация по Capital Raising Directive, RETT не применим.

Что это значит для покупателей, инвесторов и консультантов — практическая польза и риски

Мы разбираем последствия для трёх ключевых групп: инвесторов/покупателей, налоговых консультантов и компаний, планирующих реорганизации.

• Для инвесторов и покупателей:
  • снижение транзакционных издержек при внутригрупповых реорганизациях и инкорпорациях активов: RETT раньше мог быть существенным бюджетным фактором;
  • более гибкое структурирование сделок: можно реже прибегать к обходным схемам, направленным на минимизацию RETT, что упрощает due diligence и переговоры по ценам;
  • но есть риск: налоговые органы могут пересматривать прошлые решения и начислять суммы, если дело не подпадало под реорганизацию по критериям Директивы.
• Для налоговых консультантов и советников:
  • необходимо пересмотреть модельные меморандумы и налоговые меморандумы по текущим и планируемым сделкам; мы рекомендуем актуализировать шаблоны заключений;
  • стоит подготовить аргументацию для оспаривания ранее выставленных требований RETT и для подготовки претензий на возврат налогов там, где это применимо;
  • внимание к деталям: важен точный фактологический анализ операции, чтобы подтвердить статус реорганизации по Директиве.
• Для компаний и структурировщиков:
  • пересмотрите ценовые допуски (price collars), так как издержки налогового характера могут сократиться;
  • скорректируйте графики закрытия сделок — налоговые пробелы требуют времени на получение официальной позиции налоговой или судебное урегулирование.

Риски, которые мы фиксируем:

• Налоговые органы в ряде случаев захотят сохранить позиции и будут искать формальные основания для удержаний; это может означать длительные споры и неопределённость по возвратам.
• Судебная практика по применению Директивы в других юрисдикциях может развиваться в разном ключе: не все режимы будут автоматически отменены.

Практические действия прямо сейчас — чек-лист для сделок и споров

Мы рекомендуем следующие шаги для инвесторов, советников и компаний:

• Текущие споры и начисления RETT:
  • проанализировать все текущие решения налоговой по операциям, которые могли бы подпадать под действие Директивы;
  • подать ходатайства или апелляции ссылаясь на прямой эффект Директивы и решение CJEU (Nova Iberomoldes, C-837/24);
  • привлекать судебную практику CJEU в национальных судах — национальные органы обязаны не применять положения, несовместимые с EU правом.
• Планируемые реорганизации и M&A:
  • включать в налоговый дью-дилидженс анализ соответствия операции критериям Директивы;
  • корректировать модели налоговой стоимости транзакции (deal models) с учетом возможного отсутствия RETT;
  • пересматривать соглашения SPA и документы по ценообразованию на случай изменения позиции налоговых органов;
• Документы и договоры:
  • обновить стандартные оговорки о налоговых рисках;
  • добавить условия по кооперации и получению информации для возможного обращения за возвратом налогов.

Эти шаги уменьшат вероятность неожиданного налогового счета и помогут сохранить стоимость сделок.

Влияние решения за пределами Португалии

Логика CJEU применима не только к португальскому RETT. Суд обращал внимание на объективные характеристики налога, а не на его национальное оформление. Это значит следующее:

• Режимы, приравнивающие передачу акций компаний, владеющих недвижимостью, к передаче самой недвижимости в таких странах как Германия, Австрия, Испания, теперь подлежат пересмотру в свете аргумента о неприменимости налога к реорганизациям.
• Но практический исход будет зависеть от деталей национального права и судебной практики: нельзя автоматически перенести португальский результат на любую юрисдикцию.

Мы ожидаем, что налоговые консультанты в других странах начнут активнее оспаривать подобные режимы там, где реорганизация подпадает под Директиву.

Открытые вопросы и правовые риски

Несколько вопросов требуют внимания и обсуждения:

• Границы понятия «реорганизация» в различных странах и процесс доказательства соответствия критериям Директивы в национальных судах;
• Как налоговые органы будут отвечать на массовые требования о возврате RETT и какие процедурные барьеры они могут поставить;
• Возможность изменений национального законодательства с целью «закрыть» лазейки после решения CJEU — такие изменения должны соответствовать EU праву, но могут усложнить применение решения в краткой перспективе.

Мы считаем, что в ближайшие месяцы споры по конкретным фактам будут ключевыми: техническая проработка каждой операции важнее общих лозунгов.

Наша оценка: плюсы, но нужна осторожность

Решение Суда ЕС — важный выигрыш для структурирования сделок с португальской недвижимостью и уменьшения налоговых барьеров для внутригрупповых реорганизаций. Я считаю, что выигрыш значителен для инвестиционного климата в сегменте корпоративных сделок и внутренних перестроек групп.

Однако выигрыши не гарантированы автоматически.