Сравнительный путеводитель по недвижимости

Для печати этой статьи необходимо зарегистрироваться или войти на Mondaq.com.

1 Правовая основа

1.1 Какое законодательство регулирует недвижимость в вашей юрисдикции?

• Закон о сделках с недвижимостью;
• Закон о земельном хозяйстве;
• Лесной закон;
• Закон о основах правоотношений в собственности;
• Закон о обязательствах (с сопутствующими правилами);
• Закон о жилых помещениях и обслуживании зданий;
• Закон о планировании и строительстве;
• Закон о горнодобывающих и геологоразведочных работах;
• Закон о государственной собственности;
• Закон о конфискации;
• Закон о ипотеке;
• Закон о порядке кадастровой регистрации недвижимости и границ.

1.2 Какие особые режимы применяются к различным типам недвижимости?

Закон о основах правоотношений в собственности предусматривает, что физические и юридические лица могут иметь право собственности на: жилые здания; квартиры; деловые здания; деловые помещения; сельскохозяйственные земли; и другую недвижимость, за исключением природных ресурсов, принадлежащих государству. Кроме того, физические и юридические лица могут иметь право собственности на: определенные товары общего пользования и на земельные участки, в соответствии с законом; и леса и лесные земли, в пределах, установленных законом. Закон о государственной собственности устанавливает иное правовое положение для недвижимости, находящейся в государственной собственности (земельные участки, сельскохозяйственные земли, водные участки, леса и лесные участки и т. д.), такое как: природные ресурсы; товары общего интереса; и товары общего пользования.

Природные ресурсы: Следующие природные ресурсы принадлежат государству Сербии: воды, водотоки и их источники; минеральные ресурсы; подземные водные ресурсы; геотермальные и другие геологические ресурсы; запасы минерального сырья; и другие товары, которые определены как природные ресурсы специальным законом. Эксплуатация и управление природными ресурсами регулируются специальными законами. Кроме того, концессию или право использования (т. е. эксплуатацию) природных ресурсов можно получить в соответствии с особыми законами. Оплата за использование природных ресурсов в соответствии с особыми законами производится в пользу государства Сербии, автономной области и органа местного самоуправления, на территории которого находятся природные ресурсы.

Товары общего интереса: Это товары, принадлежащие государству и определенные законом как товары общего интереса (например, сельскохозяйственные земли, леса и лесные участки, водные участки, водные сооружения, охраняемые природные объекты, культурные ценности), поэтому они пользуются особыми мерами защиты.

Товары общего пользования: Это товары, принадлежащие государству и представляющие собой товары, которые по своей природе предназначены для использования всеми и которые определены законом как таковые (например, государственные дороги, государственные железные дороги, мосты и туннели на государственных дорогах, железнодорожные, улицы, площади, городские парки, пограничные переходы). Права, предусмотренные особыми законами (например, концессии, аренды), могут быть приобретены на товары общего пользования.

2 Собственность

2.1 Какие виды права собственности существуют в вашей юрисдикции?

Согласно сербскому законодательству, признаются следующие виды прав на недвижимость: право собственности (свободная собственность), совместная собственность и общая собственность; право на сервитут; залог (ипотека); и право владения и использования.

2.2 Какие структуры собственности обычно используются в вашей юрисдикции?

Физические и юридические лица, классифицируемые как таковые в соответствии с применимым законодательством, могут иметь различные права собственности (например, партнерства, акционерные общества, ограниченные общества с ограниченной ответственностью, неправительственные организации). Сербское законодательство не признает инструмент доверительного управления.

2.3 Существуют ли ограничения на право собственности на землю и построенные на ней здания в вашей юрисдикции?

Да, статьи 82-85 Закона о основах правоотношений в собственности предписывают определенные ограничения. Иностранные физические и юридические лица, осуществляющие деятельность в Сербии, имеют право собственности на недвижимость на территории Сербии, необходимую для осуществления своей деятельности, при условии взаимности.

2.4 Может ли собственность на землю и построенные на ней здания юридически разделяться?

В Сербии применяется принцип "единства недвижимого имущества", что означает, что земельный участок и все, что с ним постоянно связано, составляют единый объект права собственности. Принцип единства недвижимости косвенно предписан в сербской правовой системе через: статью 3 Закона о сделках с недвижимостью, которая предусматривает, что невозможно продать здание без соответствующего права собственности на земельный участок в соответствии с Законом о основах правоотношений в собственности (статьи 24-26); и статью 106 Закона о планировании и строительстве, которая предписывает установление единства недвижимости после того, как право использования преобразуется в право собственности на земельный участок.

2.5 Какие обеспечительные меры могут быть применены к недвижимости? Как они приоритетно разрешаются?

Залог и другие обязательства (например, договорный право предварительного приобретения, аренда). Если на одно и то же имущество зарегистрировано несколько ипотек, приоритет определяется на основе даты подачи заявки на регистрацию ипотеки в соответствии с принципом приоритета, предписанным Законом о порядке кадастровой регистрации недвижимости и границ.

3 Регистрация

3.1 Кто администрирует земельный реестр в вашей юрисдикции?

Республиканское геодезическое управление (RGA) является специальной организацией, занимающейся профессиональными и государственными административными деятельностями в отношении: государственных обследований; кадастра недвижимости; кадастра линий; основных геодезических работ; реестра адресов; топографическо-картографической деятельности; оценки недвижимости; геодезической-кадастровой информационной системы; и национальной инфраструктуры геопространственных данных и геодезических работ в инженерно-технических областях.

3.2 Обязательна ли регистрация прав на недвижимость, сделок и обременений?

Конечно, учитывая, что права собственности вступают в силу только после регистрации в RGA. Это, безусловно, в интересах каждого лица и юридического лица зарегистрировать свои права перед компетентным регистром. Процесс регистрации инициируется двумя способами:

• По службе: Суды, нотариусы, публичные исполнители и другие органы и организации, выдающие, подтверждающие или удостоверяющие решения, должны представлять документы для регистрации компетентной службе недвижимого кадастра.
• По запросу стороны: Это происходит, если процедура регистрации права собственности не инициируется по службе (т.е. если документация имеет дату, предшествующую принятию закона, устанавливающего обязанность вышеупомянутых органов и судов представлять решения по собственнику права в RGA).

3.3 Каковы условия формы и документации для регистрации?

Заявка на регистрацию прав должна сопровождаться: документом, являющимся правовым основанием для регистрации в кадастре недвижимости; другими документами, предусмотренными законом; доверенностью, если заявка подается представителем адвоката; и доказательством оплаты платежа. Если документ, являющийся правовым основанием для регистрации, не доказывает непрерывность изменения с записью в кадастре недвижимости, к заявке должны быть приложены документы, подтверждающие такую непрерывность.

3.4 Каков процесс регистрации?

Регистрация, инициированная по службе: После подачи заявки на регистрацию и прилагаемых документов компетентный кадастр, созданный RGA, имеет формальный срок в 5 рабочих дней для обработки заявки и вынесения решения. Регистрация, инициированная стороной: После подачи заявки на регистрацию и прилагаемых документов компетентный кадастр