Снижение продаж, но рекорд иностранцев: 16% сделок на рынке жилья Испании

Продажи и цены: противоречивые сигналы на рынке недвижимости Испании

Рынок недвижимости Испании is в состоянии, которое можно охарактеризовать как «разрыв трендов»: общее число сделок падает, а цены и доля иностранных покупателей растут. Во втором квартале 2025 года продажи жилья снизились на 5,7% относительно первого квартала и составили 167 934 сделок — это самое низкое значение за последние семь кварталов. При этом иностранцы завершили 15,98% всех покупок, что стало историческим максимумом.

Эти данные заставляют нас задавать два вопроса параллельно: почему общие продажи падают, и почему интерес иностранцев при этом усиливается? В этой статье мы разберём цифры, региональные различия, влияние на инвестиции и риски для покупателей.

Что произошло во втором квартале 2025 года

Во втором квартале 2025 года ситуация на испанском рынке жилья показала сочетание охлаждения активности и роста цен. Ключевые факты:

• Общее число сделок: 167 934 — падение 5,7% кв/кв и 2,3% г/г.
• По типу жилья:
  • Новостройки: 34 919 продаж, снижение 11,5% кв/кв.
  • Вторичный рынок: 133 015 продаж, снижение 4% кв/кв.
• Число оформленных ипотек: 129 240, уменьшение 3,3% к предыдущему кварталу; эти ипотеки обеспечили 77% всех сделок, что на 1,9 процентного пункта больше.
• По территориальному распределению, пятнадцать автономных сообществ и 34 провинции показали квартальное снижение активности. Лидерами по числу сделок в квартале стали:
  • Андалусия: 25 501 транзакция.
  • Каталония: 22 844.
  • Мадрид: 20 604.
  • Валенсийское сообщество: 15 574.

С одной стороны, снижение количества сделок указывает на корректировку спроса или нажатие со стороны доступности. С другой стороны, продажи всё ещё поддерживаются ипотечным кредитованием и мощным интересом иностранцев.

Рекордная доля иностранных покупателей: кто и где покупает

Главное удивление квартала — иностранные покупатели достигли 15,98% доли всех сделок, что в абсолютном выражении составляет чуть более 26 800 покупок. Из них:

• 57,39% приходятся на граждан ЕС.
• 16,75% — на граждан остальной Европы.
• По национальностям лидируют: британцы (6,99%), голландцы (6,94%) и немцы (6,11%) среди иностранных сделок.

Региональные концентрации иностранных покупок особенно заметны:

• Балеарские острова: 32,27% всех покупок совершено иностранцами.
• Валенсийское сообщество: 31,03%.

Что это значит для инвестора и покупателя?

• Туристические и прибрежные территории остаются магнитом для иностранного спроса. Это усиливает потенциал дохода от краткосрочной и среднесрочной аренды, но одновременно повышает конкуренцию и цены.
• Для тех, кто покупает как нерезидент, важны платежеспособность и понимание дополнительных расходов: налоги, содержание и возможные ограничения на краткосрочную аренду в отдельных регионах.

В нашей оценке иностранный спрос частично компенсирует слабость внутреннего спроса, но он концентрирован и усиливает расслоение рынка: в одних зонах цены растут, в других — активность падает.

Цены: новые рекорды на вторичном рынке и региональные контрасты

Ценовой тренд остаётся тёплым, даже когда количество сделок падает. Основные цифры по ценам:

• Средняя цена жилья: €2 487/м², рост 2,4% кв/кв и 9,2% г/г — новый максимум.
• Вторичный рынок: €2 448/м², рост 3,5% кв/кв — также рекорд.
• Новостройки: €2 636/м², снижение 0,7% кв/кв.
• Индекс цен на вторичное жильё (IPVVR) вырос 3,14% кв/кв и 16,7% г/г; индекс теперь 39,31% выше пиков 2007 года.

Региональная картина по средним ценам (€/м²):

• Мадрид: 4 477
• Балеарские острова: 4 311
• Страна Басков: 3 616
• Канарские острова: 3 052
• Каталония: 2 995

По городам-противовесам:

• Сан-Себастьян: 6 420 €/м² — самый высокий показатель среди столичных провинций.
• Мадрид: 5 534 €/м²
• Барселона: 5 045 €/м²
• Пальма: 4 291 €/м²
• Бильбао: 3 764 €/м²

Наблюдение: вторичный рынок продолжает поднимать среднюю цену, что говорит о высоком спросе на готовое к заселению жильё. Новостройки временно сдают позиции — это важный сигнал для девелоперов и тех, кто рассматривает покупку «с чистого листа».

Ипотеки и долговая нагрузка покупателей: цифры говорят о росте риска

Несмотря на сокращение числа ипотек в квартале, долговая статистика выглядит напряжённой:

• Количество оформленных ипотек: 129 240 (-3,3% кв/кв);
• Годовой показатель ипотек: 518 726 записей, рост 9% г/г.
• Ипотеки обеспечивают 77% всех сделок в квартале; это выросший удельный вес.
• Средняя задолженность по ипотеке на объект: €176 453 — новый максимум, рост 2,3% кв/кв; это девятая подряд квартальная волна роста.
• Долг на квадратный метр: €1 861/м², рост 2,9% — тринадцатый подряд квартал роста.

Практическая интерпретация:

• Растущая средняя задолженность и долг на м² означают, что покупатели берут более крупные кредиты или платят больше за единицу площади. Это снижает запас прочности в случае роста ставок или падения доходов.
• Для инвестора это означает два рисковых фактора: возможное усиление дефолтов при ухудшении экономики и давление на ликвидность вторичного рынка.

Что стоит учитывать инвестору и покупателю: рекомендации на практике

Мы выделяем несколько практических советов, основанных на текущих данных и нашем опыте покрытия испанского рынка:

• Прицеливайтесь на локации с устойчивым иностранным спросом, если вы рассчитываете на аренду. Балеарские острова и Валенсийское сообщество показывают высокую долю иностранцев — это плюс для доходности, но и минус в виде конкуренции и регуляторного внимания.
• Оценивайте разницу между вторичным и новым жильём. Вторичный рынок сейчас дорожает быстрее; новостройки временно просели. Если вам важна быстрая арендная отдача, готовое жильё часто даёт более предсказуемый доход.
• Тщательно проверяйте условия ипотеки. Средняя задолженность по объекту уже достигла €176 453; понимание срока, фиксированной или плавающей ставки и возможности досрочного погашения критично.
• Будьте готовы к дополнительным расходам: налоги при покупке, ежегодные местные сборы, расходы на содержание и ремонт.