Снятие с эскроу до 20% в Абу‑Даби теперь только с банковской гарантией — что меняется для инвесторов

Введение: почему это важно для рынка недвижимости ОАЭ

Если вы следите за недвижимостью ОАЭ, последние решения властей Абу‑Даби требуют внимания прямо сейчас. Мы видим системную корректировку правил, направленную на защиту покупателей и упорядочение механизмов финансирования проектов. Это напрямую влияет на рынок недвижимости, инвестиционные стратегии и операционную модель застройщиков.

В середине 2025 года Департамент муниципалитетов и транспорта Абу‑Даби (DMT) выпустил пакет из четырёх административных решений, реализующих положения Закона № (3) 2015 (с поправками Закона № 2 от 2025 года) о регулировании рынка недвижимости. По словам руководства ADREC, изменения должны усилить прозрачность и сбалансировать интересы всех участников рынка.

Что изменил пакет решений: краткий обзор

Ниже — основные элементы нового регулирования, которые инвесторам и покупателям стоит знать сразу:

• Четыре административных решения направлены на ключевые стадии проекта: финансирование, управление совместной собственностью, операции владельческих комитетов и правила компенсаций.
• Решение № 24 (2025) вводит механизмы контроля снятия средств с эскроу‑счетов до достижения 20% готовности проекта: теперь для таких снятий требуются банковские гарантии и утверждённые сметы расходов.
• Решение № 25 (2025) регламентирует управление объектами совместной собственности и общими зонами, разграничивая функции застройщика, собственников и управляющих компаний под надзором ADREC.
• Решение № 26 (2025) утверждает единый устав для комитетов собственников, стандартизируя их создание и полномочия.
• Решение № 165 (2025) устанавливает процентные ставки компенсаций застройщику при нарушении покупателем обязательств по договору купли‑продажи на стадии строительства, а также сроки и порядок возврата средств покупателю при аннулировании/перепродаже объекта.

Эта серия мер направлена на повышение доверия и на «сбалансирование договорных отношений», как охарактеризовал нововведения генеральный директор ADREC Рашед Аль Омайра.

Решение № 24: эскроу, банковские гарантии и защита средств покупателей

Решение № 24 — ключевое для покупателей off‑plan и для инвесторов, которые оперируют на первичном рынке.

Что конкретно меняется:

• До тех пор, пока проект не достигнет 20% физической готовности, из эскроу‑счёта нельзя свободно изымать средства без дополнительных мер защиты.
• Для снятия средств требуется представление банковской гарантии и утверждённой сметы расходов.
• Механизм призван исключить нецелевое использование денег покупателей и минимизировать риск заморозки финансирования в случае проблем у застройщика.

Практическое значение для сторон:

• Для покупателей: меньше рисков потери средств при задержках или банкротстве застройщика — это реальный инструмент защиты. Мы советуем сохранять договора и платежные подтверждения, требовать от застройщика прозрачной отчетности по расходам.
• Для застройщиков: ужесточение контроля по эскроу может замедлить приток свободных средств на ранних этапах проекта. Мелкие девелоперы с ограниченным оборотным капиталом столкнутся с необходимостью поиска альтернативного финансирования (кредитных линий, долевого участия инвесторов).
• Для банков: появится повышенный спрос на выдачу гарантий и участие в контроле исполнения смет.

Риск, который стоит учитывать: при корректировке графика финансирования проекты могут испытывать давление по ликвидности, что в краткой перспективе способно увеличить сроки строительства и, возможно, строительные расходы.

Решение № 25: совместная собственность и роль ADREC

Решение № 25 вводит системные правила управления объектами с общими зонами и инфраструктурой.

Ключевые положения:

• Чёткое распределение ролей между владельцами, застройщиком и компаниями по управлению недвижимостью.
• Появляется усиленный надзор со стороны Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) по вопросам эксплуатации общих частей и качества обслуживания.
• Правила направлены на обеспечение долгосрочной устойчивости жилых и коммерческих комплексов.

Что это значит на практике:

• Владельцы квартир и коммерческих помещений получают прозрачные стандарты управления общими активами и методику расчёта эксплуатационных сборов.
• Управляющие компании обязаны действовать в рамках более строгой регламентации, включая отчётность и исполнение работ по содержанию общих частей.
• Застройщики должны передавать управление в соответствии с утверждёнными процедурами и нести ответственность за подготовку документации.

Мы считаем, что стандартизация поможет снизить число споров внутри кондоминиумов и повысит качество эксплуатации, но это потребует от управляющих компаний инвестиций в процессы и системы учета.

Решение № 26: единый устав комитетов собственников

Уставы комитетов собственников были одной из слабых точек управления жилыми сообществами — теперь они будут едиными по всему эмирату.

Основные нововведения:

• Стандартизированные процедуры создания комитетов, их полномочия и порядок взаимодействия с властями и управляющими компаниями.
• Регламентация голосований, отчётности и финансовых процедур комитетов.

Практическая польза:

• Упрощение процедуры вступления в кооператив или управление многоквартирным домом.
• Увеличение участия владельцев в принятии решений по обслуживанию и улучшению общих зон.

Риски и нюансы:

• Внедрение единого устава потребует обучения действующих комитетов и пересмотра локальных регламентов, что временно усилит бюрократическую нагрузку.

Решение № 165: компенсации и возвраты при нарушениях покупателя

Решение № 165 устанавливает прозрачную схему компенсаций застройщику в случае нарушения покупателем обязательств по off‑plan договорам, а также процедуру возврата средств покупателю при отмене сделки и перепродаже объекта.

Ключевые элементы:

• Компенсационные ставки привязаны к стадии завершённости проекта, что делает подход «пропорциональным» и попыткой обеспечить справедливость.
• Введены конкретные сроки и процесс для возврата неуплаченных сумм покупателю после аннулирования и перепродажи.

Почему это важно:

• Для застройщика: гарантирует механизм компенсации затрат и части упущенной выгоды при возврате объекта на рынок.
• Для покупателя: повышает прозрачность порядка возврата средств и сокращает неопределённость в случае отказа или проблем у покупателя.

Мы отмечаем, что такая привязка к стадии готовности снижает споры по оценке убытков, но эффект зависит от корректной методологии оценки процента готовности и от оперативности исполнения процедур при перепродаже.

Что это значит для инвесторов и покупателей: практические выводы

Мы анализируем последствия с точки зрения разных типов игроков.

Для зарубежных инвесторов и экспатов:

• Усиленная защита средств снижает риск инвестирования в первичный рынок Абу‑Даби. Это повышает доверие к юрисдикции и делает рынок более предсказуемым для долгосрочных инвестиций в недвижимость ОАЭ.
• Однако ожидайте более строгой документации и возможного замедления процесса при переводе средств.

Для институциональных инвесторов и фондов:

• Правила по эскроу и банковским гарантиям означают, что фонды могут требовать более детальных договорных гарантий; одновременно появится хорошая база для стандартизированных инвестиционных продуктов.

Для застройщиков:

• Рост операционных требований и затрат на гарантийные инструменты; необходимость перестроить денежные потоки.
• Крупным девелоперам такие изменения по плечу; независимым проектным командам потребуется дополнительное финансирование или партнёрство.

Для управляющих компаний:

• Потребуется внедрять стандарты и повышать прозрачность учёта; это шанс показать профессионализм, но и вызов по ресурсам.

Наша рекомендация покупателям:

• Перед сделкой требуйте копии эскроу‑договоров, смет и информации об имеющихся банковских гарантиях.
• Включайте в договоры пункты о сроках возврата и процедуре расчёта компенсаций согласно решениям 165 и 24.

Риски и возможные побочные эффекты

Мы не видим причин считать изменения однобоко позитивными.