Сделок стало больше на 6%: как меняется рынок недвижимости Кипра в 2025 году

Рынок недвижимости Кипра набирает качество: что изменилось за год

Рынок недвижимости Кипра демонстрирует признаки зрелого роста — общее число сделок выросло на 6% в годовом исчислении (Q3 2024 — Q3 2025), сообщается в отчёте Cyprus Sotheby’s International Realty за третий квартал 2025 года. Это не просто статистика: за ней стоят сдвиги в спросе и продукте, которые влияют на стратегию покупателя и инвестора. В нашем анализе мы разберём, какие сегменты выигрывают, где растут цены, а где происходит коррекция, и что это значит для тех, кто планирует покупку или вложение в недвижимость Кипра.

Коротко по сути

• Рост сделок по острову: +6% (год к году)
• Сделки с домами от €500,000 выросли на 26%
• Сделки с квартирами от €200,000 увеличились на 10%
• Лидеры по объёму: Лимасол — 987 сделок, Пафос — 961, Ларнака — 907

Эти цифры отражают не только количественную динамику — они говорят о смене приоритетов покупателей. Мы видим переход от покупки «квадратных метров» к покупке качества и готовой инфраструктуры, как отмечает CEO Cyprus Sotheby’s International Realty Анастасия Янни: «Рынок показывает зрелость, фокус смещается с площади на качество жизни и долгосрочную ценность». Я согласен с этим выводом и добавлю: зрелость рынка означает более высокие требования к проектам и более конкурентные условия для застройщиков.

Региональная география спроса: кто растёт быстрее всего

Остров неравномерен — спрос и ценовая динамика зависят от района. Сводка отчёта позволяет выделить четыре ключевых центра активности.

Лимасол — объём остаётся за лидером

• 987 транзакций в Q3 2025 делает Лимасол лидером по объёму.
• В премиум-сегменте фиксируется небольшая коррекция цен, но это не снижает инвестиционной активности.

Почему это важно: Лимасол остаётся главным центром для покупательского спроса, особенно у инвесторов, ориентированных на крупные проекты и туристические доходы. Коррекция в премиуме для меня выглядит как нормальная стабилизация после нескольких лет роста; это может открыть возможности для аккуратных покупок в верхнем диапазоне цен.

Пафос — устойчивый интерес иностранных покупателей

• 961 транзакция.
• По сегментам: средние апартаменты показали рост средних цен на +1%, тогда как цены на дома снизились на -3%.

Пафос остаётся привлекательным для иностранных покупателей, которые ищут баланса между качеством и умеренными ценами. Снижение цен на дома на 3% стоит воспринимать как корректировку, а не как сигнал к бегству из рынка.

Ларнака — «восходящая звезда» благодаря редевелопменту

• 907 транзакций.
• Масштабные проекты вокруг порта и марины превращают Ларнаку в новый прибрежный центр.

Этот регион меняется качественно: новые проекты привлекают тех, кто ищет современную набережную и удобную инфраструктуру. Для инвестора это ещё один показатель — не всегда рост городов идёт сверху вниз; иногда приходят новые центры и изменяют спрос.

Никосия — рост на городском сегменте

• Капитал показывает стабильный рост, особенно в сегменте современных городских домов и апартаментов.
• Цены на дома в Никосии выросли на 11% год к году.

Никосия становится заметной как площадка для покупателей, которые ориентируются на городской образ жизни, рабочие места и долгосрочную аренду. Рост на 11% по домам — существенный сигнал к тому, что дефицит качественного городского жилья даёт премию.

Сегментная картина: кто выигрывает в 2025 году

Отчёт ясно выделяет середину и верхний сегмент как главные драйверы рынка.

• Дома от €500,000: +26% по сделкам. Это резкий рост интереса к домам среднего и высокого ценового диапазона.
• Квартиры от €200,000: +10% по сделкам. Спрос на качественные апартаменты остаётся устойчивым.

Что это значит для рынка: покупатели переходят к более дорогим, но лучше спроектированным продуктам. Я вижу здесь два мотива: желание инвесторов получить актив с меньшим риском устаревания и предпочтение покупателей, которые планируют жить на острове дольше и ценят инфраструктуру.

Роль новых проектов и дефицит качественного вторичного жилья

Главный драйвер рынка — новые проекты. В отчёте отмечается, что современные проекты питают спрос на фоне ограниченного предложения качественного вторичного жилья. Это имеет несколько последствий:

• Застройщики получают больший простор для премиального ценообразования в сегментах с высокой добавленной стоимостью.
• Вторичный рынок испытывает давление: объекты низкого качества подлежат более долгой продаже и снижению цены.
• Инфраструктурные проекты (марина, порты, реновации) усиливают привлекательность определённых районов.

Я ожидал, что при росте новых проектов появится и больше спекулятивного спроса, но отчёт показывает, что покупатели стали требовательнее — выбор делается в пользу долгосрочной ценности.

Что это значит для инвесторов и покупателей: практический взгляд

Данные отчёта дают конкретные подсказки по стратегии:

• Если вы ориентируетесь на доход от аренды, ищите объекты с готовой инфраструктурой в районах с высоким турпотоком и коротким транспортным доступом. Лимасол и Ларнака выглядят хорошо для туристической аренды; Никосия — для долгосрочной аренды городскому населению.
• Если вы инвестируете в капитализацию, учитывайте сегмент: дома от €500,000 демонстрируют высокий спрос — это может быть выгодно при длительном хранении актива.
• Для резидентских покупок требования выросли: покупатели хотят энергоэффективность, готовую социальную инфраструктуру и качественные планировки.