Сделок меньше на 22%, а цены выше на 11%: как вести себя на рынке Хорватии

Рынок недвижимости Хорватии 2025: противоречивые сигналы

В самом начале: недвижимость Хорватии демонстрирует смесь охлаждения активности и продолжения роста цен, и это заставляет покупателей и инвесторов переосмыслить стратегии. Мы видим резкое падение числа сделок и одновременно ощутимый рост медианных цен — сочетание, которое часто ведёт к повышенной волатильности и рискам ликвидности.

Коротко, но важно

• Число сделок в 2025 году: 88 395, снижение на 21,7% в годовом выражении.
• Общая стоимость сделок: €7,67 млрд, падение на 16,8%.
• Медианная цена квартир: €2 587/м², рост на 11,3%.

Эти цифры опубликованы Министерством физического планирования, строительства и государственных активов совместно с Институтом экономики и обсуждались на профессиональной конференции в Загребе. Для практикующих на рынке они важнее общих рассуждений: меньше сделок значит медленнее движение капитала, а рост цен при снижении активности повышает риск «ловушки цены» для вновь входящих покупателей.

Ключевые цифры и география цен

В отчёте выделены явные региональные дисбалансы. Побережье остаётся главным драйвером роста цен, тогда как континентальные районы сохраняют низкую цену на жильё.

• Самые дорогие прибрежные узлы (медианная цена, €/м²):

  • Сплит: свыше €4 000/м²
  • Дубровник: €3 921
  • Опатия: €3 830
  • Ловран: €3 615
  • Малинска-Дубашница: €3 587
  • Умаг: €3 552
  • Пунат: €3 539
  • Башка: €3 523

• Самые дешёвые континентальные муниципалитеты (медианная цена, €/м²):

  • Врбовско: €715
  • Огулин: €745

По количеству продаж лидирует столица: Загреб — 13 126 сделок. За ним идут Задар (1 659), Риека (1 610), Осиек (1 322) и Сплит (1 210); эти пять городов собрали примерно пятую часть всех продаж.

Эти данные важны для принятия решений: если вы ориентируетесь на море и туристические округа, рассчитывайте на значительно более высокую цену входа и сильную сезонность спроса. Для долгосрочного жилья и поиска доступности имеет смысл смотреть внутрь страны и пригороды.

Почему сделки падают, а цены растут?

На первый взгляд это противоречие выглядит необычно, но в реальном рынке оно встречается регулярно и имеет понятные причины.

1. Снижение активности - это не всегда начало падения цен. В Хорватии количество сделок сократилось из-за сочетания факторов:
   • повышенная осторожность покупателей в условиях неопределённости;
   • влияние правительственных мер по регулированию краткосрочной аренды;
   • реакция рынка на предыдущий рост и ожидание коррекции.
2. Рост медианной цены на 11,3% объясняется концентрацией спроса в дорогих прибрежных регионах и в столице. Когда большая часть остающихся сделок приходится на сегменты с высокой ценой за метр, медиана поднимается даже при общем падении числа сделок.
3. Туристическая коммерческая аренда влияет на предложение: объекты, используемые под короткосрочную аренду, сокращают доступный для постоянного проживания фонд и давят на цены продажи и аренды в популярных зонах.

Наш анализ показывает: покупатель, входящий в рынок сейчас, может столкнуться с высокой стартовой ценой и более медленной продажей в будущем. Для инвестора важна ликвидность — её сейчас меньше.

Региональные различия и доступность жилья

Доступность жилья остаётся главным социально-экономическим вызовом. Экономисты отмечают, что расходы на жильё не должны превышать 30% дохода домохозяйства, но во многих прибрежных муниципалитетах этот порог существенно превышен. В отдельных туристических зонах доля расходов может доходить до 80%.

Последствия таких уровней затрат:

• рост социальной напряжённости и отток местных жителей из прибрежных зон;
• увеличенный спрос на рынок аренды и напряжение на долгосрочные договоры;
• миграция покупательского интереса на пригородные территории.

Самые доступные муниципалитеты, отмеченные в обзоре, включают Илок, Плитвицкие озёра, Книн, Дарда, Пакрац, Вуковар и ряд других. Это хорошие ориентиры для тех, кто ищет стартовое жильё по минимальной цене, но они требуют оценки инфраструктуры, рабочих мест и транспортной доступности.

Государственная политика: меры и корректировка рынка

Правительство Хорватии активно пытается смягчить кризс доступности. В отчёте перечислены основные инициативы:

• увеличение предложения доступного жилья;
• регулирование долгосрочной аренды;
• ограничение краткосрочной аренды в наиболее перегретых туристических зонах;
• финансовая поддержка для первых покупателей и арендаторов.

Ключевой инструмент — Национальная жилищная стратегия до 2030 года с бюджетом свыше €2 млрд. По состоянию на публикацию отчёта тысячи заявок на поддержку уже одобрены, что говорит о высокой востребованности мер.

Важно понимать: программы со значительным бюджетом обычно работают не мгновенно.