Рынок недвижимости Тбилиси в феврале 2026: рекордный рост продаж и цен

Рынок недвижимости Грузии продолжает ускорение — что произошло в феврале 2026

Рынок недвижимости Грузии в феврале 2026 года дал очередной сигнал инвесторам и покупателям: спрос и цены в столице растут одновременно. По данным Colliers Georgia, в Тбилиси в феврале было продано 3,801 квартиры, что на 20,4% больше, чем в феврале 2025 года. Общая стоимость совершённых сделок достигла $311 млн, что на 34,4% выше годом ранее.

Этот отчёт важен не только как сводка цифр. Он показывает, какие сегменты вызывают наибольший интерес, где идут ценовые скачки и какие риски стоит учитывать при покупке недвижимости в Грузии. В нашей статье мы даём практический разбор цифр, объясняем, что это значит для покупателей и инвесторов, и какие шаги разумно предпринять прямо сейчас.

Ключевые цифры: рост объёмов и цен

Количественные результаты февраля очевидны и требуют внимания:

• Объём продаж: 3,801 проданная квартира, +20,4% год к году.
• Рыночная стоимость сделок: $311 млн, +34,4% год к году.
• Продажи новостроек: рост 21,7%.
• Первичный рынок: продажи выросли на 23,9%.
• Вторичный рынок новых объектов: +18,5%.
• Сделки со старым жилым фондом: +15,7%.

Эти цифры показывают, что движение идёт одновременно в объёме и цене. Рост общей рыночной стоимости на 34,4% при росте числа сделок на 20,4% говорит о том, что средняя сумма сделки увеличилась — фактор, который выгоден продавцам и девелоперам, но усложняет доступ к жилью для части локальных покупателей.

Где именно растут цены: по сегментам и районам

Детальная разбивка Colliers даёт полезную картину по сегментам и географии.

Новостройки

• В пригородах средневзвешенные цены продажи новостроек выросли на 9,1%.
• В районах широкого центра рост составил 8,2%.
• В центральных районах цены для новостроек увеличились на 14,7%.

На первичном рынке в центре города средняя цена поднялась на 15,1%. В отчёте аналитики отмечают, что часть этого роста объясняется задержками с регистрацией сделок девелоперами, что временно увеличивает отражённую цену.

Вторичный рынок новых объектов и старый жилой фонд

• Во вторичном сегменте новых объектов в центральных районах цены выросли на 8,2%.
• В целом по городу средние цены на первичном рынке увеличились на 10,7%, а на вторичном — на 6,3%.
• Цены на существующие квартиры (старый жилой фонд) выросли по районам: пригороды +8%, широкий центр +4,8%, центр +11,6%.
• Средний рост по старому фонду в Тбилиси составил 8,5% год к году.

Эти данные показывают, что ценовой рост затронул и новые проекты, и существующий фонд. Центральные районы остаются драйвером по росту цен, но и пригородные локации укрепили свои позиции.

Почему спрос растёт: драйверы и факторы предложения

По нашим наблюдениям и на основе отчёта Colliers, рост поддержки имеют следующие факторы:

• Увеличение активности девелоперов, завершение крупных проектов и усиление маркетинга новостроек.
• Стабильный интерес иностранных покупателей и инвесторов, которые смотрят на Тбилиси как на точку с более высокой доходностью по сравнению с рынками Западной Европы.
• Ограничение предложения на высококачественные площадки в центре и широком центре, что подталкивает цены вверх.
• Ожидания по доходности и рост арендной ставки в отдельных локациях, что стимулирует инвестиционный спрос.

Однако рост поддерживает и специфический фактор: задержки с регистрацией сделок девелоперами. Это влияет на статистику и создаёт иллюзию большего ценового давления в центре, чем может быть при нормальной процедуре оформления. Мы уже видим, что часть роста первичных цен частично вызвана техническими особенностями регистрации.

Что это значит для покупателей и инвесторов

Мы даём конкретные рекомендации, основываясь на текущей картине рынка.

Для частных покупателей, ищущих жильё для жизни

• Рассмотрите варианты в пригородах и широком центре: там рост цен есть, но он мягче, чем в самом центре, и выбор новостроек шире.
• Проверяйте сроки и условия регистрации сделок у застройщиков. Задержки с регистрацией влекут за собой риск юридических сложностей.
• Запросите полную историю объекта, включая разрешения на строительство и акты ввода в эксплуатацию.

Для инвесторов, ориентированных на доход от аренды

• Центр города остаётся привлекательным для краткосрочной и долгосрочной аренды, но входная цена выросла. Оцените реальную доходность после учёта роста цены покупки.
• Сравнивайте доходность на первичном и вторичном рынках: первичная покупка может требовать более длительного выхода на доход из-за времени ввода в эксплуатацию.

Для иностранных инвесторов

• Помните о валютном риске и политических факторах. Приведённые в отчёте суммы выражены в долларах, но расчёты часто ведутся в грузинских лари.
• Нанимайте местного юриста для проверки титула и контрактов, поскольку регистрация и практика оформления сделок отличаются от многих европейских стран.

Риски и предостережения

Рост выглядит убедительным, но рынок не лишён рисков:

• Риск перегрева в центральных районах.