Рынок недвижимости: Анализ и прогноз по сегментам до 2024 года.

Ожидается, что 2024 год будет сопоставим с 2023 годом в терминах активности в недвижимости, где продолжит ощущаться "поперечное отсутствие предложения, тенденция к повышению цен на премиум-аренду и поддержка цен на жилье", - анализирует Патрисия Баран, руководитель отдела жилой недвижимости в JLL. По словам эксперта, есть секторы, которые больше всего интересуют инвесторов и разработчиков из-за того, что они находятся в определенной фазе цикла, включая альтернативные сегменты. В целом, Португалия все еще остается на международном радаре, включая традиционные сегменты недвижимости, как с точки зрения занятости, так и инвестиций.

Геополитическая и макроэкономическая обстановка

Геополитическая и макроэкономическая обстановка оказала "неизбежное влияние" на рынок недвижимости Португалии в 2023 году, с уровнем инвестиций в коммерческую недвижимость и занятости в офисах, которые "существенно снизились по сравнению с 2022 годом", сообщает JLL в своих прогнозах на годовую деятельность. Прогнозы консалтинговой компании указывают на сделки в диапазоне от 1,8 до 2 миллиардов евро, совершенные на коммерческом рынке недвижимости, и около 100 000 квадратных метров офисных площадей, занятых в Лиссабоне в течение 2023 года, что соответствует снижению на 45% и 63% соответственно. "Жилой сегмент также пострадал, хотя снижение более ограничено, с ожидаемым сокращением объема продаж на 16%, до примерно 27 миллиардов евро сделок в 2023 году", - говорится в пресс-релизе, направленном в редакции.

Инвестиции

2023: Год, отмеченный реализацией сделок малого и среднего размера, а также осторожностью инвесторов из-за неопределенности на международной арене. Тенденция снижения наблюдается во всех основных европейских рынках. Объем сделок на коммерческом рынке недвижимости ожидается в диапазоне от 1,8 до 2 миллиардов евро в 2023 году, что на 45% меньше, чем в 2022 году. Предполагается, что около 45% суммы, инвестированной в 2023 году, будет национальным, сохраняя иностранные инвестиции на переднем плане.

2024: Прогнозы остаются предельно осторожными, поскольку большая часть вызовов остается: макроэкономическая неопределенность, хотя наблюдаются некоторые положительные сигналы об уменьшении инфляции и процентных ставок, а также две конфликты - Украина/Россия и Израиль/ХАМАС, и выборы в нескольких странах, включая Португалию, что создает нестабильность и неопределенность. Таким образом, предполагается, что 2024 год будет вызывающим и объем инвестиций будет скромным по сравнению с предыдущими годами, и может составлять от 1,5 до 2 миллиардов евро.

Офисы

2023: Занятость имеет низкую активность из-за малого количества крупных операций. Компании также оценивают свои потребности в пространстве в контексте новых рабочих моделей. Занятость в офисах Лиссабона составит 100 000 квадратных метров, что на 60% меньше, чем в 2022 году. Средняя занятая площадь составила около 850 квадратных метров, что на 37% меньше, чем в 2022 году, что подчеркивает отсутствие больших сделок. Престижная арендная плата достигает 28 евро за квадратный метр из-за ограниченного предложения высокого качества и в соответствии с требованиями экологической устойчивости. Доля свободных площадей увеличилась на около 2 процентных пункта и составляет около 10,3% (Т3 2023), что обусловлено в основном свободными площадями в офисах низкого качества и менее функциональных местоположениях.

2024: Спрос будет все больше сосредотачиваться на офисы высокого качества, отвечающие требованиям экологической устойчивости. Уровень занятости должен оставаться на среднем уровне за последние годы, а престижные арендные платы будут продолжать расти, поскольку предложение, отвечающее требованиям спроса, поступает на рынок медленными темпами.

Розничная торговля

2023: Возрождение туризма, особенно в городских местах, и повышение частного потребления оказали положительное влияние на заполнение и инвестиции в розничную недвижимость. Премиальные торговые центры продемонстрировали хорошие показатели занятости, посещаемости и продаж, которые ожидаются вырасти на 10%. В супермаркетах и автономных магазинах продуктов питания наблюдается тенденция к расширению операторов и высокому спросу на инвестиции. Торговые помещения на улицах также испытывают высокий спрос на аренду, особенно в зонах с большим туристическим трафиком.

Во всех сегментах рынка мы видим новых розничных продавцов, входящих на рынок Португалии, некоторые из которых имеют очень амбициозные планы на рост. Тенденция роста премиальной арендной платы: 140 евро за квадратный метр на улице, 130 евро за квадратный метр в торговых центрах и 12 евро за квадратный метр в розничных парках. В супермаркетах с продуктами питания арендная плата составляет 13 евро за квадратный метр, а для товаров не питания - 11 евро за квадратный метр.

2024: Супермаркеты и премиальные торговые улицы с активной деятельностью. Престижные торговые центры продолжат показывать хорошие результаты, некоторые из которых переориентируются на опыт и развлечения.

Промышленность и логистика

2023: Это рынок с большими перспективами роста, но уровень занятости ограничен из-за недостатка предложения, отвечающего требованиям спроса. Занятость должна составить от 550 000 до 600 000 квадратных метров, что на 10% больше, чем в 2022 году. Арендная плата повышается и составляет 4,75 евро за квадратный метр как на премиальной транспортной оси Лиссабона (Алверка-Азамбуха), так и в Порту (Майя). Проекты находятся в пайплайне и общей площадью около 1 500 000 квадратных метров. Однако только 38% из этого плана будет представлено на рынке, поскольку большая часть площадей уже предварительно арендована или разрабатывается самим арендатором. Мы знаем о таком же объеме активного спроса, что позволяет заключить, что перспективный пайплайн явно недостаточен для удовлетворения нужд развивающегося рынка.

2024: Португалия находится в центре внимания операторов дата-центров из-за еще доступной мощности нашей электрической сети, наличия трансатлантических кабелей в нашем прибрежном районе и усиленной подготовки Португалии в области технологического образования. Кроме дата-центров, есть растущий и разнообразный спрос на подсегменты, такие как крупногабаритная логистика, самохранение, последняя миля, легкая промышленность и малые бизнес-единицы. Престижные арендные платы также повышаются.

Гостиничный сектор

2023: Недвижимость в гостиничном секторе является одним из самых привлекательных секторов для инвестиций, что обусловлено возобновлением туризма и рекордными операционными показателями. Португальские отели зарегистрировали 68,5 миллиона ночей (данные на сентябрь 2023 года), что соответствует увеличению на 23% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года и на 11% по сравнению с 2019 годом. RevPAR (выручка на 1 номер) в Лиссабоне достигла рекордного уровня в 127 евро, на 29% больше, чем в 2022 году. Рост RevPAR в основном обусловлен увеличением среднедневной ставки, что указывает на более квалифицированный туристический рынок. Интерес к этому сектору также подтверждается 61 новым открытием гостиниц в Португалии в 2023 году.

2024: Гостиничный сектор должен оставаться сильно привлекательным для инвесторов, однако в свете прочных операционных показателей владельцы отеля более не спешат продавать свои активы, что означает, что разница в ожиданиях цены между продавцом и покупателем остается. Предполагается открытие 55 новых отелей в 2024 году и еще 34 в 2025 году.

Жилье

2023: Несмотря на ожидаемое снижение продаж жилья из-за роста затрат на кредитование и сокращения покупательной способности семей, по-прежнему существует дисбаланс между сильным спросом и нехваткой предложения, поддерживающий цены. Ожидается, что объем продаж жилой недвижимости составит около 27 миллиардов евро в 2023 году, что на 16% меньше, чем в 2022 году. Цены растут медленнее, но до сентября наблюдается год к году увеличение на 10% (IPR Ci). Предложение по-прежнему значительно меньше спроса: в последнее десятилетие среднегодовое количество завершенных квартир составляло около 13 500, по сравнению со среднегодовым объемом продаж в районе 104 500 единиц, что означает, что продается 8 квартир при производстве всего 1.

2024: Продажи жилья будут продолжать испытывать давление из-за более высоких затрат на кредитование из-за уровня процентных ставок. Однако спрос остается активным, особенно на международном уровне, и хотя спрос на аренду остается. Цены на жилье продолжат оставаться устойчивыми из-за дефицита предложения, что касается арендной платы.

Альтернативы

Альтернативные сегменты сейчас наиболее привлекательны для инвесторов во всем мире, но производство таких активов в Португалии все еще значительно отстает от потребностей рынка аренды и инвестиций. Очевидна нехватка домов для аренды. Поэтому продолжаются попытки обеспечить создание предложения для аренды, таких как схемы "Build-to-Rent", но остаются сомнения относительно влияния программы "Майор Хабитаса" на решение проблем доступа к жилью. Нехватка предложения ощущается в специализированном жилье, таком как студенческие общежития и жилье для пожилых людей. Помимо этих здравоохранения и направленных на науку учреждений также находятся в объективе национальных и международных инвесторов.