Рекордный год: продажи жилья превысили 705 тыс., цены выросли на 9.5%

Рынок недвижимости Испании бьёт рекорды — что именно произошло

Рынок недвижимости Испании удивил экспертов: по предварительным данным регистраторов, в 2025 году было продано более 705 000 жилых объектов, что на 10.4% больше, чем годом ранее и является наивысшим показателем с 2008 года. Одновременно средняя цена квадратного метра выросла на 9.5% до €2,354/м², причём и новостройки, и вторичное жильё достигли рекордных значений.

Мы проанализировали эти данные и объясняем, что они значат для покупателей, инвесторов и экспатов: где искать возможности, какие риски учитывать и каким показателям стоит уделять внимание при принятии решения.

Ключевые цифры 2025: продажи, иностранцы, новостройки

Ни один отдельный показатель не даёт полной картины — важно смотреть на сочетание объёма сделок, структуры спроса и динамики цен.

• Общее число продаж: более 705 000 операций купли-продажи жилья в 2025 году (+10.4% г/г). Это максимум с 2008 года.
• Иностранные покупатели: почти 97 300 сделок или 13.8% от всех продаж — новый абсолютный рекорд в числах иностранцев. Более половины покупок сделал граждане ЕС; если добавить другие европейские страны (включая Великобританию), доля европейцев превышает 60% среди иностранцев. Крупнейшая группа по гражданству — британцы.
• Вторичный рынок: 556 091 сделки, или 78.9% от общего объёма — исторический максимум с 2006 года. Рост по сравнению с прошлым годом составил 10.1%.
• Новостройки: 149 266 продаж (+13.3% г/г) — рост есть, но объём ограничен дефицитом нового жилья.

Эти цифры показывают, что спрос остался устойчивым и смещён в сторону вторичного фонда при ограниченном вводе новых объектов.

Где находятся покупатели: регионы и провинции с наибольшим участием иностранцев

Иностранный спрос концентрируется в традиционных туристических и курортных зонах, но в 2025 рост наблюдался и в менее ожидаемых регионах.

• Лидеры по доле иностранных покупателей в IV квартале: Аликанте 45.7%, Балеарские острова 32.8%, Малага 32.3%, Санта-Крус-де-Тенерифе 30.7%, Жирона 28.9%.
• Общие значения по автономным сообществам: Балеары 32.8%, Валенсия 29.6%, Канары 24.5%, Мурсия 22.8%, Каталония 16.5%, Андалусия 14%.
• По странам покупатели в IV квартале распределились так: британцы 8.57%, немцы 6.67%, нидерландцы 5.91%, марокканцы 5.30%, французы 5.28%, румыны 5.17%, итальянцы 4.76%.

Почему это важно: высокая доля иностранцев повышает конкуренцию на локальных рынках и поддерживает цены в популярных направлениях, но одновременно создаёт сезонную зависимость спроса и повышает уязвимость к валютным и туристическим шокам.

Цены: рекордные уровни по стране и пузыри в отдельных точках

Регистраторы подтверждают мощный рост цен в 2025 году.

• Средняя цена по Испании: €2,354/м² (+9.5% г/г).
• Новое жильё: €2,500/м² (+8% г/г).
• Вторичное жильё: €2,317/м².

По сообществам и провинциям наблюдаются значительные различия:

• По регионам с самыми высокими средними ценами: Мадрид €4,241/м², Балеары €4,101/м², Страна Басков €3,489/м², Каталония €2,779/м².
• По провинциям: Мадрид €4,241/м², Балеарские €4,101/м², Гипускоа €3,981/м², Бискайя €3,389/м², Малага €3,232/м².
• По городам: Сан-Себастьян €6,107/м², Мадрид €5,283/м², Барселона €4,800/м², Пальма €4,086/м², Бильбао €3,516/м².

Моё наблюдение: рост средних цен в масштабах страны скрывает значительные локальные перепады. В крупных городах и туристических провинциях цены указывают на перенасыщенность спроса, тогда как в менее популярных регионах ещё остаются точки входа для инвесторов.

Ипотеки и доступность: кредитование растёт, но платёжная нагрузка усиливается

Ипотечный рынок поддержал рост продаж, но показатели доступности ухудшаются.

• Зарегистрированные ипотеки в IV квартале: 132,385 (рост квартала 7.2%), это 74.3% от всех продаж.
• Ипотеки за год: 498,500, что на 14.5% больше, чем в 2024.
• Средняя задолженность по ипотеке на м²: €1,763/м², рост +2% к кварталу и +13.9% г/г (по данным регистраторов).
• Индикатор доступности ухудшился: месячный ипотечный платёж теперь составляет 33.8% средней зарплаты, что на 0.22 п. п. выше.

Это значит, что покупательская способность начинает сдерживать рынок. Банки активно кредитуют, но рост долговой нагрузки и цен делает риск снижения активности реальным.

Что стоит учитывать покупателям и инвесторам — практические рекомендации

Мы собрали практические советы на основе регистрационных данных и рынка.

1. Определите цель покупки

• Инвестиция для аренды: изучите спрос на краткосрочную и долгосрочную аренду в выбранном районе. Туристические зёны дают высокие доходы летом, но риски сезонности выше.
• Долгосрочное владение или переезд: ориентируйтесь на инфраструктуру, школы, медицинские услуги и перспективы роста занятости.

2. Сравнивайте доходность и расходы

• Учтите: покупка в популярных провинциях повышает цену входа и снижает текущую доходность от аренды.
• Рассчитайте окупаемость с учётом налога на недвижимость (IBI), коммунальных платежей, расходов на содержание и возможных периодов простоя.

3. Финансирование

• Прежде чем выбирать объект, получите предварительное согласие банка. Регистраторы отмечают активное кредитование, но конкретные условия зависят от вашего статуса резидента и доходов.
• Сравните варианты с фиксированной и плавающей ставкой: при текущем росте цен и возможных изменениях ставок важно понимать, как изменится платеж при повышении ставки.

4. Юридическая проверка и риски титула

• Закажите проверку прав собственности, наличия обременений и долгов в сообществах собственников.
• Убедитесь, что есть действующие разрешения на строительство и энергоэффективный сертификат.

5. Валютные и налоговые вопросы

• Нерезиденты платят другие налоговые ставки на доходы от аренды и на прирост капитала; проконсультируйтесь с местным налоговым консультантом.
• Валютный риск особенно важен для покупателей вне еврозоны; фиксируйте условия перевода и учитывайте возможные колебания курса.

6. Диверсификация по регионам

• Если вы инвестируете несколько объектов, распределите риски между крупными городами и перспективными провинциями с растущим внутренним спросом.

Драйверы роста и потенциальные триггеры коррекции

Регистраторы объясняют рост цен и активности сочетанием факторов, и мы с ними согласны: спрос поддерживают демография, дефицит предложения и кредитная активность. Но есть и ограничители, о которых стоит помнить:

• Поддерживающие факторы:

  • Рост населения и образование новых домохозяйств.
  • Ограниченное предложение: особенно новостроек — только 149 266 продаж в 2025.
  • Экономический рост и занятость, которые повышают спрос на жильё.
  • Доступность кредитов и готовность банков выдавать ипотеку.

• Риски и факторы коррекции:

  • Ухудшение доступности: месячный платёж уже составляет 33.8% средней зарплаты, что ограничивает покупки новых групп покупателей.
  • Рост процентных ставок может резко сократить спрос и вызывать давление на цены.
  • Регуляторные изменения в налогообложении или ограничениях на краткосрочную аренду способны снизить привлекательность отдельных сегментов.
  • Внешние шоки: кризисы туризма или валютные колебания снизят спрос от иностранцев.

Регистраторы прямо указывают: «эта ситуация не может продолжаться бесконечно, так как рост цен в конечном итоге приведёт к снижению активности». Мы добавим: это не мгновенный обвал, но коррекция и замедление вероятны при изменении условий финансирования или спроса.

Что это значит для разных типов покупателей

• Для покупателей, которые ищут вторичное жильё для проживания: рынок сложен, но выбор велик — больше предложений на вторичке, чем новостроек; стоит фокусироваться на качестве и локации.
• Для инвесторов в аренду: будьте точны в расчетах доходности; городские квартиры в Мадриде и Барселоне дают стабильный спрос, но цена входа высока. Провинции вроде Аликанте и Малага сохраняют приток иностранцев и туристов, что помогает заполняемости.
• Для иностранцев, рассматривающих покупку для переезда или «второго дома»: учтите административные шаги (NIE, банковский счёт), а также расходы на налоги и содержание; высокая доля иностранцев в некоторых провинциях увеличивает конкуренцию.

Итоговый вывод и практический совет

Данные регистраторов за 2025 год показывают сильный, но неоднородный рынок: более 705 000 продаж, рост цен +9.5% и рекордный вклад иностранцев в абсолютных числах (~97,300 покупок).