Рекордные закупки сельскохозяйственных земель в Европе - Португалия обладает большим потенциалом.

На национальном рынке появился новый вид бизнеса. Приобретение сельскохозяйственной и лесной недвижимости стремительно растет по всему миру в то время, когда инвесторы все больше стремятся совместить конкурентоспособную финансовую отдачу с позитивными социальными и экологическими последствиями. Европа, особенно Западная, больше всего привлекает инвестиции в этом сегменте, за 2023 год было привлечено 5,3 миллиарда евро, что втрое превышает результаты прошлого года. Португалия и Испания были одними из наиболее активных стран в привлечении инвестиций в сельскохозяйственную и лесную недвижимость и имеют потенциал для дальнейшего роста.

Инвестиции в сельскохозяйственные и лесные активы растут по всему миру. До настоящего момента было привлечено 10,2 миллиарда евро для инвестиций в эту недвижимость в текущем году. Более половины этого капитала было вложено в лесные и сельскохозяйственные участки в Западной Европе. Стоит отметить, что в 2022 году только 27% капитала было вложено на Западе Старого Света.

В этом контексте Португалия занимает важное положение. Данные из исследования рынка Nature Capital, проведенного JLL и Consulai (консультант по сельскому хозяйству), также показывают, что Пиренейский полуостров является одним из рынков, которые способствуют росту привлекательности Западной Европы. И в будущем Португалия и Испания будут получать выгоды от этого потока, с тем, чтобы объем инвестиций в этот сектор продолжал превосходить 1 миллиард евро к 2024 году. Почему Португалия привлекательна для покупки сельскохозяйственной и лесной недвижимости?

Хотя Португалия только начинает инвестировать в сельскохозяйственные и лесные активы, исследование показывает, что у нас есть "высокий потенциал роста" и возможность проведения сделок свыше 500 миллионов евро в ближайшие два года.

Это подтверждается Гонсалу Понсес, руководителем отдела развития и природного капитала в JLL: "Португалия находится в отличном положении, чтобы получить долю этого капитала, вложенного в лесные и сельскохозяйственные активы. Судя по интересу инвесторов, в течение двух лет оборот в этом секторе может превысить 500 миллионов евро в нашей стране".

Но почему Португалия имеет потенциал привлечения таких инвестиций в недвижимость?

Педро Сантос, генеральный директор Consulai, объясняет это тем, что "хорошее положение Португалии обусловлено огромным потенциалом, который еще не реализован в этих областях, а также отличными природными условиями для этих видов деятельности и различными конкурентными преимуществами в терминах факторов и издержек производства".

Вот несколько преимуществ, которые предлагает Португалия для инвестиций в сельскохозяйственные и лесные активы:

• благоприятные климатические условия;
• плодородные почвы;
• доступность воды;
• возможность производства разнообразных культур, от оливковых деревьев до ягодных культур, орехов и винограда;
• более конкурентоспособные цены на активы по сравнению с другими рынками;
• относительно низкие затраты на производство по сравнению с другими регионами.

Поэтому эти факторы "в сочетании с растущим рынком (...) делают нашу предложение очень привлекательным для тех, кто хочет инвестировать в сферу природного капитала", также говорит Педру Сантос из Consulai.

Сельское хозяйство и лесное хозяйство в Португалии: что культивируется?

В сельскохозяйственно-лесном секторе Португалия составляет 5,1% от ВВП страны и имеет более 560 тысяч гектаров оросительных земель:

• в сельскохозяйственном секторе наиболее значимыми постоянными культурами являются оливковые деревья, виноград и миндальные деревья, а в категории ежегодных культур страна выделяется выращиванием зерновых для кормов, томатов для переработки и риса;
• в лесном секторе, занимающем 3,2 миллиона гектаров, 26% занимают эвкалипт, 22% - голубой сосна и 22% - кора.

Данные Национального института статистики (INE), опубликованные в эту среду, также показывают, что доходность сельскохозяйственной деятельности в Португалии в реальных терминах на один рабочий год увеличится на 8,7% после снижения в 2022 году на 11,0%. Бизнесы также процветают: экспорт сельскохозяйственной продукции вырос на 2,1% с января по октябрь 2023 года по сравнению с тем же периодом прошлого года, в то время как общий экспорт сократился на 1,0%. Стоит отметить, что Португалия является пятимяетным производителем оливок в мире и одним из крупнейших экспортеров вин, и еще есть потенциал для расширения.

Есть несколько причин, почему инвесторы сейчас обращают свое внимание на сельскохозяйственную и лесную недвижимость. "Тенденция диверсификации инвестиций в сочетании с требованиями устойчивого развития привлекает интерес инвесторов к активам, которые служат основой для сельскохозяйственной и лесной деятельности. Помимо интересной и стабильной доходности и привлекательного уровня риска, эта инвестиция играет активную роль в улавливании углерода, имеет положительное влияние на окружающую среду и общество. Вот почему все больше капитала направляется на такие объекты недвижимости", - объясняет Гонсалу Понсес из JLL.

Что кажется тенденцией на рынке - это готовность принять нижнюю оценочную ставку при получении большей экологической и социальной пользы, так как некоторые инвестиции в сельскохозяйственные и лесные недвижимости "мотивированы искренней заботой о планете и обществе", указано в отчете.

"Мы говорим о очень интересной отдаче на уровень риска, который связан с большинством этих инвестиций, и это одна из причин, по которым все больше инвесторов привлекается к этому", - отмечает Гонсалу Понсес. "Но это также из-за положительного воздействия этих инвестиций. Во-первых, на экологическую устойчивость, так как сельскохозяйственные и лесные активы способны улавливать углерод и могут сыграть очень важную роль в компенсации выбросов, что очень привлекает инвесторов в свете все более строгих требований к декарбонизации. Мы увидим все больше активности в этом секторе", - заключает он.

Что касается доходности, в этой области требуемая доходность инвесторами может варьироваться в зависимости от условий контрактов в каждом отдельном сегменте рынка, стабильности снабжения водой, возраста биологических активов, прогнозов будущих затрат и доходов, а также особенностей объекта недвижимости и его местоположения.

Это означает, что доходность (доходность по инвестициям) может сильно варьироваться в зависимости от сельскохозяйственного и лесного бизнеса. Например, для инвестиций в установленные постоянные культуры (с управлением владельца или контрактом на управление) инвесторы обычно ожидают годовой доходность от 7% до 9%. В то время как для инвестиций в посадку и развитие новых проектов требуется внутренняя норма доходности от 10% до 14%. Разумеется, инвестиции в сельскохозяйственные угодья с меньшим риском (например, поля без ирригации и лес) также обеспечивают более низкие годовые доходности от 4% до 6%.

Что кажется тенденцией на рынке - это готовность принять нижнюю оценочную ставку при получении большей экологической и социальной пользы, так как некоторые инвестиции в сельскохозяйственные и лесные недвижимости "мотивированы искренней заботой о планете и обществе", указано в отчете.

"Мы говорим о очень интересной отдаче на уровень риска, который связан с большинством этих инвестиций, и это одна из причин, по которым все больше инвесторов привлекается к этому", - отмечает Гонсалу Понсес. "Но это также из-за положительного воздействия этих инвестиций. Во-первых, на экологическую устойчивость, так как сельскохозяйственные и лесные активы способны улавливать углерод и могут сыграть очень важную роль в компенсации выбросов, что очень привлекает инвесторов в свете все более строгих требований к декарбонизации. Мы увидим все больше активности в этом секторе", - заключает он.