Рекорд 2025: инвестиции в коммерческую недвижимость Греции взлетели на 143% до €560 млн

Резкий поворот: что означает рост для рынка недвижимости Греции

В 2025 году недвижимость Греции привлекла внимание инвесторов сильнее, чем годом ранее. За период наблюдается внушительный годовой рост транзакций по коммерческой недвижимости — +143%, а суммарная стоимость покупок и продаж достигла €560 млн. Это цифры, которые нельзя игнорировать: они сигнализируют о возвращении доверия к розничным и офисным площадям в крупнейших городах страны.

Мы изучили данные Cushman & Wakefield Proprius и сопоставили их с ключевыми сделками и арендными показателями, чтобы дать покупателям и инвесторам практическое руководство по выбору стратегии в текущих условиях.

Основные сделки 2025 года: куда шли деньги

2025 год отличился несколькими крупными операциями, которые объясняют основную долю роста объема инвестиций:

• Пакет Milora: передача портфеля от Prodea группе Papalekas на общую сумму €680 млн; эксперты оценивают, что примерно €250 млн из этой суммы были направлены на магазины. Эта сделка стала крупнейшей в сегменте и показала, что крупные инвесторы готовы возвращаться к активам розничной торговли.
• Минион (Minion): часть комплекса, включающая розничные площади и офисы, была продана Dimand Real Estate группе Alpha Bank за €36.7 млн.
• В четвёртом квартале 2025 было зафиксировано €294 млн транзакций — это значительный вклад в годовой итог.

Такие сделки меняют структуру предложения на рынке: увеличивается доля качественных активов с долгосрочными арендаторами и подтверждается интерес к объектам с высокой проходимостью.

Динамика аренды: кто открывает магазины и где

Помимо крупных покупок, важным драйвером восстановления стал рынок аренды. В 2025 году появились новые крупные контракты и открытия, включая международные бренды и сетевые ритейлеры:

• Parfois арендовал 480 кв. м на улице Эрму.
• Jimmy Choo открыл первый магазин в Греции в торговом центре City Link в центре Афин; там же появился новый бутик Chloé.
• New Yorker открыл помещение площадью 3,273 кв. м на улице Стадиу, рядом с площадью Омония.
• LVMH арендовал магазин площадью 2,161 кв. м на Вукурестиу в районе Колонаки.

Эти контракты подтверждают, что международные бренды рассматривают Афины как ключевой рынок для расширения в регионе.

Арендные ставки остаются высокими и в разных сегментах показывают устойчивость спроса. Текущие ориентиры по ставкам выглядят так:

• Эрму (около площади Синтагма): €310/кв.м в месяц
• Вукурестиу (Колонаки): €300/кв.м в месяц
• Иоанну Метакса (Глифада) и Цимиски (Салоники): €160/кв.м в месяц
• Кифисия: €120/кв.м в месяц
• Пирей: €100/кв.м в месяц

Для инвестора эти цифры важны при расчете доходности и определения сроков окупаемости. Высокие ставки в центральных зонах Афин остаются одним из факторов, привлекающих транзакции.

Почему спрос вернулся — факторы восстановления

Наша оценка основана на рыночных данных и поведении основных игроков. На мой взгляд, ключевые причины роста спроса таковы:

• Восстановление потребительской активности в туристических и центральных районах столицы привело к увеличению трафика в магазинах.
• Крупные сделки показывают желание институциональных инвесторов и фондов увеличить долю качественных торговых активов.
• Международные бренды стараются закрепиться на ключевых улицах Афин; это повышает привлекательность объектов с долгосрочными арендаторами.

Эти факторы работают вместе и повышают ликвидность рынка, но они не отменяют рисков, о которых ниже.

Практические советы для инвесторов и покупателей

Если вы рассматриваете вложения в коммерческую недвижимость или в retail assets в Греции, учитывайте следующие рекомендации на основе наблюдаемой динамики:

• Оцените профиль арендатора. Долгосрочные договора с международными ритейлерами или стабильно работающими сетями улучшают кредитоспособность актива.
• Сверяйте текущие арендные ставки с местными бенчмарками: €310/кв.м на Эрму и €300/кв.м на Вукурестиу задают планку для премиального сегмента Афин.
• Учитывайте сезонность и туристическую составляющую: объекты на улицах с высокой проходимостью от туристов имеют более волатильный доход, но и большие пиковые обороты.
• Анализируйте структуру сделки: в крупных портфелях, таких как Milora, часть стоимости может приходиться на офисы, часть — на торговые площади; доходность и риски отличаются по классу активов.
• Планируйте стоимость финансирования: рост спроса может вытеснить менее подготовленных покупателей, если стоимость заемных средств увеличится.

Мы видим, что основной «игрок» рынка сейчас — тот, кто умеет сочетать локальное знание с доступом к капиталу и умеет управлять розничными площадями.

Региональные хабы: куда смотреть в первую очередь

Распределение арендных ставок показывает четкие приоритеты локаций:

• Афины центр: Эрму и Вукурестиу — лидеры по ставкам и трафику. Здесь идут крупные аренды и международные премиальные бренды.
• Приморские и престижные районы: Глифада (Иоанну Метакса) — интересен для средне-премиального сектора и leisure-ресторана.
• Салоники: Цимиски — центральная улица с ставкой около €160/кв.м, важна для северного рынка.
• Пригородные деловые центры: Кифисия — €120/кв.м, подходит для локальных ритейлеров и сервисных точек.
• Портовые зоны: Пирей — €100/кв.м, полезен для логистики и торговли, ориентированной на местный спрос и грузоперевозки.

Для инвестора важна комбинация трафика, способности арендатора платить и эксплуатационных расходов. Мы рекомендуем выстраивать портфели с доминирующей долей центральных улиц плюс несколько «локальных» активов для диверсификации риска.

Риски и ограничения роста

Рост инвестиций выглядит впечатляющим, но рынок имеет очевидные уязвимости.