Прогноз Colliers: Ожидания в сфере недвижимости Испании и Португалии в 2024 году.

2024 год будет отмечен умеренным восстановлением объемов инвестиций. Мы подготовили прогнозы и рекомендации Colliers, чтобы вы могли ознакомиться с ними в нашей статье блога, где Микел Эчаваррен и Педро Валенте делятся своими взглядами на перспективы испанского рынка недвижимости в 2024 году.

2023 год, который только что закончился, был отмечен неопределенностью. Прогнозирование будущего рынка действительно сложно без анализа предшествующей ситуации. Каково положение Испании в сравнении с другими странами на рынке недвижимости? А что происходит в Португалии?

М.Э.

В отличие от Европейского рынка инвестиций, который сократился на почти 70%, Испания уменьшилась только на 50% к III кварталу 2023 года, и, кажется, данные к концу года замедлят этот спад, в основном благодаря устойчивости рынка отелей отдыха. Помимо этого различия, стоит отметить, что, в отличие от британского инвестиционного рынка, где цены быстро скорректировались, в Испании владельцы недвижимости приняли тактику ожидания, которая может еще больше задержать восстановление рынка. Кроме того, Испания предлагает значительные возможности в альтернативных сегментах активов по сравнению с другими странами, такими как центры обработки данных, где есть широкие перспективы развития уже зрелого рынка в регионе FLAP.

П.В.

В Португалии, как и в Испании, рынок сократился только на "всего" 50%. Ключевую роль сыграли сектор гостиниц и розница, которая, интересно, продолжает записывать некоторые сделки. Похоже, что, будучи рынком, серьезно пострадавшим от пандемии в плане инвестиций, количество доступных инвесторов для покупок в рознице было невелико, что привело к более быстрой коррекции цен и более раннему началу сделок по сравнению с другими рынками. Еще одной особенностью Иберийского полуострова является устойчивость к коррекциям цен, особенно в офисном и логистическом сегментах, что негативно влияет на объемы сделок.

Какие тенденции будут формировать рынок инвестиций в недвижимость в 2024 году?

М.Э.

В 2024 году рынок инвестиций в недвижимость достигнет своего минимума в ​​отношении снижения стоимости активов, и, следовательно, будет отмечено определенное восстановление во второй половине года, когда Европейский центральный банк начнет снижение процентных ставок. Однако этот процесс восстановления стоимости будет очень постепенным, хотя увеличение динамики инвестиций будет заметно благодаря этим ожиданиям, а также увеличенному давлению срока погашения долга. Мы должны быть очень осторожны, чтобы другие потенциальные риски не нанесли вред этому восстановлению, такие как снижение кредитного рейтинга Испании из-за чрезмерных трат, политическая неопределенность или применение популистских мер экономике. В любом случае, 2024 год может стать началом восстановления рынка, стабилизировать который мы не ожидаем до 2026 года.

П.В.

В Португалии мы проведем выборы в марте, что вызывает множество сомнений относительно того, какие жилищные политики будут проводиться. Мы ожидаем очень похожую ситуацию на испанскую и восстановление инвестиций в недвижимость снижением процентных ставок. Очевидно, гостиницы останутся в лидирующей позиции на рынке инвестиций в недвижимость. Жилой сектор, особенно новое строительство, захватит интерес инвесторов, так как спрос и предложение находятся в дисбалансе.

Когда произойдет долгожданная активация инвестиций в недвижимость?

М.Э.

Активация сделочного рынка будет связана с снижением требований доходности по государственным облигациям и сокращением инфляции. Хотя на 2024 год прогнозируется снижение процентных ставок на 100-125 базисных пунктов, его влияние на доходность недвижимости будет положительным, но более умеренным, около 25-50 базисных пунктов. Поэтому мы предвидим увеличение динамизма инвестиций во второй половине 2024 года, когда ЕЦБ снизит процентные ставки. Тем не менее, полного восстановления до уровней 2022 года не ожидается в следующие два года.

П.В.

В теории, восстановление в Португалии должно произойти с первой половины 2024 года, в связи со снижением процентных ставок. Однако, действительно, некоторые инвесторы могут досрочно заключить значительные сделки до этого периода, рассчитывая на будущие возможности. Обычно в Португалии наблюдается эффект заражения - если один инвестор начинает закрывать крупные сделки на рынке, остальные тендируют следовать его примеру.

Какие сегменты бизнеса будут наиболее затронуты, а какие потребуют меньшего времени для восстановления?

М.Э.

Сегменты рынка недвижимости, которые, по нашему мнению, будут проявлять наиболее активное поведение, включают сектор гостиниц, логистику, гибкие форматы аренды жилья, а также альтернативные сектора, такие как больницы, клиники и центры обработки данных. С другой стороны, следующий год, вероятно, столкнется с большими вызовами с точки зрения инвестиций в развитие арендного жилья, продажу портфелей этих активов, офисы и торговые центры.

П.В.

В Португалии, как и во всем мире, сектор, наиболее затронутый, - это офисы из-за неопределенности, связанной с ними после пандемии. С другой стороны, сектор гостиниц сильно стимулирует инвестиции благодаря своим прочным фундаментальным данным. Альтернативные активы (студенческое жилье, здравоохранение и т.д.) будут значимыми из-за относительной неопытности этих продуктов на национальном рынке и обеспеченного спроса. Мы также выделяем развитие новостроек жилья из-за нехватки предложения.

Какие рекомендации вы даете инвесторам на 2024 год?

М.Э.

В целом, рекомендации от консультантов по недвижимости всегда должны рассматриваться критически, так как мы работаем в сфере сделок. Тем не менее, стремясь быть максимально объективными, мы бы порекомендовали инвесторам досрочно принимать решения о покупке в 2024 году в предположении, что доходность будет сжиматься быстрее, чем ожидалось несколько месяцев назад. В частности, мы считаем, что начало анализа инвестиций в первом квартале, которые можно закрыть до лета, будет благоприятно, вероятно, предшествуя коллективному движению инвестиций примерно на шесть месяцев, где конкуренция логично будет более интенсивной.

П.В.

Рынок инвестиций в недвижимость в Португалии вел себя почти параллельно с Испанией в 2023 году, пережив снижение объемов инвестиций более чем на 50% по сравнению с 2022 годом, с сектором гостиниц во главе по сегментам. В отличие от Испании, розница показала хорошую динамику, и мы ожидаем то же самое в 2024 году. Рекомендация Colliers Portugal для инвесторов в этом новом году - следить за наиболее интересными рынками, а именно гостиницами, розницей, жильем и здравоохранением, и оперативно проводить операции, чтобы найти лучшие возможности, учитывая, что доходность будет сжиматься намного быстрее, чем ожидалось всего несколько недель назад.