Продажи жилья в США вырастут на 14% в 2026 — это много или мало?

Рынок недвижимости США на перепутье: продажи взлетают, цены замирают

2026 год обещает быть годом перемен для недвижимость США: по прогнозам, количество сделок купли-продажи вырастет на 14%, а средние цены поднимутся всего на 2–3%. Это сочетание вызывает вопросы: что покупателям и инвесторам следует ожидать, почему повышение продаж не тянет за собой сильный рост цен и какие рынки выиграют, а какие проиграют?

Мы проанализировали ключевые прогнозы Национальной ассоциации риэлторов (NAR), Realtor.com, Zillow и Redfin и объясняем, что эти прогнозы значат для разных участников рынка.

Главные цифры и прогнозы, которые важно знать

• Рост сделок на 14% — прогноз NAR на 2026 год. Это главный драйвер разговоров о восстановлении спроса.
• Рост цен на 2–3% — оценка NAR и Realtor.com; Zillow и Redfin дают более консервативные прогнозы: +1,2% и +1% соответственно.
• Средняя 30-летняя ипотечная ставка — около 6,3% в 2026 против 6,6% в 2025 по прогнозу Realtor.com.
• Доля ипотечного платежа в доходе — 29,3%; впервые с 2022 года показатель опустится ниже 30% (Realtor.com).
• Запасы жилья на рынке на ~20% выше, чем год назад — это снижает конкурентность и количество множественных предложений (NAR).
• Zillow ожидает 4,26 млн продаж существующих домов в 2026, что на 4,3% больше, чем в 2025.
• Строительство новых односемейных домов замедлится до минимума с 2019 года: стартов станет меньше из‑за большого объема построенных, но непроданных объектов (Zillow).
• Аренда: прогнозы расходятся — Realtor.com ожидает снижение арендных цен к концу 2026 на 1%, Redfin прогнозирует рост на 2–3%, Zillow ожидает рост аренды частных домов примерно на 2,3%.

Эти цифры говорят о двух вещах одновременно: спрос возвращается, но предложение растет быстрее в отдельных сегментах, что не дает ценам взлететь.

Почему продажи могут расти быстрее цен: механика восстановления

Наш анализ показывает несколько взаимосвязанных причин.

• Стабилизация ипотечных ставок. Снижение среднего уровня 30‑летней ставки с 6,6% до 6,3% делает кредиты доступнее и расширяет пул квалифицированных покупателей.
• Увеличение запасов жилья. Рост предложения на ~20% даёт покупателям больше выбора и уменьшает давление многопредложений, что накладывает «потолок» на рост цен.
• Рост доходов выше инфляции. Экономисты отмечают, что заработки растут быстрее, чем цены на жильё; это улучшает соотношение платеж/доход и увеличивает платежеспособный спрос.
• Отложенный спрос. Часть потенциальных покупателей, ранее оттесненных высокими ставками и дефицитом предложения, возвращается на рынок.

Но есть и противоречащие факторы:

• Строительство новых домов замедляется. Пока на рынке много уже построенных домов, застройщики сокращают новые старты; в среднесрочной перспективе это может привести к дефициту предложения в сегменте новых домов.
• Инфляция и политика ФРС. Если инфляция снова ускорится, ставки вернутся вверх, и покупательская способность снова снизится.

В сумме мы получаем сценарий: больше сделок при слабом ценовом давлении.

Что это значит для покупателей: стратегия в 2026 году

Для тех, кто хочет купить жильё, 2026 предлагает и возможности, и ловушки. Мы выделяем практичные рекомендации.

• Если вы покупаете впервые:
  • Рассчитайте бюджет с учетом ставки 6,3%, но подготовьтесь к колебаниям. Даже небольшое движение ставки на 0,5 п.п. меняет ежемесячный платеж существенно.
  • Повышенные запасы дают время на поиск; не нужно принимать поспешные решения.
• Для тех, кто продаёт и покупает одновременно:
  • Рост количества сделок повышает шансы закрыть обе стороны; используйте этот момент, чтобы не торговаться в худшую сторону.
• Для покупателей-инвесторов:
  • Ожидаемый слабый рост цен снижает спекулятивную привлекательность рынка, но повышает доходность аренды в отдельных регионах.

Практические советы:

• Получите предварительное одобрение по ипотеке до активных просмотров.
• Оценивайте не только цену покупки, но и совокупные расходы: страховка, налоги, расходы на содержание.
• Рассмотрите пригородные и малые рынки со стабильным спросом и низким климатическим риском — они становятся более интересными.

Арендаторы и рынок аренды: почему семьи остаются на рынке

Большая часть прогнозов консервативна по части платы за аренду, но ситуация неоднозначна:

• Redfin считает, что арендные ставки вырастут на 2–3%, сравнительно с инфляцией.
• Zillow ожидает рост арендной платы для частных домов на ~2,3%, но отмечает, что многие семьи откладывают покупку, что поддерживает спрос на аренду.
• Realtor.com допускает небольшое снижение общей арендной платы к концу 2026 на 1%.

Особенности спроса:

• В оффисные центры возвращаются части рабочих групп, но тренд гибридной работы сохраняется и поддерживает спрос на аренду в пригородах.
• Около 37% арендаторов имеют детей младше 18 лет, причём доля выросла с 33% годом ранее; это меняет набор желаемых удобств в объектах аренды.

Что это значит для арендаторов:

• Семьям выгоднее искать объекты с семейными удобствами; арендодателям имеет смысл модернизировать объекты под эту потребность.
• Для тех, кто рассчитывает сэкономить арендой ради накопления на первоначальный взнос — это по-прежнему сложная задача из‑за высоких барьеров входа для поколения Z и молодых семей.

Регионы: кто выиграет, кто проиграет

Прогнозы крупных аналитиков подчёркивают сильную региональную дифференциацию.

Рынки с ожидаемым ростом спроса:

• Пригороды Нью‑Йорка: Лонг-Айленд, Хадсон‑Вэлли, северный Нью‑Джерси, Фэрфилд (CT).
• Средний Запад и Великие озёра: Cleveland, Minneapolis, Madison, St. Louis, Syracuse — привлекают доступностью и низким климатическим риском.
• Малые и средние города с доступными ценами и стабильными рабочими местами.

Рынки со стагнацией или рисками:

• Рынки с высокими страховыми взносами и риском стихийных бедствий: Miami, Fort Lauderdale, West Palm Beach.
• Города с высокой ценой страхования и климатическими рисками могут терять покупательскую базу.
• Рост офисного присутствия и условия страхования подталкивают к пересмотру привлекательности некоторых южных рынков, таких как Austin, Nashville, San Antonio.

Наш вывод: география спроса меняет инвестиционные приоритеты. Инвесторам стоит смотреть шире, чем на традиционные «горячие» рынки.

Застройщики и предложение: почему старты падают

Zillow отмечает, что 2026 может стать самым медленным годом для новых односемейных стартов с 2019. Причины:

• На рынке большой объём уже построенных домов и объектов в процессе строительства; застройщики предпочитают распродавать запасы, а не начинать новые проекты.
• По состоянию на август 2025 года старты односемейных домов уже упали на 5% по сравнению с 2024; дополнительное снижение на 2% в 2026 может опустить стартовые показатели ниже 947,000.
• Строители используют стимулы, включая снижения ставок (rate buy downs), чтобы ускорить продажи.

Последствия:

• Краткосрочно это поддерживает запас и сдерживает рост цен.
• В среднесрочной перспективе спад стартов может сократить приток нового предложения, что создаст фундамент для будущего роста цен, если спрос останется стабильным.

Инвестиционные стратегии: где искать доход и риски

Для инвесторов ситуация требует гибкой стратегии:

• Диверсификация географии. Рассматривайте рынки Среднего Запада и пригороды больших городов с устойчивым спросом.
• Фокус на доходности аренды. В условиях слабого роста цен ставка на доход от аренды становится более логичной, чем ставка на быстрый прирост капитала.
• Контроль расходов.