Продажи жилья в Дубае упали до 40% — агенты вывозят модель off‑plan за границу

Шок для рынка: почему недвижимость ОАЭ оказалась под давлением

Рынок недвижимости ОАЭ в марте дал резкий сигнал: покупатели ушли в тень, транзакции упали, а агенты ищут доходы за рубежом. Недвижимость ОАЭ остаётся интересной для многих инвесторов, но теперь продажи и стратегия участников меняются быстрее, чем за последние годы.

Первое правило журналиста — заметить, когда привычные модели перестают работать. Мы видим не просто сезонную паузу: по данным разных источников, падение месячных продаж оценивают в до 40%, а официальные данные показывают снижение с AED41 млрд в феврале до AED29 млрд в первые три недели марта. Это не просто цифры — это изменение поведения покупателей, продавцов и застройщиков.

Коротко о главном

• Продажи упали на 29–40% месяц к месяцу в начале эскалации конфликта.
• Агентства экспортируют модель off‑plan в Грузию, Индию, Великобританию и страны Юго‑Восточной Азии.
• Крупные застройщики, в том числе Emaar, продолжают запускать проекты, но часть девелоперов прицельно откладывает продажи на неопределённый срок.
• В 2025 году сектор показал рост: более 270 000 сделок на AED917 млрд, при этом число инвесторов выросло до ~193 100.

Что происходит в продажах — цифры и противоречия

Данные противоречат друг другу на первый взгляд, но это объяснимо. Агентства и брокерские фирмы говорят о 40% падении спроса относительно предыдущего месяца — эти оценки отражают быстрое сокращение входящего трафика и запросов от иностранных покупателей. Аналитика Property Monitor фиксирует, что объём транзакций в Дубае составил AED29 млрд в первые три недели марта, против AED41 млрд в феврале — это падение примерно 29%.

Разница в процентах связана с методологией и временными окнами: одни источники смотрят на трафик и заявки, другие — на зарегистрированные сделки, многие из которых были заключены заранее и ещё не отражают реальное охлаждение рыночной активности.

Имран Кхан, CEO Pixl Group и Invespy, прямо говорит: «Каждый дополнительный день войны может добавить недели к восстановлению рынка». Это не метафора: логика проста — покупатели ждут, застройщики не снижают цены, и сделки тормозятся.

Почему агенты вывозят модель off‑plan за пределы ОАЭ

Агенты и маркетологи не сидят сложа руки. Основная стратегия — экспортировать отработанную в Дубае модель продаж объектов на стадии строительства (off‑plan) в другие юрисдикции. Причины несколько:

• Наличие проверенной базы международных инвесторов, собранной годами.
• Технологии продаж и CRM‑решения, эффективные при работе с дистантными покупателями.
• Маркетинговые навыки и доступ к брокерской сети, которые можно монетизировать в странах с растущим спросом.

Pixl, по собственным данным, поддержал продажи более чем в 450 проектах по ОАЭ и теперь предлагает разработчикам в Грузии, Индии, Британии и Юго‑Восточной Азии маркетинг, доступ к брокерам и технологию продаж. Это разумная реакция: перенаправить ресурсы туда, где спрос более устойчив.

Я разделяю позицию тех агентов, кто считает, что экспорт компетенций — безопасность бизнеса. Однако это не простой перенос: локальные рынки требуют адаптации продукта, соответствия регуляторике и знания налоговых режимов.

Спрос и предложение: где встречаются покупатели и продавцы

Сейчас рынок выглядит как надувной шар — продавцы держат цену, покупатели ждут скидок. По словам Имрана Хана, покупатели требуют скидки до 30%, а продавцы отказываются её предоставлять. В результате наблюдается временный застой.

Ключевые моменты, которые объясняют эту стабильность продавцов:

• Девелоперы используют офф‑план продажи как способ привлечь преждевременное финансирование проекта.
• Многие проекты ранее демонстрировали высокую доходность капитала, и застройщики не спешат «переписывать» прошлые оценки цен.
• Крупные бренды, такие как Emaar и Binghatti, сохраняют дисциплину по цене, полагая, что снижение цен ослабит рынок.

Но есть и фактор спроса от региональных инвесторов, которые привычны к нестабильности и продолжают видеть в Дубае безопасную гавань. Хан перечисляет регионы: страны СНГ, Ближний Восток, Южная Азия. Индийские покупатели остаются одной из крупнейших групп — многие из них считают ОАЭ своим домом, а не временным базисом.

Кто уходит, кто остаётся: профиль покупателя в новой реальности

Мы наблюдаем сегментацию спроса:

• Активные инвесторы из стран, знакомых с геополитической нестабильностью (СНГ, Ближний Восток, Пакистан, Афганистан). Они смотрят на Дубай как на более стабильный рынок.
• Индийские экспаты и диаспора остаются крупным и активным сегментом.
• Западные инвесторы склонны отложить покупки до стабилизации ситуации.
• Местные резиденты составляют более половины новых инвесторов по данным 2025 года.

По итогам 2025 года рынок показал рост: более 270 000 сделок на сумму AED917 млрд, число инвесторов выросло до ~193 100, из которых около 129 600 — новые участники. Это напоминание о том, что предыдущая динамика была мощной, и часть участников считает коррекцию временной.

Девелоперы: продолжать ли запускать проекты?

Разделение в поведении девелоперов очевидно. Одни идут вперёд с новыми запусками, другие приостанавливают или корректируют тайминг продаж, ориентируясь на международный спрос.

Позиции участников рынка разные:

• Emaar и ряд крупных игроков продолжают запускать проекты, не меняя планов.
• Небольшие и ориентированные на международного покупателя застройщики ждут ясности в спросе.
• Некоторые компании уверены, что «недвижимость — это долгиглазый актив», и профиль проекта остаётся важнее краткосрочных колебаний.

Я считаю, что стратегия девелопера должна базироваться на двух вещах: доступности финансирования и точной оценке целевой аудитории проекта. Если портфель продаж ориентирован на резидентов и ближневосточных инвесторов — можно оставаться активным. Если проект рассчитан на западного покупателя, логично приостановить маркетинг до ясности.

Что это значит для инвестора: практические советы

Инвесторам важно действовать хладнокровно, а не поддаваться страху или ажиотажу. Наша аналитика и разговоры с игроками рынка дают такие практические рекомендации:

• Проверяйте статус проекта: off‑plan проекты имеют разную степень готовности.