Продажи в Дубае выросли на 28% — почему рынок ОАЭ может достичь пика в первой половине 2026 года

Резкий рост сделок в ОАЭ и прогноз на первую половину 2026 года

За первые три квартала 2025 года рынок недвижимости ОАЭ показал показатели, которые заставляют инвесторов пересмотреть сроки входа и стратегии удержания активов. В нашем анализе мы опираемся на отчет аналитического центра Markaz и сопутствующие данные: рынок недвижимости ОАЭ сейчас — одно из самых быстрых направлений в регионе, но рост сопровождается вопросами о его устойчивости. Мы разбираем причины роста, риски и практические рекомендации для покупателей, инвесторов и экспатов.

Коротко по ключевым фактам

• Дубай: объем сделок в первые 9 месяцев 2025 года вырос на 28,3% год к году до 554,1 млрд дирхамов (≈ $150,9 млрд).
• Абу-Даби: общий объем продаж составил 58 млрд дирхамов — рост на 75,8% год к году; количество сделок выросло на 42,3% до 15 800.
• Markaz прогнозирует, что рынок ОАЭ может достичь пика в первой половине 2026 года, с последующим периодом умеренного роста или охлаждения.
• По данным WAM, вклад сектора недвижимости в ВВП Дубая за первые 9 месяцев 2025 года составил 8,2%, а рост сектора — 6,7%.

Что сказал Markaz и почему это имеет значение

Markaz указывает, что рост на рынках стран Персидского залива поддерживается сочетанием экономических факторов: устойчивый экономический рост, улучшение ликвидности, ожидаемое смягчение процентной политики и высокий уровень государственных инвестиций в инфраструктуру и проекты развития. В отчете прямо сказано: "Markaz expects the GCC real estate market to remain in an accelerating phase in the first half of this year." Далее аналитики добавляют, что "current growth cycle is supported by strong fundamentals, reducing the likelihood of a sharp correction." Наконец, в документе содержится прогноз: рынок ОАЭ «could peak in the first half of 2026", сопровождаемый ожиданием устойчивого роста цен и арендных ставок в Дубае и Абу-Даби.

Значение этих формулировок для инвестора очевидно. Поддержка со стороны ликвидности и государственного спроса снижает краткосрочные риски резкой коррекции, однако прогноз пика указывает на то, что скорые возможности для значительных ценовых скачков уже приближены к завершению.

Почему Дубай и Абу‑Даби ведут рост по-разному

Данные показывают, что оба эмирата находятся в зоне активного спроса, но с разной динамикой:

• Дубай лидирует по общей стоимости сделок; высокий объем транзакций свидетельствует о значительной активности инвесторов и частных покупателей.
• Абу‑Даби демонстрирует более резкий процентный рост продаж и количества сделок, что указывает на ускоряющееся восстановление спроса в столице и прилегающих проектах.

Практический вывод: выбор между Дубаем и Абу‑Даби зависит от инвестиционной цели.

• Если ваша цель — ликвидный актив и краткосрочные сделки, Дубай с его глубокой вторичной торговлей и международным спросом — логичный выбор.
• Если вы ориентируетесь на более высокий процентный рост стоимости в среднесрочной перспективе, Абу‑Даби выглядит интереснее по данным годовой динамики 2025 года.

Какие факторы поддерживают рост и какие представляют собой риски

Markaz выделяет факторы поддержки. Мы дополняем их практической оценкой.

Поддерживающие факторы:

• Улучшение ликвидности и ожидаемое снижение процентных ставок. Это делает финансирование сделок дешевле и повышает покупательскую способность.
• Государственные инвестиции в инфраструктуру и проекты. Проекты обеспечивают спрос на коммерческую и жилую недвижимость.
• Растущий вклад сектора в экономику: вклад недвижимости в ВВП Дубая — 8,2% за 9 месяцев 2025.
• Сильный международный интерес и приток капиталов.

Риски, которые стоит учитывать:

• Темпы роста цен и объема сделок вызывают вопросы о устойчивости спроса; высокая волатильность на глобальных рынках может быстро снизить поток капитала.
• Макрофинансовые условия зависят от мировых процентных ставок и цен на нефть; смена тренда может ухудшить доступность кредитов.
• Перегрев отдельных микро‑рынков и районов: некоторые лоты могут быть переоценены относительно устойчивого спроса.

Мы считаем, что вероятность резкой коррекции снижена благодаря фундаментам, но это не исключает локальных падений или периода ценовой стагнации.

Что это значит для покупателей и инвесторов — практическое руководство

Мы используем сочетание аналитики и практического опыта, чтобы сформулировать рекомендации.

Для покупателей, рассматривающих первичное жилье:

• Оцените горизонт владения. Если ваша цель — жить в объекте 5+ лет, кратковременные колебания цен менее критичны.
• Проверяйте реальные арендные ставки и их динамику в районе. Растущие арендные ставки поддерживают ценность покупки.

Для инвесторов, ориентированных на доход от аренды:

• Важно смотреть на текущие и прогнозные арендные ставки. Markaz ожидает роста арендных ставок в обоих эмиратах, что улучшает доходность.
• Выполняйте стресс‑тест по кредитной нагрузке: процентные ставки сейчас находятся в ожидании снижения, но до их фактического снижения возможны колебания.

Для инвесторов, ориентированных на прирост капитала:

• Учитывайте прогноз пика в H1 2026. Покупка ближе к пику увеличивает риск временной просадки стоимости.
• Рассмотрите стратегии усреднения входа: покупка поэтапно или вложение в несколько районов и сегментов.

Практические шаги, которые мы рекомендуем всем клиентам:

• Проведите проверку сделки (due diligence) и анализ ликвидности района.
• Запросите данные о фактических арендных потоках и вакантности за последние 12 месяцев.
• Планируйте сценарии: базовый, оптимистичный и стрессовый для доходности и обслуживания кредита.

Сегменты рынка: жилой, коммерческий, индустриальный

Markaz отмечает, что поддержка охватывает жилой, коммерческий и индустриальный сегменты.