Продажи собственного дома способствуют росту рынка недвижимости в 2023 году

Рост стоимости недвижимости побуждает владельцев менять жилье без опасений по поводу процентных ставок. Рынок столкнулся с ростом стоимости жизни и нехваткой предложения. Повышение процентных ставок и инфляции прервало восходящий цикл португальского рынка недвижимости, но повышение стоимости жилья открыло двери для новых покупателей. Несмотря на снижение продаж домов в течение последних трех кварталов, цены не снизились, а только замедлили траекторию роста. Последние данные Национального статистического института свидетельствуют о сокращении числа проданных домов на 20% за первые три месяца этого года и замедлении роста цен до 8,7%. Владельцы недвижимости, чья собственность за последние годы выросла в цене, используют этот контекст и меняют жилье без страха перед процентными ставками. Именно это направление динамизирует бизнес покупки и продажи недвижимости до такой степени, что представители отрасли прогнозируют восстановление продаж во втором квартале года.

Как отмечает Пауло Кайадо, президент Ассоциации профессионалов и компаний, занимающихся посредничеством в недвижимости Португалии (APEMIP), рынок имеет «очень значительное количество отечественных покупателей, чья покупка зависит от продажи их собственного дома». Это в настоящее время «самая большая часть рынка». И он объясняет: «В результате того, что недвижимость выросла в цене, тот, кто продает дом, имеет финансовые ресурсы, о которых он и не мечтал, чтобы справиться с новым приобретением, и это делает финансирование для многих из этих людей менее значимым, поскольку у них есть собственные капиталы, полученные от продажи». В таких случаях повышение процентных ставок не является препятствием для сделки.

В высоком ценовом сегменте рост стоимости жилья также не препятствует совершению сделок. И это еще один активный сегмент рынка. По словам Пауло Кайадо, «недвижимость, ориентированная на более высокие сегменты, по-прежнему пользуется большим спросом, и поэтому на фоне роста инфляции и процентных ставок этот сегмент не сократился». Патрисия Баран, ответственная за жилую недвижимость в JLL, также подтверждает, что «недвижимость с более высокой стоимостью по-прежнему пользуется огромным спросом».

То же самое нельзя сказать о семьях, которые имеют много обязательств. Высокая стоимость жилья, обусловленная в значительной степени недостатком предложения, и рост процентных ставок отталкивают португальцев от жилого рынка. Результатом является «неизбежное сокращение числа сделок», говорит Рикарду Соуза, генеральный директор Century 21. Как объясняет Беатрис Рубио, генеральный директор Re/Max, замедление рынка началось в конце первого полугодия 2022 года, когда стали заметны первые последствия конфликта в Украине, энергетического кризиса и постепенного роста цен и инфляции.

Снижение усилий для получения ипотечного кредита с 3% до 1,5%, которое вступит в силу в конце этого месяца или начале октября, должно способствовать большему количеству сделок, признает Марко Тайрум, генеральный директор Keller Williams в Португалии. Однако это только одна из многих переменных, которые стране нужны, чтобы большая часть португальцев могла приобрести дом. По словам Марко Тайрума, чтобы семьи могли получить доступ к кредиту, необходим «рост дохода через экономический рост страны, снижение налоговой нагрузки и жилищные политики, которые решат самую большую проблему в отрасли в настоящее время - нехватку предложения новых объектов недвижимости». Рикарду Соуза даже говорит, что мера Португальского банка «недостаточна. Большая проблема заключается в предложении и требует экспоненциального увеличения жилых объектов до 250 000 евро».

И в отрасли нет сомнений в том, что недостаток предложения удерживает цены на жилье на высоком уровне. Стоимость остается стабильной в свете ситуации, просто замедляя темп роста, говорит Патрисия Баран. По мнению Марко Тайрума, все показатели указывают на продолжение замедления, но не на снижение. «Мы столкнемся с более незначительными общими повышениями», говорит он. В условиях снижения покупательной способности и некоторой нестабильности политики это «ограничивает количество сделок, как уже произошло в первом полугодии, и мы ожидаем увидеть то же самое во втором». Однако остается неизвестным, каким будет в этом году поведение рынка жилой недвижимости в стране, после того как в 2022 году был достигнут рекорд продаж почти 168 тысяч домов и сумма сделок составила 31,8 миллиарда евро. Беатрис Рубио ожидает «более динамичное и менее тревожное второе полугодие, хотя признает, что это будут «гарантированно вызовные месяцы». Франциско Баселар, вице-президент Ассоциации посредников недвижимости Португалии, напоминает, что поведение португальцев будет соответствовать повышению процентных ставок, что ограничивает возможности доступа к кредиту, то есть «мы можем ожидать некоторого снижения» в продажах. По словам Рикарду Соузы, вторая половина года будет характеризоваться сокращением числа сделок, увеличением среднего времени продажи недвижимости, стабилизацией цен и спросом на дома в аренду для тех, кто не имеет необходимых условий для получения кредита.