Продажи недвижимости в Хорватии упали на 13.2% — прибрежные жупании пострадали сильнее

Резкий спад сделок: что произошло с недвижимостью Хорватии в 2025 году

Рынок недвижимости Хорватии пережил заметное замедление в 2025 году. По данным Налоговой администрации, общее число зарегистрированных сделок составило 117 359, что на 13.2% меньше по сравнению с 2024 годом (135 188 транзакций). Мы начали с этих цифр, потому что они меняют тактику многих покупателей и инвесторов: спрос ослаб, а география спроса изменилась.

Первое впечатление

Снижение охватило большинство жупаний и все основные категории недвижимости. Это не локальная корректировка — это широкое движение по рынку, которое требует внимания от тех, кто рассматривает покупку или продажу в Хорватии. В этом материале мы разбираем, где спад сильнее, какие типы имущества теряют обороты и что это значит для инвестора или экспата, который смотрит на хорватскую недвижимость сейчас.

Ключевые цифры и регионы: подробная разбивка

Налоговая администрация предоставляет данные по транзакциям, для которых проводилась оценка налоговой базы. Вот главные точки, которые нельзя игнорировать:

• Всего транзакций в 2025 году: 117 359 (в 2024 — 135 188)
• Общее сокращение: 17 800 сделок или -13.2%
• Самый сильный годовой спад в Приморско-Горанской жупании: -32% (с 14 574 до 9 937)
• Лидер по объему по-прежнему Загреб: 16 565 сделок, но -10.6%
• Истрия: 9 804 (-16.5%)
• Сплитско-Далматинская: 8 387 (-23.5%)
• Загребская жупания: 8 586 (-12.6%)

Меньше всего сделок зарегистрировано в:

• Поžега-Славония — 1 949
• Вировитицко-Подравска — 2 416
• Лика-Сень — 2 490
• Крапина-Загорье — 2 517
• Дубровник-Неретва — 2 775

Несколько жупаний показали рост, что важно учитывать при выборе риска и доходности:

• Задарская жупания: +10.5%, до 8 558 сделок
• Вараждинская: +12.9%, до 6 926
• Копривницко-Крижевцки: с 4 280 до 4 686
• Карловацка: 3 427 (рост)

Эти региональные различия сообщают о перекосах спроса: некоторые внутренние и северные области укрепляются, тогда как традиционные прибрежные рынки теряют динамику.

По типам недвижимости: где спад сильнее

Падение затронуло все основные категории сделок, что меняет картину предложения и спроса на рынке:

• Сельскохозяйственные земли: 24 473 сделок, -12.6%
• Строительные участки: 21 622 сделок, -14.4%
• Квартиры/апартаменты: 23 561 сделок, -15.4% (с 27 191 в 2024)
• Дома: 3 226 сделок, падение с 4 054 — -20.4%
• Смешанные объекты (дом+земля, квартира+гараж и т.д.): 34 185 сделок, -11.3%

Снижение продаж квартир и домов видно и в туристических центрах, и в городах. Это означает, что спрос не просто сместился внутри сегмента — он снизился в массе.

Что это значит для покупателей и инвесторов

Мы оцениваем текущую ситуацию так: рынок переходит из фазы «гонки спроса» в фазу «более дисциплинированного спроса». Для разных типов участников это означает разные шаги.

• Для инвесторов в краткосрочную аренду: туристические риски увеличиваются. Сокращение сделок в прибрежных жупаниях указывает на снижение низкосезонного спроса или на более осторожную политику продавцов. Проводите стресс-тесты окупаемости с меньшей загрузкой.
• Для покупателей на вторичном рынке: появления возможностей для торга. С продавцами, которым нужно закрыть сделки, можно обсуждать цену и условия.
• Для тех, кто рассматривает строительство или покупку участка: рынок участков упал на 14.4%, что может означать замедление новых проектов и больше конкуренции среди застройщиков.

Мы советуем действовать с планом и запасом ликвидности: держать сроки на то, чтобы выдержать периоды снижения дохода от аренды или продления продаж.

Анализ драйверов спада — что могло повлиять

Официальные данные не дают причин, но мы можем выделить реальные факторы, которые обычно влияют на такие сокращения продаж:

• Изменение спроса иностранных покупателей в ответ на экономические и валютные условия
• Рост стоимости заимствований и изменение доступности ипотек
• Уменьшение турпотока и перераспределение туристического спроса по регионам
• Насыщение определённых сегментов рынка после нескольких лет быстрого роста

Важно помнить: налоговая статистика учитывает только сделки с оценкой налоговой базы. Часть активностей может оставаться вне этой выборки — например, малые передачи собственности внутри семьи или сделки с отсроченным налоговым оформлением.

Региональные возможности и риски: где смотреть внимательнее

Мы не будем давать универсального совета по покупкам, но перечислим направления, которые в нашем анализе выглядят интересными:

• Задарская и Вараждинская жупании показывают прирост сделок. Это сигнал о локальной устойчивости спроса и возможностях для долгосрочных инвестиций.
• Приморско-Горанская и Сплитско-Далматинская жупании демонстрируют сильное сокращение — здесь выше риск ценовой коррекции и длинные сроки продажи.
• Загреб по-прежнему лидирует по объему сделок, но снижение -10.6% указывает на охлаждение городского спроса; это может открыть позиционирование для тех, кто ищет жильё для постоянного проживания.

Риски:

• Снижение ликвидности в популярных туристических точках
• Повышенная конкуренция среди продавцов, которые все же выставляют объекты на рынок
• Региональные различия в динамике туризма и экономики

Возможности:

• Торг и более гибкие условия покупки
• Переориентация на внутренний спрос и долгосрочную аренду
• Поиск объектов в растущих жупаниях с меньшей конкуренцией со стороны иностранных покупателей

Налог, оформление и что учесть в сделке

Налоговая статистика фокусируется на сделках, где проведена оценка налоговой базы.