Продажа жилой недвижимости: требования, расходы, налоги и полезные советы

В последние годы все большей популярностью пользуется альтернатива продажи обнаженной собственности жилья. Этот способ позволяет владельцам старше 65 лет получить ликвидность путем продажи своего жилья, оставаясь при этом жить в нем до конца своих дней. Как же можно продать дом, не отказываясь от пожизненного пользования им? Ключ к этому заключается в понимании того, что полное право собственности на недвижимость разделяется на две части: право пользования и обнаженная собственность. Первое - это право использования имущества, а второе - сама собственность. Таким образом, можно продать собственность на жилье, но не право пользования и наслаждаться им в течение всей жизни.

В Испании существует много компаний, специализирующихся на этом типе сделок

И с начала года даже существует франшиза в сфере недвижимости, созданная консультантом Эдуардо Молетом. Сам Молет напоминает, что "мы годами откладывали свои сбережения на покупку жилья. Совокупные сбережения людей старше 65 лет в Испании в недвижимости в шесть раз превышают накопления в частных пенсионных фондах, и в определенном возрасте настало время рентабилизировать эти накопления". Он настаивает на том, что "наши старшие люди говорят, что хотят продолжать жить и наслаждаться жизнью в своем доме со своими вещами, удобствами и воспоминаниями до своей смерти, даже если они очень стары и нуждаются в домашнем уходе или являются зависимыми". Поэтому "мы должны нормализовать идею использования накопленных сбережений для пенсии через недвижимость, в отличие от культуры наследства, которая связывала нас с идеей того, что дом предназначен только для наследования нашими родственниками".

По словам Пабло Видала, старшего ассоциированного юриста по налогам в Lexpal Abogados

"постепенное старение населения и особенности недвижимого рынка, связанные с текущей экономической ситуацией, усилили разрыв между доходами и стоимостью недвижимости. По этой причине все больше пожилых владельцев начинают продавать свою недвижимость, сохраняя себе пожизненное право пользования, чтобы наслаждаться повышением стоимости своей недвижимости в жизни". В свете растущего числа пожилых людей, которые задумываются о продаже обнаженной собственности своего жилья для получения дополнительного дохода, и интереса инвесторов и частных лиц к покупке жилых недвижимых объектов, мы рассмотрим основные аспекты такой сделки, от необходимости ее оформления перед нотариусом для предотвращения будущих проблем до налогов, которые должны платить каждая из сторон, и распределения затрат на обслуживание данного жилья.

Общие соображения

Первое, что нужно помнить, это то, что продавцу обнаженной собственности должно быть не менее 65 лет, хотя возраст, принятый для этого типа операции, обычно колеблется от 75 лет и выше. Кроме того, обычно такие операции ограничены недвижимостью, находящейся в больших городах, таких как Мадрид, Барселона, Пальма-де-Мальорка, Бильбао, Валенсия, Севилья, Аликанте или Лас-Пальмас, а также в туристических центрах, таких как Марбелья или Бенидорм.

Например, Grupo Retiro, адвокатское бюро, специализирующееся на консультировании и посредничестве для пожилых людей в отношении продуктов, позволяющих получать доходность от недвижимого имущества, и которое размещает на площадке Idealista объявления о продаже обнаженной собственности нескольких объектов, выполняет операции только в населенных пунктах с населением более 50 000 человек, но признает, что есть туристические места, где это также может быть возможно со значительно меньшей численностью населения. Фактически ожидается, что данная формула будет применяться также во второстепенных городах и небольших муниципалитетах, где имеется меньше активности в недвижимости и где этот продукт пока еще незнаком.

Еще одним из факторов, который следует учесть, является то, что продажа обнаженной собственности не происходит по рыночным ценам, а с скидкой. Диапазон возможной скидки весьма широк (снижение цены может составлять около 20% - 60%), в зависимости от местоположения и характеристик недвижимости, а также возраста продавца и его потенциального срока жизни. В общем, чем старше владелец, тем меньше скидка применяется к цене и наоборот.

Однако само наличие скидки является преимуществом для покупателя, будь то инвестор или частное лицо, потому что он может приобрести недвижимость по более низкой цене, хотя не сможет временно наслаждаться ею (до смерти продавца, который остается получателем пожизненного права пользования). Как подчеркивает консультант по недвижимости Эдуардо Молет, это "выгодный вариант для инвестора, поскольку он приобретает собственность по очень низкой цене, и в среднесрочной или долгосрочной перспективе обладает полным правом собственности на жилье, за которое заплатил очень мало лет назад", и это также "инвестиция в социальном плане, потому что она помогает старшим людям решать экономические проблемы". В случае с инвесторами есть интерес представителей самых разных профилей - от социететов по инвестиции в недвижимость и инвестподразделений компаний до фондов инвестирования или семейных группов владельцев, до профессионалов, руководителей и предпринимателей, у которых есть сбережения, которые им не нужны в ближайшей или среднесрочной перспективе, и которые желают получить прибыль от долгосрочного недвижимого инвестирования. И, по словам Молета, это также интересная альтернатива для тех, кто "хочет приобрести квартиру определенных характеристик, которую по текущей рыночной цене он не мог бы приобрести, но сможет купить ее в будущем", она значит.

Наконец, эксперты напоминают, что сделка должна быть оформлена перед нотариусом

И зарегистрирована в регистре собственности для предотвращения будущих проблем и получения всех законных гарантий. "Публичное оформление перед нотариусом и регистрация в регистре собственности являются составной частью права пользования, и без регистрации этого права пользования оно не существует 'для всех'", - напоминают в Lexpal Abogados. Необходимо также обратиться к специалистам в данной области для проведения таких сделок с целью избежания главного риска, с которым могут столкнуться обе стороны: формирование условий сделки, которые будут отражены в купле-продаже и учредительном документе о праве пользования.

Альтернативы оплаты

Еще одним фактором, который следует учитывать, является то, что существует несколько способов осуществления данной операции, в зависимости от формы оплаты, согласованной сторонами.

• Единовременный платеж. По словам Lexpal Abogados, "продавец обнаженной собственности получит полную сумму средств в начале операции. В день истечения срока (которым, как правило, является смерть продавца и пользования), покупатель получит полное право собственности, не выплачивая продавцу или его наследникам никаких дополнительных сумм".
• Пожизненная рента. В этом случае, как поясняет бюро, "продавец передает обнаженную собственность в обмен на получение пожизненной ренты. По истечении срока пользования, покупатель получит полное право собственности, не выплачивая продавцу или его наследникам никаких дополнительных сумм. Рекомендуется включить в этот случай условие расторжения договора в случае невыплаты, при котором пользователь получит полное право на имущество".
• Временная рента. Этот вариант позволяет продавцу сохранить право пользования в обмен на получение ренты на определенный срок. "В случае, если срок пользования завершится ранее, чем сроки, установленные для временного кредита, может быть достигнуто соглашение о праве продавца или его наследников получить невыплаченные суммы. Также рекомендуется установить условие расторжения в случае невыплаты", - добавляет бюро.

Налоги, которые должен заплатить продавец обнаженной собственности

Как правило, объясняет Савьер Лопес Вильяэсия, директор по налогам в компании Санауха Миранда, "продажа обнаженной собственности недвижимости представляет собой изменение структуры активов, подлежащее налогообложению налогом на доходы физических лиц (IRPF). В случае наличия дохода, этот доход будет облагаться налогообложением согласно этому налогу, за исключением случаев, когда может применяться какое-либо освобождение, например, при продаже обнаженной собственности основного жилья налогоплательщика старше 65 лет". Другими словами, если это основное жилье, продавец освобожден от налогообложения 100% возможной прибыли, которую создает такая передача, и это освобождение распространяется на налогоплательщиков, страдающих от тяжелого состояния здоровья. Однако, если речь идет о вторичном жилье или если пожилой человек не соответствует требованиям, установленным налоговыми органами, ему придется уплатить налог на прибыль, полученную от передачи имущества.

Кроме того, существуют налоги, которые облагаются доходами, полученными продавцом обнаженной собственности. В этом отношении Мар Вилла, директор по обслуживанию клиентов в Grupo Retiro, напоминает, что "лицам старше 70 лет, в качестве пожизненных платежей, будет освобождено 92% доходов, которые они получают, тогда как в случае временных платежей освобождение зависит от срока получения платежа и колеблется от 75% до 88%".

Налоги, которые должен заплатить покупатель обнаженной собственности

Помимо того, что он может согласовать с продавцом уплату муниципального налога на прирост стоимости, покупателю обязательно нужно заплатить налог на передачу недвижимого имущества (ITP) в два разных момента. Как поясняет Lexpal Abogados, "один - в момент приобретения обнаженной собственности и другой - на дату прекращения права пользования (как правило, после смерти)".

Распределение затрат на жилье

Хотя сделка всегда зависит от переговоров и соглашения сторон, как правило, затраты на коммунальные услуги, текущий ремонт, земельный и налог на недвижимость, а также часть страхования на имущество (риски и гражданская ответственность) покрывает проживающий в доме.

По словам Эдуардо Молета, "покупатель не беспокоится о поломках или износе жилья, кранов, сантехники, бытовой техники, отопления, электричества..., так как обслуживание и ремонт обеспечивает проживающий". Если речь идет о покупателе обнаженной собственности, то, по словам старшего ассоциированного юриста Lexpal Abogados, "ему следует взять на себя расходы на коммунальные услуги (включая возможные доплаты), капитальный ремонт и долю страхования на имущество (конструкция)". Хотя это и является наиболее распространенным сценарием, Видаль утверждает, что целесообразно "внести в договор передачи обнаженной собственности информацию о том, кому будет возложена оплата каждого из этих понятий, принимая во внимание, что это понятия, которые могут быть урегулированы сторонами по собственному усмотрению".

Рекомендации для продавца и покупателя обнаженной собственности

После изучения способов продажи обнаженной собственности жилья, налогов, которые необходимо уплатить, и распределения обязанностей, рассмотрим некоторые общие соображения для каждой из сторон при осуществлении сделки.

По словам Игнаси Вивеса, юриста из адвокатского бюро Sanahuja Miranda, прежде чем подписать договор, и нудусвтоварь как нудопроприетарий, так и собственник должны знать свои основные обязанности и права. В любом случае, пользователю следует понимать, что его основной обязанностью является сохранение в надлежащем состоянии предмета повышенного внимания, покрытие расходов по обслуживанию и возврат в исходное состояние, в котором он получил его."

С другой стороны, директор отдела клиентского обслуживания в компании Grupo Retiro напоминает продавцу, прежде чем принимать решение об этой формуле, проанализировать различные альтернативы, которые существуют на рынке и позволяют получить ликвидность через недвижимость, например, обратные ипотеки, имущественные пожизненные ренты или продажу с гарантированной арендой, и подчеркивает, что в зависимости от возраста и потребностей продавца, местоположения и особенностей недвижимости может быть лучше одна альтернатива, чем другая. Она также настаивает на необходимости проверить право на применение налоговых льгот и расходы на покупку и продажу, которые потребуются при передаче, а также обратиться к специалисту, который оценит недвижимость и сможет подробно описать все особенности сделки в клавулах договора, а также убедиться, что этот посредник предлагает посервисное обслуживание в течение срока действия сделки; то есть до смерти продавца.

В случае покупателя, Вилла говорит, что целесообразно обратиться к специалисту для оценки недвижимости, рассчета рентабельности сделки и для получения информации о юридических и налоговых процедурах, которые должны быть пройдены после смерти пользующегося правом на недвижимое имущество для консолидации полного права собственности, "учитывая разницу, которая может быть, если покупателем является физическое или юридическое лицо в зависимости от типа продажи обнаженной собственности".

С другой стороны, в Lexpal Abogados подчеркивают, что покупатель вправе "требовать, чтобы ему передали недвижимое имущество, если имеется существенное нарушение прав продавца обнаженной собственности в ущерб приобретателю" потому что "обязанность правообладателя заключается в сохранении объекта". В любом случае они подчеркивают, что во время переговоров о цене продажи обнаженной собственности рекомендуется провести недавнюю оценку официальным оценщиком.

Они также рекомендуют покупателю, помимо финансового анализа сделки, выполнить все проверки, характерные для продажи недвижимости (право собственности, обременения, долги и т.д.), особенно в отношении текущих затрат, связанных с недвижимостью.

В любом случае, консультант по недвижимости Эдуардо Молет просит не относиться к таким сделкам безразлично или жестоко. "Это действие, которым человек улучшает свое качество жизни и получает деньги, которыми может распорядиться по своему усмотрению (путешествия, уход, помощь семье) и другому, и другому, гарантирует ему жилье и улучшает его покупательную способность. Естественно, законы рынка вступают в действие, чтобы определить цену, и при этом учитывается возраст", - заключает он.