Призыв обратить вспять спад в сфере недвижимости: Призыв к владельцам 3 миллионов пустующих жилых помещений вернуть их на рынок. Кристоф Дюпра.

Кристоф Дюпре, генеральный директор Qlower, дает подсказки по стимулированию владельцев недвижимости сдавать свои пустующие жилье в городских условиях.

Кризис жилья во Франции – это вызов, который усиливается с каждым годом. Однако есть неиспользованный ресурс прямо под рукой: три миллиона пустующих жилых помещений, разбросанных по всей стране. Некоторые из этих незанятых недвижимостей являются ответом на растущие потребности населения в жилье. Как профессионалы в области недвижимости, наш долг - пролить свет на эту проблематику и предложить конкретные и стимулирующие решения, чтобы каждый владелец мог действовать на своем уровне.

Карта незаполненных мест: фокус вакантных жилых помещений во Франции

Пустующие жилые помещения составляют 8% существующего жилищного фонда Франции. Давайте определим, где сосредоточены эти три миллиона незанятых помещений. Пустующие жилье не равномерно распределены по всей стране. Они в основном сосредоточены в больших городах, таких как Париж, где уровень вакансии составляет около 7,5% (источник: APUR, 2020), а также в некоторых упадочных сельских районах, особенно в знаменитой "диагонали пустоты". Эта городская концентрация часто объясняется спекулятивными инвестициями, а иногда просто небрежностью или страхом арендатора. В сельских районах незаселенность и отсутствие экономической привлекательности оставляют множество домов без жильцов. Этот второй резерв жилья менее подходит для решения актуальной проблемы недостатка жилья. Динамика территориальной привлекательности и адаптация политики градостроительства остаются важными предпосылками для любой эффективной стратегии по повторному использованию этих пустующих жилых помещений в сельских районах. В то же время в городских зонах явное и постоянное политическое желание может сделать значительную часть этих пустующих жилых помещений доступной.

Местные и глобальные стратегии поощрения возрождения пустующих жилых помещений

Как можно побудить владельцев сдавать в аренду эти пустующие жилые помещения в городских условиях? Рассмотрим два конкретных действия и возможность создания стимулирующей среды для владельцев, которые сегодня предпочитают отказаться от возможных доходов от аренды.

Большие проекты: переделка офисов и коммерческих помещений в жилые

Офисы, коммерческие помещения, государственные здания, наземные паркинги не включаются в статистику о пустующем жилье. Эти здания, часто устаревшие с точки зрения экологической эффективности, являются объектами масштабных проектов по преобразованию в жилые помещения, в основном реализуемых социальными и институциональными арендодателями. Желание государства в этом отношении четко проявлено (режим отклонения от местного градостроительного плана, реализованный Законом Элан в 2018 году). В настоящее время невозможно строить или сносить здания без предварительного изучения изменения цели и развития недвижимости. Таким образом, за последние 10 лет было создано около 2000 жилых помещений на основе зданий, использовавшихся ранее для коммерческой деятельности, преимущественно в Париже.

Маленькие проекты: возрождение 100 000 неиспользуемых обслуживающих комнат

Характерная черта Парижа и некоторых исторических центров - это 85% незанятых обслуживающих комнат по последней переписи населения 2015 года. Часто не соответствующие нормам качества, расположены на верхних этажах без лифтов, имеют площадь ниже минимально допустимой для половины комнат, обслуживающие комнаты являются частью решения. Основная задача заключается в облегчении их объединения для целей сдачи в аренду или продажи. Эта местная инициатива может быть сопровождена помощью в ремонте с обязательством сдавать в аренду как основное жилье.

Местная политика: упрощение жизни владельцев путем минимизации рисков

Подобно программе "Сдавай сочувственно" в городе Париже, местные инициативы начинают проявляться. Гарантированная оплата аренды и коммунальных услуг, восстановление в случае повреждения, управление арендой, делегированное аккредитованной организации, а также возможность снизить налогооблагаемый доход. Эти преимущества, предлагаемые Парижем, представляют собой отличный ответ, но, к сожалению, имеют некрупный успех. Можно сожалеть, что эта программа доступна только для голых квартир и подвержена налогообложению, которое варьируется от невыгодного до поглощающего.

Общая политика: восстановить доверие арендодателей или побудить к продаже

Налог на жилые помещения только что превратился в налог на вторичное жилье и налог на пустующие жилые помещения. Это первый шаг в замысле государства создания принудительных мер, чтобы побудить владельцев заботиться о своей недвижимости. Облегчение аренды: Сегодня существует множество инструментов и услуг, которые позволяют упростить сдачу в аренду и управление арендным жильем: оценка стоимости ремонтных работ, доставка мебельных комплектов, программное обеспечение для управления арендой, автоматизированный учет и др. Предложить жилье и управлять его арендой никогда не было так просто. В то же время стоимость внешнего управления снизилась до около 6% от аренды в общем случае. Остается решить проблему чрезмерной защиты арендаторов во Франции. Этот принцип оправдан, но иногда злоупотребляется, и каждую неделю пресса публикует красноречивые случаи (правда, редкие, но такие, что вызывают возмущение), всегда в ущерб арендодателя, который сохраняет образ нефтяного магната. Содействовать продаже: Нисходящий тренд ясен. Даже если владельцы отказываются в это верить, ожидание теперь работает против них. Как только пройдет период отрицания падения цен, владельцы будут выставлять на продажу те недвижимости, которые приносят только растущие затраты. Доверимся нашим городским властям в повышении налогового давления на эти пустующие или вторичные объекты, которые не приносят дохода.

Гарантирование собственности на имущество и его продукт

Обсуждение кризиса жилья без фокуса на городской вакансии является ошибкой. Сезонная аренда - это всего лишь удобный козел отпущения эфемерной жилищной политики. Вместо того, чтобы добавлять временные налоговые стимулы, порождающие охотничьи решения, создадим необходимые сопровождающие меры для создания благоприятной среды для сдачи в аренду пустующих жилых помещений. Гарантирование собственности на имущество и его продукт. Стабилизируем фискальную систему аренды, будь то голое или меблированное, удаленное от всякой временной афиши. Прекратим сокращать арендный рынок радикальными мерами, которые подрывают доверие, особенно определение энергетической эффективности. Постоянно напоминаем о том, что 3 миллиона арендодателей предлагают жилье одной из пяти французских семей. Пришло время объединить арендодателей, профессионалов в области недвижимости и государственные органы для создания устойчивого рынка аренды, доступного для всех.