Поручителей хотят защитить: банки должны сначала взыскивать с заёмщика

Новый законопроект и его значение для недвижимости Кипра

Новый законопроект, который внесли депутаты от DIKO, сразу привлечёт внимание всех, кто связан с рынком недвижимости Кипра. В двух предложениях: закон предлагает изменить порядок взыскания по ипотечным займам и ограничить ответственность поручителей — тех, кто подписывал гарантии по кредитам других лиц. Для покупателей, инвесторов и экспатов это может изменить баланс рисков при сделках с ипотекой и поручительством.

Я считаю, что инициатива отражает реальную проблему: поручители часто остаются вне поля зрения при взыскании, хотя фактически принимают на себя риски. В то же время изменения увеличат нагрузку на кредиторов и могут привести к перестройке практики выдачи кредитов.

Что конкретно предлагает законопроект

Законопроект внесли депутаты от партии DIKO Захариас Кулиас и Христос Орфанидес. Основные положения предложения можно сформулировать так:

• Кредиторы (банки и финансовые организации) обязаны сначала использовать все свои законные права против основного заёмщика и залоговой недвижимости перед обращением к поручителю.
• Под «использовать все права» авторы понимают последовательность процессов, предусмотренных "Transfer and Mortgage of Immovable Property Law".

В практическом разрезе законопроект требует от кредитора выполнить следующие шаги перед обращением к поручителю:

• Получить судебное решение против основного заёмщика.
• Продать все обеспеченные активы заёмщика.
• Завершить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество (foreclosure или продажу залога).

Только после выполнения этих трёх действий кредитор сможет предъявлять требования к поручителю.

Дополнительное ключевое положение касается ответственности поручителя после продажи залога. Если заложенная недвижимость продана или перешла к кредитору, поручитель отвечает только в пределах основной суммы, прописанной в договоре поручительства. Если лимит не указан, из обязательств поручителя должны быть вычтены:

• средства, вырученные от продажи залога, или
• сумма, уплаченная кредитором при покупке залога,
• а также уже внесённые основным заёмщиком платежи.

Эти нормы направлены на то, чтобы поручитель не оставался «с пустыми руками» после того, как залог уже реализован.

Почему депутаты считают реформу нужной

Авторы законопроекта подчёркивают несколько практических проблем:

• Многие поручители не получают никакой финансовой выгоды от кредитов, которые они гарантируют, но несут серьёзные риски.
• Поручители теряют базовые права и могут лишиться личного имущества, даже если долг был обеспечен недвижимостью третьего лица.
• Наличие поручительства снижает способность самого поручителя брать кредиты, то есть его кредитоспособность падает.
• Поручители находятся в слабой правовой позиции по сравнению с банками, кредитными учреждениями и компаниями, скупавшими проблемные кредиты (в англоязычной прессе — vulture funds).

В ряде случаев поручители остаются связанными с долгом даже после продажи обеспечивающего актива и после того, как гарантированная сумма фактически была погашена. Авторы считают это несправедливым и стремятся ограничить такие практики.

Как это может изменить рынок недвижимости Кипра

Предложенные нормы повлияют на три ключевых группы: поручители, кредиторы и владельцы недвижимости.

Влияние на поручителей

• Повышение уверенности. Люди, которых просят дать гарантию, скорее дадут согласие, если знать, что кредитор обязан сначала исчерпать все претензии к заёмщику и залогу.
• Ограничение риска. После продажи залога поручитель сможет требовать зачёта выручки и уплаченных сумм, а не неограниченной выплаты.

Влияние на кредиторов

• Рост операционных и судебных расходов. Банкам придётся завершать всю цепочку взыскания прежде, чем пойти к поручителю, что займет время и ресурсы.
• Изменение кредитных условий. Ожидаемо, что кредиторы станут требовать более жёстких условий: большие авансы, дополнительные обеспечения, более высокие ставки для компенсирования риска и удлинённый срок взыскания.

Влияние на рынок жилья

• Временная задержка доступа к ликвидности для кредиторов. Длительные процедуры взыскания могут снижать скорость оборота проблемных активов и влиять на цены на отдельные сегменты.
• Давление на модели инвестирования. Компании, занимающиеся покупкой проблемных кредитов, могут пересмотреть стратегию на Кипре или требовать других видов защиты.

В совокупности эти эффекты могут улучшить положение поручителей, но вызвать корректировки в практике ипотечного кредитования и структуре сделок с недвижимостью.

Практические советы для покупателей, инвесторов и экспатов

Мы даём конкретные рекомендации тем, кто прямо сейчас взаимодействует с кредиторами и поручительством на Кипре:

• Если вас просят выступить поручителем, требуйте письменных ограничений ответственности. Запрашивайте пункт с максимальной суммой обязательства и условием освобождения поручителя после продажи залога.
• Настоящая защита — это не только слова: добивайтесь права видеть доказательства, что банк исчерпал свои претензии к заёмщику и залогу перед требованием с вас.
• Пропишите в договоре гарантий условие о зачёте выручки от продажи залога и уплаченных сумм. Это соответствует логике законопроекта и даёт дополнительную правовую опору.
• Получайте независимую юридическую консультацию, особенно если вы не являетесь резидентом Кипра: законодательство о залоге и процедурах взыскания имеет детали, которые критичны для вашей ответственности.
• Проверьте положения "Transfer and Mortgage of Immovable Property Law" и убедитесь, что кредитный договор ссылается на порядок реализации залога.

Для инвесторов и профессионалов рынка:

• Пересмотрите допущения при моделировании риска NPL (non-performing loans).