Почему отмена «золотой визы» не остановила рост цен на жильё в Португалии

Как реформа Golden Visa поменяла инвестиции в недвижимость Португалии

Изменение правил Golden Visa в 2023 году стало одним из самых громких событий для рынка недвижимости Португалии за последнее десятилетие. В первые двух предложениях: недвижимость Португалии привлекла через программу ARI около 6,45 млрд евро в период с 2012 по 2023 год, но в октябре 2023-го государство исключило покупку жилья как путь к получению вида на жительство по закону Mais Habitação. Мы изучили доступные данные и объясняем, что это значит для покупателей, инвесторов и тех, кто рассматривает Португалию как вторую родину.

Коротко из фактов

• Программа ARI (Golden Visa) запущена в октябре 2012 года.
• С 2012 по 2024 год через программу прошло примерно 7,3 млрд евро инвестиций, из которых 6,45 млрд евро (88%) пришлось на недвижимость.
• За всю историю программы подано около 17,700 заявок главных инвесторов, а включая членов семей — более 42,600 человек получили разрешения.
• В 2024 году было выдано около 4,990 разрешений (главные заявители и члены семей), что на 72% больше, чем в 2023 году.

Эти числа говорят сами за себя: программа была и остаётся крупным источником внешнего капитала, но её экономические эффекты искажаются политическим контекстом и структурным дефицитом жилья.

Что именно поменялось: из недвижимости в фонды и исследования

После принятия Mais Habitação правительство исключило варианты, связанные с покупкой жилья, переводами капитала и фондами недвижимости. Новые допустимые маршруты для получения ARI теперь включают:

• Фонды: минимальный взнос 500,000 евро в CMVM-регулируемые фонды (VC/PE), которые обязаны инвестировать минимум 60% капитала в Португалии.
• Культурное наследие: взнос 250,000 евро, сниженный до 200,000 евро для зон с низкой плотностью населения.
• Научные исследования: 500,000 евро на сертифицированные португальские научные проекты.
• Создание рабочих мест: инвестиция в бизнес с созданием как минимум 10 рабочих мест.

Ситуация изменилась радикально: 96% нынешних заявителей выбирают инвестицию в фонды, что делает этот путь доминирующим. Американские инвесторы особенно быстро адаптировались — по данным, США стали крупнейшей национальной группой претендентов.

Почему реформа не остановила рост цен на жильё

Ирония заключается в том, что после запрета покупки недвижимости в рамках Golden Visa цены продолжили рост. До апреля 2025 года медианная банковская оценочная стоимость поднялась на 16,9% в годовом выражении, достигнув 1,866 евро за кв. м.

Наша аналитика и данные показывают: влияние Golden Visa на рост цен было значительным в местах с высокой концентрацией спроса от иностранцев, но не единственным фактором. Главные причины продолжающегося роста цен — это:

• структурный дефицит предложения жилья;
• ограниченное строительство (примерно 20,000 новых жилых единиц в последние годы против 200,000 годами раньше);
• рост издержек строительства и нехватка рабочих рук;
• сильный туризм и спрос на краткосрочную аренду.

Если простая перестановка правил программы должна была решить проблему доступности жилья, то практика показала обратное. Правительство запустило программу государственного жилья объёмом 2 млрд евро и предложило ослабить нормы застройки, что признаёт: запрет инвестиционных покупок — это не панацея.

Что означает переход в фонды для инвестора

Мы обычно видим две группы инвесторов: тех, кто готов владеть активом и управлять им дистанционно, и тех, кто предпочитает финансовые инструменты. Новые правила явно заточены под вторую группу. Что это значит на практике?

• Для частного инвестора порог входа в систему остался высоким: минимум 500,000 евро и пятилетний срок блокировки средств в фонде.
• Структура фондов под контролем CMVM снижает риск мошенничества и улучшает прозрачность, но не снимает рыночные риски.
• Ожидаемые плюсы: капитал потенциально идёт в технологии, ВИЭ, здравоохранение, бионауки и инфраструктуру — с более выраженным мультипликативным эффектом для экономики по сравнению с покупкой квартиры.
• Минусы: фонды несут операционный риск, риск невозврата и зависимость от качества менеджмента; выгоды по созданию рабочих мест и НИОКР проявляются медленно.

Я бы выделил два ключевых практических вывода для инвестора:

1. Оцените управленческую команду фонда, её track record и долю инвестиций, уже направленных в Португалию.
2. Планируйте минимум 12–24 месяцев ожидания на обработку заявки, и учитывайте вероятное продление сроков получения гражданства до 10 лет, если парламент утвердит изменения.

Какие риски и несоответствия остаются

Реформа делает программу более целевой, но проблем меньше не становится — вместо недвижимости появились другие узкие места:

• Регуляторный риск: возможные изменения в законодательстве по гражданству и сроки рассмотрения.
• Операционный риск фондов: не все CMVM-фонды равны, есть тонкая грань между венчурным и фактически спекулятивным капиталом.
• Макроэкономический риск: спрос на жильё держится, пока структурных реформ по поставке жилья недостаточно.
• Политический риск: локальные протесты и политика по ограничению краткосрочной аренды могут влиять на доходность связанных с недвижимостью бизнесов.

Мы видим, что правительство признаёт ограничения одной лишь запретительной меры и пытается сочетать меры спроса и предложения. Однако наstitutional изменения требуют времени — и инвесторы должны учитывать временную составляющую.

Практические рекомендации для разных типов покупателей и инвесторов

Для тех, кто рассматривает Португалию как место для жизни или инвестиций, рекомендую подход, основанный на трёх шагах:

1. Проверить цели: проживание, доступ в Шенген, налоговые преимущества или доходность.
2. Выбрать маршрут ARI согласно рисковой толерантности:
   • Если цель — получить вид на жительство без управления активом, фонды подходят лучше.
   • Если важна доходность от аренды, анализируйте локальные рынки и признаки устойчивого спроса, а не только исторические цены.
3. Планировать срок: ожидание обработки 12–24 месяца, возможный пятилетний срок блокировки, и неопределённость в гражданстве (парламент рассматривает удлинение до 10 лет).

Инвесторам, которые прежде ориентировались на покупку жилья в Португалии ради Golden Visa, стоит прямо сейчас оценить альтернативные стратегии: покупка недвижимости без цели ARI, инвестиции в фонды, или участие в проектах по созданию рабочих мест.

Что это значит для португальской экономики

Перенаправление капитала из недвижимости в фонды — это ставка на создание рабочих мест, поддержка стартапов и развитие НИОКР.