Почему хорватские инвесторы уходят от недвижимости: золото, акции и крипто набирают вес

Смена приоритетов: недвижимость Хорватии перестаёт быть единственным выбором

Последние данные и выступления на круглом столе в Загребе ясно показывают, что недвижимость Хорватии теряет монополию на роль «главного актива» у домохозяйств. Для поколения, которое всю жизнь считало покупку квартиры или дачи символом финансовой безопасности, это — заметный поворот. На мероприятии Хорватской торговой палаты специалисты обсуждали, почему сейчас больше хорватов вкладывает деньги в золото, акции и даже криптовалюты, и что это значит для рынка жилья и для иностранных инвесторов.

Краткая завязка

Мы начнём с ключевых фактов, которые прозвучали на круглом столе и в отчётах HINA:

• Объём торгов драгоценными металлами в Хорватии вырос с €350 млн в 2024 году до €800–900 млн в 2025 году.
• Цена золота за грамм за пять лет поднялась с €30–35 до примерно €140 сегодня.
• Несмотря на это, около 90% хорватов по-прежнему ориентируются на недвижимость как основной вид вложений, в то время как финансовые активы составляют лишь 3% домашних портфелей — против ~27% в среднем по ЕС.
• Минимальный порог входа на финансовые рынки сейчас — от €10, что делает их доступными для широкой аудитории.

Эти цифры объясняют, почему разговоры о диверсификации становятся громче. Мы проанализируем причины изменений, последствия для рынка недвижимости и практические рекомендации для инвесторов.

Почему золото, акции и крипто набирают популярность

На круглом столе эксперты, включая Владимира Потоčki (директор по инвестициям в золото в Auro Domus Group) и Марко Богдана (член правления InterCapital), дали простые объяснения тренду.

• Инфляция и геополитическая напряжённость делают золото привлекательным как «убежище» — это то, что подчеркнул Потоčki. Рост торговых объёмов подтверждает реальный интерес.
• Доступность финансовых рынков через мобильные приложения снижает барьеры для входа. Как сказал Богдан, сейчас можно начать с €10, что привлекает молодых инвесторов.
• Молодые люди ищут высокую доходность и готовы принять волатильность — это работает в пользу криптовалют и некоторых сегментов акций.

С практической точки зрения, это значит следующее:

• Инструменты с высокой ликвидностью и низким порогом входа превращаются в альтернативу для тех, у кого нет желания или возможности вкладываться в дорогостоящую недвижимость.
• Рост цен на золото усиливает его функцию как части защитной стратегии в портфеле.

Мы видим, что выбор между «квартира у моря» и «пара кликов в приложении» теперь зависит от личных целей: сохранение капитала, доход от аренды или спекулятивный доход.

Что происходит на рынке недвижимости Хорватии

Рынок жилья в Хорватии долгое время рос под давлением туризма, иностранного спроса и низких ставок. Но сейчас участники рынка отмечают охлаждение.

• Президент Ассоциации бизнеса недвижимости при Торговой палате, Дубравко Ранилович, сказал, что инвестиции в недвижимость снизились, особенно среди иностранных покупателей.
• Ожидаемая фаза — стабилизация и частичная коррекция цен после многолетнего роста.

Важные факторы, которые влияют на сегменты рынка:

• Туристическая недвижимость: меньше иностранных сделок значит более высокий риск для проектов, завязанных на краткосрочную аренду. Это влияет на доходность и окупаемость.
• Городская жилая сегментация: квартиры в Загребе остаются в спросе, но рост цен замедляется.
• Стоимостная доступность: высокая цена и изменение процентных ставок делают покупку менее рентабельной для местных покупателей молодых поколений.

Мы считаем, что рынок не рухнет внезапно: речь о коррекции и перераспределении структур спроса. Но для инвесторов важно различать краткосрочную волатильность и долгосрочные тренды.

Что это значит для иностранных инвесторов и владельцев вторых домов

Иностранные покупатели долго поддерживали спрос в приморских регионах. Сейчас их роль сокращается, и это создаёт новую динамику.

• Менее активный поток иностранных инвестиций может понизить рост цен в популярных туристических зонах.
• Для владельцев краткосрочной аренды это увеличивает риск простоя и снижает доходность аренды.

Если вы — покупатель из другой страны, стоит учитывать:

• Налоговые и регуляторные условия для аренды и продажи недвижимости в Хорватии.
• Сравнительную ликвидность: продать при необходимости будет сложнее, чем закрыть позицию в ценных бумагах.
• Валютные риски, если доходы и расходы в разных валютах.

Практический совет: переоцените ожидания по доходности и спросу на аренду, просчитайте сценарии на 3–5 лет и возьмите запас ликвидности на период возможной стагнации рынка.

Как инвесторам формировать портфель в новых условиях

Мы предлагаем подход к распределению капитала, который учитывает происходящие изменения, но не является конкретной финансовой рекомендацией.

Основные принципы диверсификации:

• Ликвидность: держите часть средств в инструментах, которые можно быстро превратить в наличные — акции, ETF, драгоценные металлы.
• Защитные активы: золото может работать как хедж против инфляции и геополитики.
• Доходные активы: недвижимость обеспечивает арендный доход, но требует управления и имеет низкую ликвидность.
• Спекулятивная доля: криптовалюты предлагают потенциал роста, но имеют высокую волатильность и регуляторные риски.

Пример практической матрицы (в общих чертах):

• Капитал с низкой терпимостью к риску: 50–70% в низко- или среднерискованных активах, включая часть в золоте и облигациях.
• Промежуточный профиль: 30–50% в акциях и фондах, 10–20% в недвижимости.
• Агрессивный профиль: можно иметь повышенную долю акций и крипто, но обязательно выделять резерв на непредвиденные расходы в ликвидных активах.

Конкретная доля недвижимости зависит от инвестиционных целей. Если задача — сохранить наследство и передать его детям, недвижимость по-прежнему имеет смысл. Если цель — рост капитала и гибкость, стоит увеличить долю финансовых активов.

Налоги, регулирование и операционные вопросы в Хорватии

Перед покупкой недвижимости или финансовых продуктов важно учитывать правовой и налоговый контекст.

• Налоги на покупку и содержание недвижимости могут снизить чистую доходность.
• Продавцы и покупатели в туристических зонах сталкиваются с местными правилами аренды и возможными ограничениями.
• Для инвестиций в золото обращайте внимание на комиссию и спреды при покупке и продаже, а также на условия хранения.

Если вы рассматриваете криптовалюты, узнайте о регуляции в Хорватии и порядке декларирования доходов. Бухгалтер и юрист, знакомые с местным рынком, помогут избежать ошибок.

Риски и ловушки при перераспределении активов

Мы обязаны подчеркнуть реальные риски, о которых говорили эксперты и которые видим мы:

• Волатильность криптовалют: возможность больших потерь в короткие сроки.
• Ценовые пузыри в отдельных активах: быстрый рост цены золота мог привлечь спекулянтов, и коррекция становится вероятной.
• Илликвидность недвижимости: продажа требует времени и часто сопровождается транзакционными издержками.
• Психологический фактор: привычка держать капитал в «кирпичах» глубоко укоренилась в хорватском обществе.