Почему хорватские инвесторы массово переводят деньги из жилья в золото и акции

Инвесторы меняют правила игры: недвижимость Хорватии теряет часть блеска

Инвесторы в Хорватии перестраивают свои портфели: недвижимость Хорватии уже не является единственным базовым активом для сохранения капитала. На круглом столе Хорватской торгово-промышленной палаты эксперты констатировали: население всё активнее вкладывает деньги в золото, фондовые бумаги и криптовалюты. Мы проанализировали представленные данные и объясняем, что это значит для покупателей, владельцев и зарубежных инвесторов.

Короткий вывод сразу

• 90% хорватов по-прежнему рассматривают недвижимость как инвестицию, но интерес к ней падает.
• Объём оборота инвестиционного золота вырос с €350 млн в 2024 году до примерно €800–900 млн в 2025 году.
• Цена грамма золота за пять лет увеличилась с €30–35 до €140.
• Финансовые активы в портфелях хорватских граждан составляют всего 3%, тогда как в среднем по ЕС это 27%.

Почему инвесторы уходят от недвижимости: экономия, доступность и изменяющиеся ожидания

Рынок жилья долгое время был для хорватских семей главным инструментом накопления: покупка квартиры или дома выполняла функцию как жилья, так и сбережения. Сегодня ситуация меняется по ряду причин:

• Рост доступности финансовых инструментов: цифровые брокеры позволяют открыть счёт и купить акции или ETF с минимальными суммами — «даже с десятью евро», как отметил Марко Богдан из InterCapital Management.
• Инфляция и макроэкономическая неопределённость стимулируют спрос на защитные активы: золото воспринимается как «якорь» для портфеля, этот тезис поддержал Владимир Поточки из Auro Domus Group.
• Изменение структуры спроса: молодёжь предпочитает рискованные и ликвидные инструменты вроде криптовалют, а старшее поколение выбирает акции вместо покупки дополнительного жилья.
• Снижение доли иностранных покупателей на побережье уменьшает давление на цены в туристических регионах.

Мы видим, что переоценка роли недвижимости как инвестиции происходит одновременно с технологическими и культурными изменениями в поведении инвесторов.

Что происходит на рынке недвижимости Хорватии сегодня

Рынок жилья не рухнул, но он перестаёт быть бесспорной инвестидеей:

• Президент Ассоциации недвижимости при Хорватской торгово-промышленной палате Дубравко Ранилович отмечает, что рынок недвижимости как объект инвестиций демонстрирует спад в последние годы.
• Более трёх десятков процентов покупателей традиционно — иностранцы, но их доля сокращается, особенно в прибрежных зонах.
• Ранилович ожидает стабилизации рынка и «коррекции цен» — это значит, что в краткосрочной перспективе рост цен замедлится, а в определённых сегментах возможна цена вниз.

Ключевые экономические следствия для тех, кто купил жильё на пике спроса:

• Риск снижения капитализации: если вы рассчитывали на быстрый прирост стоимости, вероятность убыточной перепродажи выросла.
• Арендный рынок остаётся важным, но его доходность может быть ниже ожидаемой в долгосрочной перспективе.

Для иностранных покупателей и инвесторов это означает: не стоит полагаться только на прошлые темпы роста цен, нужно оценивать реальные доходы от аренды и налоговую среду.

Почему золото стало магнитом для хорватских инвесторов

На круглом столе специалисты по инвестиционному золоту подчеркнули несколько причин для массового притока средств в этот класс активов.

• Защита от инфляции: золото исторически сохраняет покупательную способность в периоды макроэкономических шоков.
• Налоговая реформа: после вступления Хорватии в ЕС НДС на инвестиционное золото был отменён, что уравняло права хорватских инвесторов с гражданами других стран ЕС и снизило барьеры для приобретения.
• Резкий прирост оборота: показатели рынка драгоценных металлов выросли с €350 млн в 2024 году до €800–900 млн в 2025 году на годовой основе — это сильный сигнал о переходе вкладчиков в этот актив.
• Рост цены: за пять лет цена за грамм золота выросла с €30–35 до €140.

Эти цифры не означают, что золото идеально подходит всем. Важно помнить про ликвидность в локальных условиях, расходы на хранение и возможные изменения в налоговой политике. Тем не менее переход части капитала в металл — логичный шаг для тех, кто ищет защиту накоплений при инфляции и геополитической напряжённости.

Акции и криптовалюты: ради доходности и диверсификации

Интерес к акциям тоже растёт, но с оговорками:

• Марко Богдан подчеркнул, что финансовые рынки «наиболее мощный генератор богатства в истории». Преимущество акций — возможность получать дивиденды и долгосрочный рост капитала.
• Молодые инвесторы выбирают криптовалюты в поисках высокой доходности и быстрых прибылей. Это повышает риск волатильности в портфеле.

Мы рекомендуем смотреть на акции и цифровые активы через призму портфельной теории: доля высокорисковых активов должна соответствовать вашей терпимости к риску и инвестиционному горизонту.

Налоговая и регуляторная среда: что важнее знать

Для иностранцев и местных инвесторов важны конкретные механизмы, которые меняют привлекательность активов:

• Отмена НДС на инвестиционное золото после вступления в ЕС уменьшила издержки инвестирования в металл.
• Для сделок с недвижимостью остаются расходы на передачу права собственности, нотариальные сборы и местные налоги, которые нужно учитывать при расчёте доходности.
• Фискальные стимулы и обязанности по налогообложению дивидендов, прироста капитала и доходов от криптовалют всё ещё развиваются; будьте готовы к изменению правил.

Приведём практический пример: даже при сохранении высокой цены на жильё, чистая доходность от аренды может оказаться ниже инфляции, если не учесть налоговые и эксплуатационные расходы.

Что это значит для покупателей и инвесторов: практические рекомендации

Мы собрали рекомендации, основанные на данных круга экспертов и нашей оценке:

• Оцените структуру своего портфеля: если 90% сбережений уходит в недвижимость, подумайте о диверсификации — хотя бы часть средств можно держать в ликвидных финансовых инструментах.
• Не игнорируйте защитные активы: золото уже показало устойчивый рост спроса и цен, но учитывайте расходы на хранение и возможные колебания курса.
• Для иностранных инвесторов: внимание к региональным различиям — прибрежные зоны теряют иностранный спрос, тогда как городские центры могут быть более устойчивы.
• Молодым инвесторам рекомендуем фиксированное вложение в индексные фонды или диверсифицированные портфели, если цель — накопление капитала. Спекуляция криптовалютами требует готовности к полной потере вложений.
• Проверяйте налоговые последствия и юридическую структуру сделки: покупка через компанию, оформление наследства и правила аренды могут резко изменить экономику проекта.

Риски и ограничения нового тренда

Рост популярности финансовых активов и золота связан с рисками:

• Волатильность: криптовалюты и отдельные акции дают высокую доходность, но могут быстро обнулять капитал.
• Регуляторные изменения: налоги или ограничения на торговлю золотом и криптовалютами способны изменить доходность.
• Локальная специфика рынка недвижимости: даже при уменьшении иностранного спроса есть микро-рынки, где спрос остаётся устойчивым.
• Психология инвестора: массовое движение в один класс активов может привести к перегреву и последующей коррекции.

Мы считаем, что переход части капитала от недвижимости к финансовым инструментам — логичен, но должен идти поэтапно и с учётом целей инвестора.

Как смотреть на рынок недвижимости с позиции инвестора сегодня

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Хорватии, оценивайте не только текущую цену, но и макроиндикаторы:

• Туристическая загрузка региона и сезонность спроса на аренду.
• Динамика доли иностранных покупателей в вашем регионе.
• Уровень налоговой нагрузки и потенциальные затраты на ремонт и управление.
• Альтернативные расходы капитала: что вы теряете, не инвестируя в акции или золото.

Практический чек-лист перед покупкой:

• Рассчитайте годовую доходность от аренды и сравните её с доходностью индексного фонда за последние 5–10 лет.
• Учтите все налоги и комиссии при покупке/продаже.
• Оцените ликвидность: как быстро вы сможете продать объект при необходимости.
• Проговорите с местными агентами и юристами вопросы аренды иностранцам и потенциальные изменения правил.

Наше экспертное заключение: баланс важнее догмы

Мы видим чёткую смену инвестиционных приоритетов в Хорватии: часть капитала уходит в золото и финансовые рынки, а любовь к недвижимости стала менее однозначной. При этом 90% граждан по-прежнему считают жильё инвестиционным активом, и рынок не закрылся для покупателей. Для инвестора сегодня оптимальная стратегия — не радикальная смена класса активов, а продуманная диверсификация с учётом налогов, ликвидности и личного горизонта.

Frequently Asked Questions

Q: Стоит ли сейчас покупать жильё в Хорватии как инвестицию?