Почему в Мадриде более 85% покупателей элитных домов — из Латинской Америки и США

Американцы и латиноамериканцы меняют рынок: что на самом деле происходит с недвижимостью Испании

За последние годы недвижимость Испании привлекает всё больше покупателей из США и Латинской Америки. Это чувство нельзя назвать модой: оно изменяет структуру спроса в сегменте премиум и заставляет по‑новому смотреть на традиционные зоны притяжения. В интервью idealista/news генеральный директор Berkshire Hathaway HomeServices Spain Бруно Рабасса описал явление просто: после пандемии спрос со стороны американцев и латиноамериканцев вырос, и сегодня их присутствие ощущается повсеместно, особенно в Мадриде и на популярных курортах.

Мы проанализировали его комментарии и оформили практическое руководство для покупателей и инвесторов. Что влияет на спрос, какие районы стоит рассматривать и какие риски учитывать — об этом далее.

Как изменился профиль покупателя элитной недвижимости Испании

Пандемия поменяла приоритеты. В то время как ранее элитный сегмент часто ассоциировался с пенсионерами, сейчас на рынок выходят более молодые семьи и профессионалы.

• Новые покупатели — успешные профессионалы 35–45 лет, которые приезжают в Испанию с семьями и работают удалённо или имеют международные маршруты. Это один из ключевых сдвигов, отмеченных Рабассой.
• Раньше доминировали европейские покупатели; теперь виден устойчивый приток из обеих Америк.
• Поведение американских клиентов варьируется сильнее: кто-то выбирает городскую жизнь, кто-то побережье или горы.

Мы считаем это изменение важным: молодые покупатели формируют потребность в другом наборе услуг — международные школы, качественная цифровая инфраструктура и клиенты, желающие жить в Испании постоянно, а не использовать жильё как вторичный дом.

Ключевые локации для инвестиций и их профиль

Рабасса выделяет несколько зон, где спрос из Америк особенно заметен. Ниже — уточнённая картина по локациям и что это значит для покупателя.

Мадрид

• Более 85% покупателей элитного жилья в Мадриде — латиноамериканцы.
• Город набирает популярность у иностранцев благодаря деловой инфраструктуре, прямым международным авиасообщениям и наличию международных школ.
• Латиноамериканцы, обосновавшись в Мадриде, часто покупают затем вторые дома в Марбелье, Сотогранде или на Коста‑Бланка.

Практический совет: если вы ориентируетесь на долгосрочное проживание с ребёнком в школе и доступом к деловой среде, Мадрид предлагает лучшее сочетание городской жизни и международной сети услуг.

Барселона

• Около 90% покупателей в Барселоне — испанцы.
• Город потерял часть международного притяжения в силу политической неопределённости и вопросов восприятия безопасности.

Совет: Барселона остаётся сильным внутренним рынком, но международным инвесторам стоит тщательно оценивать микроприсваиваемые риски, связанные с восприятием региона за пределами Испании.

Коста‑дель‑Соль и Марбелья

• Традиционно британцы доминируют здесь, но теперь видно усиление американского и латиноамериканского спроса.
• В районе Марбельи и Ла Загалета профиль покупателя смещается к профессионалам 35–45 лет.
• Многогольфовые предложения и премиальные услуги делают регион привлекательным для семей.

Майорка и Коста‑Бланка

• Майорка показала значительный рост за последние два года; немецкие и британские покупатели проявляют осторожность из‑за экономической неопределённости.
• Коста‑Бланка (Дения, Алтеа) привлекает смешанную европейскую аудиторию — бельгийцев, поляков и др., при этом объёмы транзакций растут.

Север Испании и другие регионы

• Некоторые латиноамериканцы инвестируют в регионы вроде Кантабрии, Астурии, Галисии и Страны Басков, хотя в меньших объёмах.

Почему Испанию называют «европейской Флоридой» и что это значит для спроса

Рабасса часто использует метафору «Флорида Европы». Это не рекламный слоган: за ней стоят реальные преимущества:

• высокий уровень жизни и долгая продолжительность жизни;
• хороший климат и разнообразие географий — от пляжей до гор;
• развитая сеть международных школ и медицинских учреждений;
• отличная транспортная доступность и широкое покрытие оптоволокна.

Для инвестора это означает: спрос на жильё для постоянного проживания будет поддержан демографическими и инфраструктурными факторами. Но наличие спроса не отменяет рисков, о которых мы говорим ниже.

Предложение, бюрократия и строительные расходы: главные ограничения рынка

Самая серьёзная проблема — дефицит предложения. Рабасса выделяет четыре причины:

• недостаток доступной земли для застройки;
• большое количество земли непригодной или невыгодной для девелопмента;
• рост строительных затрат из‑за дефицита рабочей силы и повышения цен на материалы;
• медлительность административных процедур по получению разрешений и подключению коммунальных услуг.

Это приводит к тому, что цены растут, продажи замедляются, а рынок остаётся дефицитным. Мы видим, что местные покупатели чаще отказываются от сделок на текущих уровнях цен, тогда как иностранные клиенты готовы платить выше.

Практический вывод: если вы рассматриваете покупку как инвестицию, внимательно исследуйте локальный рынок предложения и сроки строительства. Новые проекты могут задерживаться на годы из‑за разрешений.

Налоги, «золотая виза» и финансовые стратегии покупателей

Некоторые политические решения вызвали вопросы у инвесторов, но влияние оказалось ограниченным.

• Отмена «золотой визы» оказала ограниченное влияние на сегмент люкс. Для многих покупателей в этом сегменте ВНЖ не был ключевым фактором покупки.
• Налог на состояние (Solidarity Tax) применяется к активам свыше €3.6 млн.