Почему SCPI снижаются меньше, чем недвижимость? на ХатаМатате

Почему SCPI снижаются меньше, чем недвижимость?

Почему SCPI падают меньше, чем недвижимость?

Несмотря на снижение цен на недвижимость, которое наблюдается уже более года из-за роста процентных ставок, менее 20% SCPI на рынке снизили свои цены, среднее снижение составляет около 10% для затронутых фондов. Наоборот, небольшое количество SCPI немного повысили свои цены (в среднем менее 1%), но эту группу составляет менее 10% рынка. Это означает, что инвестор, имеющий диверсифицированный портфель SCPI, испытывает ограниченное снижение стоимости всего в 2%! По сравнению с прямым владением недвижимостью это не так уж и плохо. Далеко от апокалиптической картины, нарисованной некоторыми СМИ.

Фонды SCPI все еще распределяют в среднем около 4,50% в этом году, что означает, что снижение цен компенсируется менее чем за 6 месяцев дивидендов! Снижение цен на недвижимость ускоряется в крупных французских городах. В секторе жилья рост ипотечных процентных ставок наносит ущерб, неуклонно сокращая покупательную способность потенциальных покупателей. Фактически, согласно данным исследовательского центра Empruntis, процентные ставки по 20-летним кредитам достигнут 5% в начале 2024 года, что мы не видели уже более 15 лет. Напомним, что за этот же период заемщики могли получить кредиты под меньше 1%. Это означает, что ежемесячный платеж увеличился более чем на 40% при одинаковой сумме кредита. Если мы рассмотрим ситуацию с учетом первоначального взноса в размере 20%, это означает, что покупательская способность в сфере недвижимости снизилась на 24% за 18 месяцев. Механически это влияет на цены на недвижимость, особенно в крупных городах, где цены наиболее резко росли за последние 10 лет. Можно привести пример Лиона, который, согласно индексу "Меиллер Ажан - Ле Зшо", снизил цены на 8,4% за год и достиг 5036 евро за квадратный метр! Это самое крупное снижение во Франции, обойдя Бордо (-7,3%) и Париж (-4,5%). Париж опустился ниже символического порога в 10 000 евро за квадратный метр.

Безусловно, снижение только начинается в сфере жилой недвижимости в крупных городах. В Лионе цены на недвижимость снизились на 1% за месяц к 1 августа, что также является рекордным падением во Франции.

Рекомендуемые новости

Испанский парламент рассмотрит законопроект о предоставлении вида на жительство незаслуженно находящимся иммигрантам

16 мая

Чешский миллиардер делает ставку на лотереи для роста

14 мая

Новая розничная концепция Армандо Кабарла реализуется в Рокфеллеровском центре

16 мая

110

Эти штаты подвержены риску значительного повышения страховых взносов для домовладельцев, если сезон ураганов 2024 года будет активным

14 мая

119

Экспорт китайских автомобилей стремительно растет, частично компенсируя падение продаж на внутреннем рынке

16 мая

3090

Рекомендуемая недвижимость

Продажа квартиры в Сенте-Обене-Лезе-Эльбёфе с видом на город 89 481 $

Франция,Сент-Обен-лез-Эльбёф

2 спальни

1 санузел

68 м²

Продажа квартиры в Корбее-Эсне с видом на город 163 205 $

Франция,Корбей-Эсон

1 спальня

1 санузел

46.50 м²

Продажа квартиры в Сен-Дени с видом на город 219 482 $

Франция,Сен-Дени

2 спальни

1 санузел

48 м²

Продажа квартиры в Руане с видом на город 198 322 $

Франция,Руан

2 спальни

1 санузел

61.34 м²

Продажа квартиры в Ницце с видом на море 585 287 $

Франция,Ницца

2 спальни

71 м²

Продажа квартиры в Ницце с видом на город 444 593 $

Франция,Ницца

2 спальни

1 санузел

64 м²

В среднем SCPI гораздо меньше подвержены нисходящему тренду на рынке недвижимости, а некоторые даже повышают свои цены! В отличие от тревожных заявлений, которые все чаще можно услышать в общих СМИ, SCPI не все подвержены снижению цен на недвижимость, далеко не все. Необходимо признать, что около двадцати крупных фондов, в основном нацеленных на офисную недвижимость в Париже, значительно снизили свою цену доли, в среднем на 10%, с некоторыми снижениями даже до 17%: Accimmo Pierre, Génépierre, Laffitte Pierre. Тем не менее, это составляет менее 20% SCPI на рынке и 30% активов. Оставшиеся 80% либо не изменили свою цену, либо даже немного повысили ее для нескольких фондов. Особенно это относится к "молодым" SCPI, которые имеют очень конкурентоспособное положение благодаря недавно приобретенной недвижимости по выгодным условиям и активной привлекательности, позволяющей им приобрести недвижимость со скидкой по сравнению с принудительной продажей продавцов, которых вынуждают продавать из-за своего задолженности или потому что их клиенты выходят из их продуктов. Среди фондов, которые лучше всего справляются с задачей, можно назвать SCPI Cristal Life, запущенный Intergestion чуть более 2 лет назад. Фактически, его стоимость возобновления выросла более чем на 6% за первые 6 месяцев 2023 года, в отличие от общего тренда на рынке. Кроме того, она уже сильно снизилась на 31/12/2022 года на 8,40%. Сегодня Cristal Life имеет скидку, выходящую за регламентный диапазон +/- 10%, что, вероятно, приведет к быстрой переоценке его стоимости за долю. Информированный инвестор с большой вероятностью смог избежать снижения цен на доли в 2023 году в своем портфеле SCPI. Для инвестора, который построил диверсифицированный портфель SCPI на рынке без особого отбора, общее снижение стоимости будет составлять около 2%, если предположить, что 20% SCPI его портфеля снизили цены в среднем на 10%, а 80% остались без изменений. Однако, если инвестор выбрал наиболее успешные SCPI при составлении своего инвестиционного портфеля (те, которые распределяли более 5%), то результат, вероятно, будет еще лучше: среди 21 SCPI, которые снизили свою цену в 2023 году, только одна имела долю распределения свыше 5% в 2022 году! Для такого опытного инвестора вероятность того, что он смог избежать SCPI, которые снизили цену подписки, очень высока. Такой портфель в 2023 году будет иметь общую доходность более 5%... Мы далеки от сильно отрицательной доходности, которую можно получить от жилой недвижимости в Лионе или Париже, где снижение цен за последний год составляет как минимум эквивалент 2 лет чистой арендной платы.