Почему израильские покупатели захватили сегмент жилья в Греции в 2025 году

• Ремонт и модернизация: 17% покупок приходятся на объекты стоимостью €50 000–100 000, которые часто требуют значительных вложений. Бюджет на реконструкцию может превысить ожидаемые суммы.
• Сезонность аренды: доход от краткосрочной аренды зависит от туристического потока, он может быть нестабилен в межсезонье.
• Юридические и налоговые вопросы: иностранцам нужно проверять право собственности, наличие обременений и местные налоги при покупке и сдаче в аренду.
• Ликвидность: объекты в диапазоне €100–200 тыс. продаются быстрее, чем дорогие виллы, но локальные рынки различаются — в провинции спрос ниже.

Практическая рекомендация: мы рекомендуем заранее закладывать в бюджет минимум 15–25% от стоимости покупки на непредвиденные расходы и ремонт; для старых объектов этот процент может быть выше.

Практические советы для покупателей и инвесторов

На основе нашего опыта и анализа данных RE/MAX Hellas, даю конкретные шаги, которые помогут минимизировать риски:

• Наймите местного юриста для проверки земли и документов об объекте; это не опция — это необходимость.
• Попросите развернутую смету на ремонт у местных подрядчиков, если объект требует реконструкции.
• Оцените спрос на аренду в выбранном районе по сезонам; сравните возможную доходность с затратами на управление.
• Рассмотрите управление недвижимостью через местного оператора, если вы не планируете постоянно находиться в Греции.
• Проверьте, входит ли объект в программу налоговых льгот или есть ли местные особенности налогообложения краткосрочной аренды.

Мы также советуем учитывать логистику: удобный доступ к аэропорту, инфраструктура и наличие медицинских услуг повышают привлекательность объекта для долгосрочной аренды.

Как это влияет на международных инвесторов и рынок в целом

Смена драйверов спроса — от ВНЖ к практичной покупке — меняет структуру предложения и конкуренции. Вот ключевые выводы для инвесторов:

• Усиление спроса в сегменте €100–200 тыс. делает этот сегмент более конкурентным; нужно искать объекты с потенциалом повышения стоимости через ремонт или улучшение управления.
• Инвесторы, ориентированные на доход от аренды, должны оптимизировать товар: качественные фотографии, грамотное ценообразование и оперативное управление бронированиями повышают доходность.
• Девелоперы и агенты, которые раньше ориентировались на покупателей ради «Золотой визы», должны переключиться на предложения с реальной рентабельностью для долгосрочной аренды и вторичного рынка.

Мы ожидаем, что в ближайшие годы протекающая трансформация спроса повлияет на структуру предложения: меньше объектов, ориентированных исключительно на элитного покупателя ради ВНЖ, и больше объектов среднего сегмента с фокусом на доход.

География спроса: Аттика и Салоники в фокусе

Аттика и Салоники оказались главными центрами покупательской активности. Это логично:

• Аттика предлагает близость к столице и международному аэропорту, что важно для регулярного посещения и сдачи в аренду.
• Салоники притягивают тех, кто ищет сочетание городской жизни и более низкой стоимости по сравнению с Афинами.

После израильтян в Аттике наиболее активны покупатели из Турции и Ливана, затем из Китая и Украины. Эта география спроса отражает региональные связи и транспортную доступность.

Что означает этот тренд для продавцов и агентов

Продавцам и агентам стоит адаптировать предложения:

• Подчеркнуть пригодность объекта для аренды: площадь 61–100 кв. м, планировка и близость к инфраструктуре.
• Предлагать готовые решения по управлению недвижимостью и ремонту под аренду, чтобы ускорить продажу.
• Работать с международными каналами рекламы, особенно на рынках Израиля, Турции и Ливана.

Эффект очевиден: успешные сделки будут те, где цена, состояние и предложение услуг соответствуют ожиданиям международного покупателя.

Часто задаваемые вопросы

Кто сейчас главный покупатель иностранной недвижимости в Греции?

По данным RE/MAX Hellas в 2025 году, израильтяне были самой активной группой покупателей в Аттике и Салониках.

Какой самый популярный ценовой диапазон у иностранных покупателей?

47% иностранных покупок пришлись на объекты стоимостью €100 000–200 000.

Насколько важна «Золотая виза» для покупок сегодня?

Через сеть RE/MAX Hellas только 8% покупок были мотивированы получением вида на жительство через программу «Золотая виза», поэтому программа больше не является основным драйвером спроса.

Какая площадь жилья чаще всего приобретается иностранцами?

75% покупок пришлись на объекты площадью 61–100 кв. м, подходящие как для проживания, так и для сдачи в аренду.

Заключение: практическое резюме для инвестора

Рынок недвижимости Греции в 2025 году показывает смещение спроса в сторону среднего ценового сегмента и практичных объектов — компактных квартир площадью 61–100 кв. м. Израильтяне являются лидерами покупок в Аттике и Салониках, а роль «Золотой визы» снизилась до 8% сделок по данным сети RE/MAX Hellas (88 офисов).

Если вы рассматриваете покупку: готовьте бюджет на ремонт и управление, проверяйте юридическую чистоту сделки через местного юриста и оценивайте реальную доходность от аренды. Конкретный факт для принятия решения: 47% иностранных сделок приходятся на сегмент €100 000–200 000, а 75% — на площади 61–100 кв. м; эти параметры сейчас задают тренд спроса на рынке недвижимости Греции.