Почему инвесторы меняют крупные виллы на крошечные апартаменты в Греции

Это разделение означает:

• сохранение привлекательности элитных проектов для покупателей с высокими требованиями к качеству и локации;

• усиление конкуренции в премиуме со стороны ограниченных по объёму, но дорогих объектов;

• важность сегментации маркетинга для застройщиков и агентств.

Мы ожидаем, что девелоперы будут параллельно развивать оба сегмента, но стратегии продаж и сроки окупаемости у них будут разные.

Что это значит для инвестора и покупателя

Рассмотрим практические выводы для трёх типов участников рынка: иностранного инвестора, экспата, и местного покупателя.

Инвесторы в краткосрочную аренду

• Оцените доходность на кв. метр. Меньшие апартаменты часто дают более высокий доход в пик сезона.

• Учтите сезонность. На популярных островах доход сконцентрирован в нескольких месяцах, поэтому важно рассчитывать годовую ставку заполнения.

• Просчитайте операционные расходы: клининг, управление, комиссии OTA и налоги.

• Проверьте юридические ограничения на краткосрочную аренду в конкретной муниципалитете.

Экспаты и владельцы второй недвижимости

• Компактный объект даёт шанс на частое использование как места для отдыха и одновременно на доход при сдаче.

• Для частого личного использования покупка большего объекта иногда оправдана, но цена входа и эксплуатация выше.

Местные покупатели и инвесторы портфельного типа

• Небольшие юниты позволяют формировать портфель с разными локациями и ценовыми уровнями.

• Иногда полезно иметь микс из одного премиального объекта и нескольких компактных апартаментов для диверсификации риска.

Ясно, что выбор зависит от целей покупателя: рост капитала, текущая доходность или собственное пользование.

Риски и подводные камни, которые нельзя игнорировать

Мы видим потенциальные ловушки у тех, кто покупает только на основании модного тренда:

• Регуляторные риски. Правила по краткосрочной аренде могут ужесточаться на муниципальном уровне. Рекомендуем проверять местные постановления до покупки.

• Ценовая конкуренция. Увеличение числа подобных проектов может снизить арендные ставки и заполнение в отдельной локации.

• Сезонные провалы. Рентный доход может быть сильно зависим от сезона, особенно на островах.

• Управление дистанционно. Иностранному владельцу требуется надёжный локальный менеджер, иначе окупаемость сократится из-за ростовых расходов и неэффективного управления.

Риск недооценки этих факторов приводит к тому, что проект, выгодный на бумаге, становится убыточным на практике.

Как выбирать объект: чек-лист для покупателя

Перед покупкой рекомендуем соблюдать следующий план действий:

• Уточните целевую доходность и просчитайте сценарии заполняемости на 70%, 50% и 30% в год.

• Сравните предложения по доходности на кв. метр в выбранном регионе.

• Проверьте репутацию застройщика и факты пред-продаж, как в примере «Sunny Days». Если проект быстро продаётся, это хороший знак, но цена может расти.

• Уточните все налоги и сборы для нерезидентов и сроки их уплаты.

• Договоритесь о системе управления объектом и условиях возврата инвестиций.

Этот чек-лист помогает уйти от эмоционального решения к расчётам.

Что делать застройщикам и агентствам

Рынок уже реагирует на спрос. Застройщики, которые могут быстро адаптировать продукт под инвестора в краткосрочной аренде, получают преимущество. Мы рекомендуем:

• выпускать типовые небольшие юниты с модульной отделкой;

• предлагать сервисы по управлению и маркетингу на OTA-платформах в комплекте с продажей;

• разделять стратегию продвижения для инвестора и для покупателя, который покупает для личного пользования.

Агентствам важно предлагать покупателям прозрачные расчёты доходности и рисков, опираться на реальные кейсы.

Часто задаваемые вопросы

Влияет ли рост спроса на небольшие апартаменты на цены в премиальном сегменте?

Нет прямой связи в смысле снижения цен. Elxis фиксирует параллельный рост премиального спроса: 25% сделок в 2025 году — это показатель интереса к дорогим объектам, и он вырос в три раза по сравнению с предыдущими годами.

Насколько безопасна покупка 35–45 кв. м для сдачи через платформы?

Это коммерчески логичная ставка, если вы учитываете сезонность, комиссии маркетплейсов и расходы на управление. Малые объекты часто дают высокую доходность на квадратный метр, но уязвимы к перепроизводству и локальным ограничениям.

Что означает «пред-продано 4 из 19 апартаментов» для покупателя?

Это индикатор спроса на проект. Скорые пред-продажи означают, что объект интересен рынку, но они также могут сигнализировать о наращивании цен в будущем.

Какие первые шаги для иностранного покупателя в Греции?

Сформируйте финансовый план, найдите юриста и налогового консультанта, проверяйте местные правила по аренде и договоритесь с оператором по управлению объектом.

Вывод и практическое замечание

Рынок недвижимости Греции сейчас разделяется: компактные апартаменты становятся популярным инструментом для инвестиций и краткосрочной аренды, а премиум-сегмент показывает устойчивый рост спроса. Если вы инвестируете, делайте расчёты на реальные сценарии заполняемости и учитывайте местные правила управления краткосрочной арендой. Конкретная проверка перед покупкой остаётся обязательной процедурой; как показал пример «Sunny Days», спрос есть, но доходность зависит от множества факторов и требует прагматичного подхода.

Последний практический факт: в проекте «Sunny Days» апартаменты 37 кв. м стартуют от €140,000, и в первую неделю января было более 100 запросов, что даёт реальное представление о текущем спросе на мелкие юниты в туристических зонах Греции.