Почему четвёртый квартал 2025 изменил правила игры на рынке жилья Таиланда

Ввод: почему недвижимость Таиланда снова в фокусе

Рынок недвижимости Таиланда завершил 2025 год с падением объёма и стоимости сделок, но последние месяцы доказали: оживление возможно. Мы видим, как пакеты краткосрочных мер со стороны власти стимулируют спрос, а структура продаж меняется в пользу вторичного рынка. В этом материале разберём, что произошло в 2025 году по данным Центра информации о недвижимости (REIC), какие выводы делают инвесторы и что ждать в 2026 году.

Что важно знать в двух предложениях

По данным REIC, в 2025 году в Таиланде было зарегистрировано 316 214 переходов прав собственности, что на 9,1% меньше, чем годом ранее, а суммарная стоимость сделок составила THB 864,913 млрд (минус 11,8%). При этом в четвёртом квартале прослеживается чёткое восстановление: количество сделок выросло на 5,7%, а их стоимость — на 9,3%.

Четвёртый квартал: короткая и важная передышка

REIC однозначно указывает, что квартальный подъём связан с государственными мерами «Quick Big Win». Под эти меры попали:

• снижение регистрационных сборов за передачу прав и ипотеку;
• смягчение критериев loan-to-value (LTV), то есть упрощение выдачи кредитов под недвижимость;
• дополнительные меры по поддержке платёжеспособности домохозяйств.

Реакция рынка была быстрой:

• переводы права собственности в Q4 составили 89 198 единиц, рост 5,7% QoQ;
• стоимость переводов достигла THB 247,145 млрд, рост 9,3% QoQ;
• объём новых жилищных кредитов в квартале — THB 148,748 млрд, рост 1,3%.

По типам активов рост выглядел так:

• низкоэтажные дома: 60 086 переводов (+4,4%), стоимость THB 174,469 млрд (+6,3%);
• кондоминиумы: 29 112 переводов (+8,6%), стоимость THB 72,677 млрд (+17%).

Ускорение в сегменте кондоминиумов — ключевой сигнал: спрос вернулся быстрее туда, где решение о покупке можно принять оперативнее, а сделки часто требуют меньших сумм по сравнению с крупными проектами низкоэтажного жилья.

Сдвиг в структуре рынка: вторичный рынок выходит на первый план

Самое примечательное явление 2025 года — структурный сдвиг в сторону вторичного жилья. В Q4 доля вторичного рынка достигла 62%, в то время как новостройки составили только 38%.

За год картина такова:

• общее количество сделок — 316 214 (-9,1%);
• новостройки упали сильнее: переводов новостроек стало меньше на 13,9%;
• вторичный рынок сократился мягче: минус 6,2%.

Что это означает для участников рынка:

• покупатели ищут компенсацию слабой покупательной способности через более доступные варианты — готовое жильё с реальными ценами и историей владения;
• девелоперам придётся пересматривать планы по выводу новых проектов и предлагать условия, которые делают новострой конкурентоспособным по цене и качеству;
• агенты и кредитные брокеры получают шанс на рост комиссий, работая с большим потоком сделок на вторичном рынке.

Мы считаем, что смена баланса даст преимущество тем игрокам, кто умеет быстро предлагать готовые решения: рестайлинг вторички, прозрачные документы, гарантия дохода для инвесторов.

Иностранные покупатели: сохранение спроса, падение средней цены

Иностранный спрос продолжает поддерживать рынок кондоминиумов, но меняет характер. За 2025 год иностранцы купили 14 899 кондоминиумов, что выше уровня 2024 на 2,2%. Тем не менее суммарная стоимость покупок снизилась на 10,7% до THB 60,921 млрд.

Это означает, что средняя цена за единицу снизилась — зарубежные покупатели стали выбирать более недорогие объекты. По национальному составу:

• китайские покупатели остаются крупнейшей группой по объёму, хотя их доля и стоимость сократились;
• заметный прирост наблюдается среди покупателей из России и Тайваня.

Вывод для инвесторов и экспатов:

• спрос из-за рубежа стабилен, но смещается в сторону средних ценовых сегментов;
• инвестиционные стратегии, ориентированные на «верхний» ценовой диапазон, требуют дополнительной проверки рентабельности;
• для тех, кто рассматривает покупку с целью аренды, полезно мониторить изменения средней цены по району и ориентироваться на спрос от иностранных арендаторов.

Что это значит для девелоперов и продавцов новостроек

Снижение интереса к новостройкам на 13,9% — серьёзный вызов для девелоперов. В условиях роста доли вторички компании сталкиваются с потребностью в переосмыслении продуктовой линейки и стратегии ценообразования.

Практические меры, которые мы наблюдаем или ожидаем:

• корректировка цен и специальных предложений (включая пакеты по части финансирования);
• фокус на качестве и послепродажном сервисе — покупатель новостройки должен получать ощутимое преимущество;
• активная продажа через агентскую сеть и продвижение выгодных финансовых условий, в том числе совместных программ с банками;
• возможные отсрочки или гибкие схемы платежей, чтобы уменьшить барьер входа для покупателей с высокой долговой нагрузкой.

На наш взгляд, девелоперы, которые смогут предложить «чёткие преимущества» по сравнению со вторичным рынком, останутся конкурентоспособными. Те, кто будет уповать только на маркетинг, рискуют столкнуться с нарастающим уровнем непроданных площадей.

Кредитование, LTV и покупательная способность

Рост объёма новых жилищных кредитов в Q4 до THB 148,748 млрд показывает, что изменение LTV и снижение регистрационных сборов действительно расширяют доступ к финансированию. REIC прогнозирует, что в 2026 году новый кредитный портфель будет близок к THB 539 млрд, при условии роста экономики на 1,5–2,5% и снижения процентных ставок.

Основной риск здесь — высокая долговая нагрузка домохозяйств. В условиях слабого восстановления доходов агрессивное расширение кредитования может повысить уровень проблемных задолженностей.