Phuket может обойти Бангкок: портфель на 47,4 млрд бат меняет расстановку сил у ASW в 2027

Почему рынок недвижимости в Таиланде обращает взгляд на Пхукет прямо сейчас

Рынок недвижимости в Таиланде переживает заметный сдвиг — и центр тяжести для одного из крупных застройщиков уже двигается на юг. Мы видим, что AssetWise (ASW) и его партнёр Rhom Bho Property сконцентрировали под брендом «The Title» портфель проектов на 47,447 млн бат (≈ $1,38 млрд), который, по их прогнозу, сделает Пхукет основным источником выручки группы в 2027 году. Это не просто маркетинговое заявление; за ним стоят конкретные финансовые показатели и модель продаж, ориентированная на иностранных покупателей.

Ниже — подробный разбор того, что меняется на рынке, почему ASW делает ставку на остров и что это значит для покупателей и инвесторов, которые рассматривают покупку недвижимости в Таиланде.

Финансовая логика: почему иностранные покупатели дают преимущество

ASW базирует стратегию на двух важных фактах:

• Большая доля иностранных покупателей: примерно 60% сделок на Пхукете в III квартале 2025 года приходится на зарубежных покупателей; консенсусное ожидание на 2026 год — 65%.
• Высокая предоплата по договорам: по схеме продаж покупатель в среднем вносит 25% при подписании, ещё 25% на этапе фундамента и 25% на структурном завершении, то есть 75% стоимости оплачивается до передачи.

Такая модель дает застройщику несколько преимуществ:

• Уменьшение зависимости от тайских банков и проблем с одобрением ипотек для местных покупателей.
• Низкий уровень отмен договоров: ASW указывает на почти нулевой процент аннуляций в портфеле Пхукета.
• Видимость выручки: по состоянию на 31 марта 2026 backlog по Пхукету составляет 21,669 млн бат (≈ $630 млн), что дает предсказуемость доходов до 2028 года.

В сумме это значит, что Пхукет обеспечивает более стабильный денежный поток и меньшую операционную фрикцию по сравнению с рынком жилья в Большом Бангкоке, где растёт уровень отказов банков по ипотеке из-за высокого частного долга домохозяйств.

"Bang Tao Effect": как курорт превращается в район для постоянного проживания

Термин "Bang Tao Effect" описывает структурную трансформацию прибрежных зон восточного Пхукета, прежде воспринимавшихся как сезонные курорты.

Ключевые признаки трансформации:

• Преобразование туристического коридора в интегрированную зону с жильём, инфраструктурой и сервисами.
• 18 международных школ, с общим количеством учащихся 6–7,5 тыс. в 2025–2026 учебном году, что сигнализирует о притоке семей.
• Наличие 5 марин и одного глубоководного порта, принимающих около 1,500 судов в год, что отражает интерес состоятельной аудитории.
• Развитие медицинской инфраструктуры, включая проект нового 200-коечного международного госпиталя в Камале.

В микрорайонах типа Cherngtalay и Bang Tao уже формируется рыночная ниша, сравнимая по характеристикам с премиальными районами Бангкока. Для инвесторов это означает смену спроса: краткосрочные арендаторы дополняются долгосрочными резидентами.

Какие цифры держат рынок — данные по портфелю и результатам ASW

Компания и её партнёр управляют портфелем из 16 проектов в рамках совместного бренда, суммарная стоимость которого составляет 47,447 млн бат (≈ $1,38 млрд). После приобретения контроля над Rhom Bho в 2023 году ASW консолидирует южные доходы в своих отчётах.

Основные финансовые параметры и планы:

• Цель по выручке на 2026 год для группы: 12,500 млн бат (≈ $363 млн), что на 32% больше, чем в 2025 году. Примерно половина этой суммы должна прийти с Пхукета.
• Планируемые завершения на 2026 год на уровне 26,760 млн бат (≈ $778 млн).
• Консолидированный backlog группы: 38,010 млн бат (≈ $1,10 млрд), при этом Пхукет даёт 57% от общего объёма заказов.
• Земельный банк рассчитан на поддержку проектов на 50,000 млн бат (≈ $1,45 млрд) в ближайшие 5–10 лет.
• Capex на приобретение земли в Пхукете выделен в размере 3,000 млн бат (≈ $87 млн).

Квартальные результаты подтверждают тренд: в Q1 2026 выручка группы выросла на 20% г/г до 2,162 млн бат (≈ $63 млн), чистая прибыль увеличилась на 14% до 230 млн бат (≈ $6,7 млн). Presales по совместному бренду в квартале составили 6,854 млн бат (≈ $199 млн), причём проекты Пхукета обеспечили 62% этого объёма.

Что это значит для покупателей и инвесторов: возможности и советы

Я бы разделил аудиторию на три группы: зарубежные инвесторы, тайские покупатели и местные инвестфирмы. Вот практическая интерпретация.

Для зарубежных покупателей и экспатов:

• Модель продаж с высокой предоплатой даёт больше шансов избежать задержек по завершению, но требует серьёзной проверки договора и условий возврата при отмене.
• Пхукет сейчас предлагает премиальные проекты с доходностью по аренде выше 10% годовых в отдельных сегментах, что делает их интересными для доходной стратегии.
• Нужно учитывать правовой режим владения для иностранцев: кондоминиумы допускают свободное иностранное право собственности в пределах лимитов, виллы часто оформляют по долгосрочной аренде земли.

Для тайских покупателей:

• Банковские условия остаются жёсткими: высокий уровень отказов по ипотеке тормозит спрос в Бангкоке, что влияет на ликвидность вторичного рынка.
• Если вы рассматриваете покупку для переезда, обратите внимание на инфраструктуру для семей — школы и медицинские объекты.

Для институциональных инвесторов и фонда:

• Концентрация выручки в Пхукете повышает операционный риск, связанный с международной конъюнктурой и валютой. Диверсификация по регионам и сегментам остаётся важной.
• Наличие большого backlog даёт предсказуемый денежный поток, но он основан на предплатах от иностранных клиентов, что создаёт валютную экспозицию и зависимость от поездок и переездов.

Практические советы перед покупкой:

• Проверяйте структуру договора оплаты и пункты возврата средств при отмене.
• Уточняйте, какая часть продаж действительно консолидируется и какова доля офшорных/иностранных юрисдикций в платежах.
• Исследуйте налоги и расходы при трансфере: налог на продажу, гербовый сбор, комиссии агента.
• Проконсультируйтесь с юристом по праву собственности для иностранцев и по налоговому резидентству.

Риски, которые ASW признаёт и которые инвесторы недооценивают

Несмотря на уверенность руководства, есть несколько рисков, о которых стоит помнить:

• Концентрация спроса на иностранных покупателях создаёт зависимость от валютных потоков и геополитики. По данным компании, на 2024 год 25–30% офф-план покупателей были из России и стран СНГ, а ещё 25% — из Европы. Санкции, ограничения на поездки или изменения в налоговой политике этих стран могут сократить спрос.
• Инфраструктурные проекты, поддерживающие долгосрочный рост, имеют длинные сроки реализации.