Передача прав на недвижимость на Кипре - юридические, процедурные и налоговые аспекты

Для того чтобы распечатать эту статью, вам просто нужно зарегистрироваться или войти на Mondaq.com.

Передача собственности на недвижимость на Кипре

Передача собственности на недвижимость на Кипре, как правило, осуществляется путем передачи права собственности в соответствующем участковом земельном управлении (ведомство земельных участков и обследования Республики Кипр - DLO). Обычно DLO находится в том же районе, что и сама недвижимость, хотя стороны могут выбрать DLO в другом районе для удобства. В таком случае двойная запись производится в DLO района, где находится недвижимость.

В случае, если кипрская компания является собственником недвижимости, акционеры компании могут выбрать продажу своих акций покупателю, и в таком случае компания меняет акционеров, но остается собственником и сохраняет права на недвижимость. Таким образом, большинство формальностей, связанных с передачей права в DLO, будут избежаны, а также не будут уплачиваться комиссионные за передачу. Продажа акций кипрской компании также освобождается от налогов (за исключением налога на прибыль от продажи акций компании, владеющей недвижимостью на Кипре). Вот основные причины, по которым кипрская закрытая акционерная компания с ограниченной ответственностью является популярным инструментом, с помощью которого можно владеть недвижимостью.

Важно также отметить относительно новый налог, связанный с Агентством равных обязательств, который взимается с продавцов недвижимости на Кипре (включая акции, принадлежащие недвижимости на Кипре) в размере 0,4% от суммы продажи (собирается налоговым департаментом с 18/11/22) при получении налогового разрешения. Этот налог предназначен для оказания помощи кипрским беженцам, вынужденным покинуть свои дома в результате вторжения Турции в Кипр в 1974 году.

В случае передачи права покупателю, комиссионные, которые рассчитываются DLO на основе стоимости продажи недвижимости, уплачиваются покупателем DLO, с некоторыми исключениями, предусмотренными законом, такими как подарки от родителей своим детям. Ставки прогрессируют и варьируются от 3% до 8% в зависимости от стоимости недвижимости: 3% для недвижимости стоимостью до 85 000 евро; 5% от 85 001 до 170 000 и 8% от 170 001 и выше. Оценки, проводимые DLO, являются независимыми и могут повлиять на уплату комиссионных, если официальная оценка превышает стоимость продажи в соответствии с последними продажами в том же районе.

Процедура передачи права

Процедура передачи права не сложна, но следует учесть определенные моменты, чтобы избежать последних минутных сюрпризов и задержек.

1. Обычно заинтересованный покупатель начинает с тщательной проверки недвижимости, получая сведения из DLO в начале онлайн, а затем в бумажном виде. Такие сведения позволят узнать юридического и зарегистрированного владельца или владельцев, все детали обсуждаемой недвижимости (например, наличие отдельного свидетельства о праве собственности), но самое главное, они позволят выявить наличие ипотек, записей или других обременений, зарегистрированных на недвижимость.
2. Если на недвижимость наложена ипотека или обременение, то ипотекодержатель (как правило, банк или финансовое учреждение) должен будет принять участие в процессе передачи, чтобы дать свое согласие и быть в состоянии снять ипотеку после полного погашения остатка кредита, на который была предоставлена ипотека. В таком случае представитель ипотекодержателя/банка присутствует в DLO во время передачи права собственности.
3. В случае, если недвижимость все еще находится в строительстве, покупатель также должен убедиться, что имеются разрешения на планирование и строительство и должен запросить архитектурные чертежи и все технические характеристики, представленные соответствующими органами. Если недвижимость является квартирой или домом, входящим в состав жилого комплекса, покупатель также узнает о соглашении об общих владельцах, которое предполагается заключить и которое регулирует, в том числе, взаимоотношения всех собственников в этом комплексе.
4. Продавец обычно имеет недавнюю оценку, произведенную лицензированным оценщиком недвижимости, но покупатель обычно проводит собственную оценку недвижимости, а также любые технические обследования недвижимости.
5. Сейчас обычной практикой является то, что продавец и покупатель проходят проверку на предмет соблюдения антиотмывочных (AML) и "знай своего клиента" (KYC) требований соответствующих банков, чтобы банки были готовы принять возможную продажу и покупку недвижимости и принять передачу и внести средства при передаче права.
6. Продавец может понадобиться разрешение от Совета министров Кипра, если он является иностранным гражданином, то есть не является гражданином Кипра или другой страны ЕС. Для первичных жилых или коммерческих объектов, не превышающих определенные критерии, соответствующие средним домам и участкам на Кипре, получение разрешения Совета министров является формальностью.
7. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором указываются условия сделки.

Дополнительные налоги

Помимо комиссионных и штрафов, при передаче недвижимости на Кипре также могут взиматься другие налоги.

• Налог на добавленную стоимость (НДС): НДС может применяться при продаже недвижимости, с некоторыми исключениями. Стандартная ставка НДС на Кипре составляет 19%. НДС обычно включается в стоимость покупки, и ответственность за его уплату лежит на покупателе как покупателе товаров.
• Налог на прибыль от продажи капитала (CGT): CGT может быть применим, если продавец получает прибыль от продажи недвижимости. Налог рассчитывается на основе разницы между стоимостью приобретения и ценой продажи с учетом определенных вычетов и льгот и в соответствии с определенными корректировками. Текущая ставка налога на прибыль от продажи капитала на Кипре составляет 20%. CGT применяется как к прямым, так и к косвенным отчуждениям недвижимости.
• Налог на доходы: Прибыль от продажи недвижимости не подлежит налогообложению (налогом на доходы), если продавец является землевладельцем или совершил несколько сделок, в этом случае он считается торговцем землей. В таком случае на реализованную прибыль налагается налог на доходы.
• Муниципальные налоги: После завершения передачи права собственности, новый владелец становится ответственным за определенные ежегодные налоги на недвижимость, взимаемые местным органом власти, где находится недвижимость.