Падение сделок на рынке недвижимости Хорватии в 2025: что это означает для инвесторов

Резкое охлаждение: рынок недвижимости Хорватии в 2025 году

Недвижимость Хорватии пережила заметное замедление активности в 2025 году — и эти изменения уже видны в официальной статистике. По данным Налоговой администрации Хорватии, общее число зарегистрированных сделок составило 117 359, что на 17 800 сделок (‑13,2%) меньше по сравнению с 2024 годом. Эта новость важна не только для локальных продавцов и покупателей, но и для иностранных инвесторов и экспатов, которые отслеживают тренды рынка и оценивают риски и возможности покупок за границей.

Короткий анонс для занятых читателей

• Источник данных: Налоговая администрация Хорватии (данные информационной системы по оценке налоговой базы).

• Общие сделки в 2025: 117 359 (‑13,2% к 2024).

• Лидирует по объёму: Загреб — 16 565 сделок (‑10,6%).

• Наибольшее падение по региону: Приморско‑Горанская жупания (Primorje‑Gorski Kotar) — ‑32%.

• Традиционные прибрежные рынки тоже сократились: Истрия (‑16,5%), Сплит‑Далмация (‑23,5%).

• Рост зафиксирован в некоторых внутренних жупаниях: Задар (+10,5%), Вараждин (+12,9%), Копривницко‑Крижевацкая и Карловац.

Что именно упало: разбивка по типам объектов

Налоговая администрация указывает, что спад охватил почти все категории недвижимости. Это важный сигнал о снижении транзакционной активности в широком диапазоне рынка, а не только в одном сегменте.

• Квартиры и апартаменты: с 27 191 сделок в 2024 до 23 561 в 2025, снижение ‑15,4%.

• Дома: с 4 054 до 3 226 сделок (значительное сокращение активности среди частных жилых объектов).

• Строительные участки: до 21 622 сделок, снижение ‑14,4% (важно для застройщиков и девелоперов).

• Сельскохозяйственные земли: 24 473 сделок, падение ‑12,6%.

• Смешанные сделки (например, дом с участком или квартира с гаражом): 34 185, сокращение ‑11,3%.

Практическое значение для покупателей и инвесторов:

• Меньшее число сделок не обязательно означает немедленное падение цен, но обычно ведёт к увеличению слота на продажу и удлинению времени экспозиции объектов.

• Снижение числа сделок на участках под застройку может ограничить предложение новых проектов в среднесрочной перспективе.

• Снижение в сегменте квартир сигнализирует о более осторожном спросе — это шанс для покупателей искать лучшие условия покупки и снижение премий.

Региональная картина: где спад, а где рост

География изменений подчёркивает старые и новые центры интереса.

• Загреб остаётся лидером по объёму сделок: 16 565 в 2025 году, хотя и с падением ‑10,6% по сравнению с 2024.

• Приморско‑Горанская жупания показала самое значительное сокращение: с 14 574 до 9 937 сделок, падение ‑32%.

• Истрия: 9 804 сделок, снижение ‑16,5% — важно для прибрежного рынка и элитных апартаментов.

• Сплит‑Далмация: 8 387 сделок, падение ‑23,5%.

• Загребская жупания: 8 586 сделок, снижение ‑12,6%.

Жупании с ростом активности:

• Задарская: рост +10,5%, до 8 558 сделок.

• Вараждинская: рост +12,9%, до 6 926.

• Копривницко‑Крижевацкая: рост до 4 686 (с предыдущих 4 280).

• Карловацкая: небольшое увеличение до 3 427 сделок.

Что из этого следует:

• Прибрежные и туристические центры показали значительное снижение активности — это отражает изменение спроса на вторую или летнюю недвижимость и может быть связано с цикличностью туристического спроса и изменениями в потоках иностранных покупателей.

• Рост в некоторых внутренних жупаниях говорит о перераспределении спроса: инвесторы и местные покупатели могут смотреть на более доступные варианты в регионах с лучшим соотношением цены и качества.

Роль иностранных покупателей

Налоговая администрация отмечает, что иностранный спрос сохранился, но в меньшем объёме. Лидировали:

• Граждане Словении — 2 569 приобретённых объектов в 2025 году.

• Граждане Германии — 1 963 объекта.

Практические наблюдения для иностранных инвесторов:

• Близость и исторические связи делают Словинию и Германию важными источниками спроса. Для европейских граждан процедура покупки обычно проще по сравнению с покупателями из третьих стран, но всегда требует юридической проверки.

• Налоговые данные фиксируют только сделки, по которым проводилась оценка налоговой базы, а значит реальные объёмы иностранной активности могут быть выше.

Что это означает для цен и инвестиционных стратегий

Важно подчеркнуть, что в источнике не указаны данные по ценам — только по числу сделок. Тем не менее, сочетание снижения числа сделок и региональных различий позволяет сделать несколько взвешенных выводов для инвесторов и покупателей:

• Возможная пауза в росте цен. Снижение транзакционной активности часто предшествует замедлению роста цен, особенно в сегментах с перегретым спросом.

• Усиление переговорных позиций покупателей. При более низкой активности продавцы могут быть готовы предлагать скидки или более гибкие условия (оплаты, сроки передачи, включение мебели и т.п.).

• Возможности в регионах с ростом. Жупании с положительной динамикой (Задар, Вараждин и др.) привлекают внимание — это потенциальные точки входа для инвесторов, ищущих рост стоимости и устойчивый спрос.

• Девелопмент и доступность земли. Уменьшение сделок с участками под застройку может привести к ограничению новой застройки и, впоследствии, к дефициту предложения в перспективе, что повысит привлекательность тщательно выбранных земельных активов.

Советы для инвесторов:

• Делайте ставку на долгосрочную перспективу: туризм в Хорватии остаётся важным драйвером спроса, но сезонность и регуляторные изменения могут влиять на краткосрочную ликвидность.

• Искать сделки в жупаниях с ростом транзакций и относительной ценовой доступностью.

• Внимательно проверять юридическую чистоту объектов, особенно землю и старые домовладения.

• Привлекать местных специалистов: оценщиков, юристов и налоговых консультантов.

Риски и факторы неопределённости

Прежде чем принимать решение о покупке, инвесторам важно оценить риски:

• Статистика охватывает только сделки, по которым проводилась оценка налоговой базы.