Падение продаж в Дубае: сделки упали на 16%, а средняя цена выросла до 1,900 дирхам/фт²

Рынок недвижимости ОАЭ испытал шок: что произошло за первые шесть месяцев 2026 года

Рынок недвижимости ОАЭ, и в первую очередь жилой рынок Дубая, показал заметное замедление в первой половине 2026 года. Взрывной рост 2025 года сменила волна осторожности: объем продаж жилья упал на 16% в годовом исчислении, а цены в ряде сегментов скорректировались вниз. Но ситуация сложнее, чем кажется на первый взгляд, и наше расследование объясняет, где кроется риск и где открываются возможности для инвесторов и покупателей.

Краткая сводка ключевых цифр

• Объем продаж в январе–июне 2026 года составил AED 225,7 млрд, по данным консалтинговой компании Anarock.
• Это снижение на 16% по сравнению с первой половиной 2025 года, но на 15% выше уровня H1 2024, что говорит о сохранении послепандемийного импульса.
• Цены на жилую недвижимость снизились на 4–7% в период с февраля по апрель 2026 года.
• Средняя цена жилья в Дубае в H1 2026 составила около AED 1,900 за квадратный фут, против AED 1,800/ft² годом ранее.
• 2025 год остался рекордным: объем продаж — AED 547 млрд по 206,166 сделкам, и более 129,600 новых инвесторов зарегистрировались в недвижимости Дубая в 2025 году (рост 23%).

Почему продажи упали: геополитика и психология покупателей

Основная причина замедления — внешнеполитическая напряженность в регионе. По словам Aayush Puri, CEO — residential, Middle East в Anarock, спад был «в большей степени вызван настроениями, а не слабостью фундаментальных показателей рынка». Мы с этим согласны.

Что именно произошло:

• При появлении военных инцидентов или эскалации покупатели откладывают крупные сделки: спрос на время уходит в режим ожидания.
• Инвесторы из дальнего зарубежья становятся более требовательны к срокам выхода и защите капитала.
• Краткосрочная паника дала повод некоторым продавцам снижать цену, что привело к видимой коррекции в сегментах, где сделки были чувствительны к настроению.

В то же время фундамент сохранен: экономика ОАЭ продолжает привлекать людей и компании, а предложение в ключевых проектах остается ограниченным относительно спроса на качественное жилье и недвижимость с доступом к инфраструктуре.

Цены и сегменты — кто пострадал сильнее

Коррекция 4–7% в феврале–апреле 2026 не повлияла равномерно на весь рынок. Наш анализ выделяет несколько важных тезисов:

• Ликвидные, центральные проекты и объекты с сильным арендным спросом удерживали цены лучше; покупатели готовы платить премию за готовое жилье в обжитых районах.
• Высокий конец рынка показал большую волатильность: в сегменте люкса сделки отложили в ожидании ясности, поэтому здесь было заметное снижение активности и предложений со скидками.
• Офф-план проекты и новостройки временно потеряли в привлекательности, потому что инвесторы стали внимательнее к срокам сдачи и гарантиям застройщика.

Средняя цена в AED 1,900/ft² в H1 2026 против AED 1,800/ft² годом ранее говорит о том, что несмотря на краткосрочную коррекцию, базовый ценовой уровень даже вырос. Это важный момент: коррекция была концентрированной во времени и носила эмоциональный характер.

Позиция спроса: кто покупал в 2025 и что изменилось в 2026

2025 год стал пиковым: AED 547 млрд продаж и 206,166 сделок. Инвесторы со всего мира продолжили выбирать Дубай — данные Anarock подтверждают международный интерес:

• Индия — 22% покупателей,
• Великобритания — 17%,
• Китай — 14%.

В 2025 году также зарегистрировали более 129,600 новых инвесторов в недвижимости, прирост 23%.

В H1 2026 часть международного спроса временно сдали позиции из-за неопределенности, но по мере продвижения переговоров о прекращении огня активность начала восстанавливаться. Это подтверждает тезис о том, что спад был эмоциональным, а не структурным.

Что это значит для покупателей и инвесторов: рекомендации от редакции

Мы даем практичные советы, опираясь на данные Anarock и наш обзор рынка.

• Оцените горизонт инвестирования.