Падение цен на жилье в Португалии -4,4% к 2023 году, S&P

В 2022 году мир был удивлен ростом процентных ставок ведущими центральными банками в попытке снизить инфляцию. Именно здесь начался цикл повышения процентных ставок по ипотечным кредитам. Эта ситуация снижает спрос на покупку жилья и уже сейчас приводит к снижению цен на жилье в нескольких странах, тенденция, которая будет усиливаться в этом году.

Агентство S&P Global Ratings прогнозирует, что Португалия станет одной из европейских стран, которые в этом году испытают наиболее сильное падение цен на жилье (-4,4%), за которой последует Великобритания (-3,5%). Текущая ситуация оказывает влияние на все экономики и рынки недвижимости, но не одинаково. "Влияние более высоких процентных ставок на цены на жилье и инвестиции также может различаться от страны к стране, отражая различия в недвижимых рынках Европы, в том числе в способах финансирования", - поясняет S&P в документе, опубликованном в среду, 11 января.

Это связано с тем, что страны с более высоким процентным кредитом будут больше страдать от повышения процентных ставок. "Корректировка цен на жилье будет более серьезной и быстрой в тех странах, где процентная ставка по переменной ставке высока и рост процентных ставок больше", - подчеркивает агентство рейтинга. Именно эта ситуация делает Швецию и Португалию более уязвимыми к быстрой корректировке цен на жилье по сравнению с другими рассмотренными рынками.

Напомним, что в нашей стране около 90% ипотечных кредитов имеют переменную процентную ставку, привязанную к ставке Euribor. Прогнозы S&P указывают на снижение цен на жилье в этом году в 10 из 11 анализируемых европейских экономик. Именно в Португалии снижение стоимости жилья будет наиболее заметным в 2023 году (-4,4%). Затем следует Великобритания, где цены на жилье для покупки должны снизиться на 3,5% к концу этого года. Испания и Нидерланды также должны испытать снижение номинальных цен на жилье (оба -2,5%). В Швеции цены на жилье уже начали снижаться в 2022 году (-4,3%), в отличие от других рассматриваемых экономик, таких как Португалия, где цены на жилье выросли на 6,8% в прошлом году, прогнозирует S&P. Но в этом году снижение должно быть смягчено в этой стране, расположенной на севере Европы (-2,2%). В 2023 году только в Швейцарии ожидается замедление роста цен на жилье, предлагаемое для продажи (+0,5%), а не падение.

Будут ли цены на жилье в Европе снова расти в 2024 году? Таким образом, S&P предсказывает, что большая часть Европы испытает коррекцию цен на жилье в 2023 году. И в некоторых европейских экономиках снижение стоимости жилья будет продолжаться и в 2024 году, например, в Германии (-1%), Испании (-1%) и Бельгии (-0,5%).

"Мы отмечаем, что корректировка к более высоким процентным ставкам может продолжаться до десяти триместров и обычно в два раза сильнее после периода низких процентных ставок", - пояснил Сильвен Бройер, главный экономист по Европе, Ближнему Востоку и Африке (EMEA) S&P Global Ratings, приведенный в документе. Хотя исторически цены на жилье в Европе достаточно неизменны в отношении снижений.

Следует отметить, что в то время как номинальные процентные ставки по ипотечным кредитам быстро росли и достигали самого высокого уровня за последнее десятилетие, в реальном выражении (с учетом инфляции) процентные ставки по-прежнему являются отрицательными и должны оставаться такими до середины 2024 года.

Рост процентных ставок еще не отражается на ценах на жилье в 2022 году. В своем анализе S&P подчеркивает, что и цены на жилье, и инвестиции могут быть затронуты быстрым ростом процентных ставок по ипотечным кредитам, но отмечает, что не все рынки жилой недвижимости корректируют цены на жилье одновременно. Процентные ставки Euribor выросли в Европе в течение 2022 года. Но агентство отмечает, что цены на жилье едва адаптировались к более высоким процентным ставкам. Почему? Недостаток предложения для существующего спроса на жилье может быть причиной этого факта. Вплоть до этого семестра 2022 года семьи продолжали покупать жилье во многих странах (например, Португалии), даже при более высоких процентных ставках. Именно поэтому цены на жилье продолжали расти в анализируемых странах в 2022 году. Конкретно, S&P говорит, что цены на жилье продолжали расти в среднем на 10% до первого полугодия 2022 года. Есть также факторы, которые поддерживают дальнейший спрос на покупку жилья в Европе: улучшение финансового положения семей, поддерживаемое высоким уровнем занятости; повышение зарплат; накопленные сбережения во время пандемии. Таким образом, агентство отмечает, что покупательная способность семей может восстановиться уже в начале 2024 года благодаря повышению зарплат. Кроме того, оно также указывает на то, что поток беженцев из Украины также увеличивает спрос на жилье.