Отмена 50‑летнего лимита musataha и новые правила — как Кодекс-2026 меняет рынок недвижимости ОАЭ

Новый федеральный кодекс и что это значит для недвижимости ОАЭ

Федеральный Декрет-Закон № 25 от 2025 года, вступивший в силу 1 июня 2026 года, вносит заметные изменения в правовую основу сделок с недвижимостью в ОАЭ. В первые две строки: если вы работаете с недвижимостью ОАЭ как инвестор, девелопер или арендатор, новые правила требуют пересмотра документов и практик переговоров. Наш анализ показывает: изменения затрагивают не только процесс регистрации, но и те этапы сделки, которые до сих пор воспринимались как формальные — резервирование, предварительные соглашения и шаблонные договоры.

Зачем это важно прямо сейчас

Эти нормы вводят новые требования к добросовестным переговорам и раскрытию информации, усиливают судебный контроль над типовыми договорами и обновляют институт musataha (право застройки). При этом федеральный кодекс действует одновременно с законами каждого эмирата — Дубая, Абу-Даби и других — и не отменяет их компетенций по владению, регистрации и ипотеке. Поэтому практическая задача участников рынка — согласовать федеральные новации с действующими правилами конкретного эмирата.

Ключевые нововведения: что изменилось в Гражданском кодексе

Ниже — сводка самых значимых novell: тех положений, которые прямо влияют на сделки с недвижимостью.

• Добросовестные переговоры и раскрытие информации: введена обязанность вести переговоры добросовестно и раскрывать информацию, имеющую решающее значение для согласия контрагента.
• Контроль над договорами присоединения: кодекс различает индивидуально согласованные договоры и типовые формы, повышая судебное внимание к непроработанным пунктам.
• Изменения в аренде: приоритет арендатора при множественной сдаче, удержание движимого имущества, превращение «holding over» в новый договор и обязанность компенсировать одобренные улучшения в определённых случаях.
• Продолжение аренды при продаже бизнеса: суд может обязать продлить аренду новому владельцу бизнеса при наличии гарантий и отсутствии ущерба для арендодателя.
• Регистрация и защита прав третьих лиц: ограничения на распоряжение имуществом действуют против третьих лиц только при регистрации или их известности об ограничении.
• Реформа совместной собственности: федеральные правила для случаев, когда нормы эмирата отсутствуют, включая кворумы и запрет на соглашения о полном запрете раздела.
• Musataha (право superficies): устранён прежний лимит в 50 лет, введены явные требования к регистрации и обязанности держателя права.
• Неустойки и судебная корректировка: судам даны ориентиры для пересмотра заранее согласованных убытков с учётом реального вреда и частичного исполнения.

Все эти изменения направлены на повышение прозрачности и ответственности в довузовной и контрактной фазах сделок.

Пред контрактная стадия: резервации, heads of terms и риски раскрытия

Нововведения делают фазу переговоров существенной для установления прав сторон. Если раньше бронирование или memorandum of understanding часто рассматривались как предварительные и не обязывающие шаги, теперь суды могут трактовать их иначе.

Что именно требуется:

• обязанность раскрывать любую информацию, которая могла бы иметь решающее значение для получения согласия другой стороны;
• ответственность за злоупотребление конфиденциальной информацией, полученной в ходе переговоров;
• усиленный контроль над тем, какие предположения лежали в основе сделки и были ли они раскрыты.

Практический вывод для участников рынка:

• пересмотрите формы бронирования и heads of terms — уточняйте, что именно является обязательным, а что — предварительным;
• внедрите процессы документирования переговоров; фиксируйте ключевые заявления и раскрытия в протоколах;
• проанализируйте, какие данные считаются «решающими» для контрагента — финансовые показатели, сроки сдачи, разрешения на строительство и пр.

Если вы девелопер или инвестор, невыполнение этих требований может привести к судебным спорам ещё до перехода права собственности и регистрации.

Типовые договоры: повышенный риск для авторов шаблонов

Кодекс прямо различает договора присоединения (standard form contracts) и индивидуально согласованные договоры. Последствия:

• суды чаще будут толковать неясные условия в пользу стороны, не составлявшей договор;
• повышение роли прозрачности и справедливости в оценке типовых условий;
• усиление аргументов арендаторов и покупателей при оспаривании значимых пунктов.

Что нужно сделать:

• пересмотрите все шаблоны договоров аренды и купли-продажи;
• укажите понятные и однозначные формулировки по цене, штрафам, гарантиям и обязанностям сторон;
• рассмотрите введение процедур индивидуального согласования ключевых условий при крупных сделках.

Мы ожидаем, что крупные девелоперские и управляющие компании начнут масштабные ревизии документации, чтобы снизить риск неблагоприятного толкования в суде.

Новые правила аренды: удержание, holding over и улучшения

Новые положения по аренде касаются как коммерческих, так и жилых отношений в тех областях, где правовое поле эмирата не перекрывает федеральные нормы. Главные моменты:

• приоритет арендатора: если одна и та же недвижимость оказалась арендована нескольким лицам, кодекс предусматривает правила определения приоритета;
• holding over: удержание объекта после окончания срока аренды теперь в общих случаях порождает новый договор, а не продление прежнего;
• право удержания: арендодателю предоставлено право удержания определённого движимого имущества арендатора как обеспечение (statutory lien);
• компенсация за улучшения: арендатор может получить компенсацию за одобренные улучшения при соблюдении условий;
• ремедии для арендатора: если помещение непригодно для оговоренного использования, арендатор может требовать расторжения, снижения арендной платы или компенсации.

Практика: управляющие недвижимостью, трейд-арендаторы и операторы торговых площадей должны пересмотреть договоры с учётом этих изменений, особенно по вопросам передачи бизнеса и продолжения деятельности на том же месте.

Право при продаже бизнеса: судебная защита права аренды

Новое положение позволяет суду обязать арендодателя продлить аренду новому владельцу бизнеса, если продление необходимо для продолжения деятельности, при условии предоставления адекватных гарантий и отсутствия реального ущерба для арендодателя. Это изменение поддерживает рыночную практику продажи бизнеса «как действующего предприятия» (going concern) и снижает риск разрушения операционной цепочки при смене собственника.

Для покупателя бизнеса это означает большую правовую предсказуемость; для арендодателя — необходимость внимательнее оценивать гарантии и возможные риски продолжения аренды с иным арендоплательщиком.

Регистрация прав и защита третьих лиц

Кодекс подчёркивает роль регистрации для защиты прав против третьих лиц. Ключевые положения:

• ограничения распоряжения имуществом будут обязательны для третьих лиц только если они были им известны или зарегистрированы;
• регистрация играет решающую роль в защите прав собственности и ограничений;
• статутные права прохода и доступа (rights of way and access easements) уточнены и усилены.

Вывод: правильная регистрация юридических ограничений и условий права — важнейший элемент защиты сделок.