Офисный дефицит в ОАЭ: аренда растёт двузначно, жильё в Дубае сдаёт позиции

Ключевая картина рынка: офисы растут, жильё в Дубае охлаждается

Рынок недвижимости ОАЭ показал в Q2 2026 резкое разделение трендов: коммерческие офисы демонстрируют сильный дефицит предложения и двузначной рост ставок аренды, тогда как жилой рынок в Дубае испытывает замедление на фоне большого притока новых предложений. Мы рассматриваем данные отчёта CBRE Middle East за второй квартал 2026 года и объясняем, что это значит для покупателей, инвесторов и арендаторов.

Кратко о главных цифрах

• Офисные средние ставки в Дубае выросли на 13% год к году, премиум-офисы — на 16%.
• Уровень занятости офисов: около 94% в Дубае и 96% в Абу‑Даби.
• В Абу‑Даби средние офисные ставки увеличились почти на 16%.
• Дубай: средние арендные ставки на жильё упали на 2.6% год к году и на 6.2% квартал к кварталу.
• Транзакций жилья в Дубае стало на 29% меньше — меньше 37 000 сделок против более 51 000 годом ранее; суммарная стоимость сделок упала до AED 88 млрд.
• За H1 2026 было завершено порядка 18 000 жилых единиц в Дубае.
• Абу‑Даби: жилые значения выросли на 21.6% год к году; аренда +3.6% год к году; сделки — AED 32 млрд (рост 150%).

Офисный рынок: дефицит и ценовая эскалация

CBRE фиксирует явный дефицит качественного офисного предложения, что ведёт к заметному росту арендных ставок и высокой занятости. По нашим оценкам, это самый явный тренд квартала.

Почему аренда растёт

• Спрос на премиальные площади сосредоточен в ключевых деловых районах и свободных зонах: DIFC, Tecom, DMCC в Дубае и ADGM в Абу‑Даби.
• Предложение остаётся ограниченным: в ОАЭ ожидается менее 300 000 кв. м новых офисных площадей в 2026–2027 годах, что не покрывает текущую потребность.
• Занятость офисов высока: 94% в Дубае, 96% в Абу‑Даби, что указывает на низкую вакантность Grade A помещений.

Для арендатора и инвестора это означает следующее:

• Больше переговорной силы у landlords в премиум сегменте. Предоплата и более строгие гарантии становятся обычной практикой при заключении долгосрочных арендных контрактов.
• Для инвесторов в офисные активы текущая ситуация увеличивает потенциал роста доходности, но есть риски связанной экономической волатильности и конкуренции за качественные активы.

Жилая недвижимость: различие между Дубаем и Абу‑Даби

Жилой рынок показал разнонаправленную динамику: Дубай — охлаждение, Абу‑Даби — рост и активность.

Дубай: рост предложения и снижение активности

Дубай столкнулся с ростом предложения: около 18 000 завершённых жилых единиц за первое полугодие 2026. Это привело к ослаблению ценового давления на аренду и замедлению продаж.

Основные факты по Дубаю:

• Средние арендные ставки упали на 2.6% год к году и на 6.2% квартал к кварталу.
• Транзакций стало на 29% меньше — менее 37 000 сделок против более 51 000 в Q2 2025.
• Общая стоимость сделок снизилась до AED 88 млрд с почти AED 154 млрд год назад.

Это значит, что покупатель, ориентированный на доход от аренды, сейчас должен быть более избирателен:

• В районах с высокой новостройкой и высокой конкуренцией арендные доходности сокращаются.
• Для тех, кто рассматривает покупку в инвестиционных целях, целесообразно анализировать микромаркеты и сроки введения новых проектов.

Абу‑Даби: спрос остаётся сильным

В то же время Абу‑Даби показывает устойчивый рост:

• Жилые цены выросли на 21.6% год к году; апартаменты прибавили 24.4%.
• Аренда выросла на 3.6% год к году.
• Объём сделок увеличился: суммарная стоимость составила AED 32 млрд (рост 150%), а объём сделок — около +80% год к году.
• Off‑plan сегмент занимал примерно 83% сделок и 85% стоимости продаж, что указывает на высокую инвестиционную активность в новых проектах.

Для инвесторов это важный сигнал: в Абу‑Даби есть высокая локальная и институциональная поддержка проектов, и off‑plan остаётся движущей силой рынка.

Ритейл и индустриальная недвижимость: разные истории

Розничный рынок ощущает влияние снижения турпотока, но крупные торговые центры сохраняют высокую заполняемость. Промышленный и логистический сектор остаётся лучшим по показателям.

Ритейл

• Уровень занятости в крупных ТЦ остаётся высоким: ~98% в Дубае и ~95% в Абу‑Даби.
• Рентная динамика: в Дубае аренда розничных площадей выросла примерно на 3% год к году, в Абу‑Даби в целом стабильна.
• Девелоперы готовятся к волне новых открытий: примеры проектов — Al Khail Avenue в Дубае и первая розничная фаза Saadiyat Grove в Абу‑Даби.

Ритейл сейчас зависит от восстановления турпотока и от того, как изменятся потребительские расходы.

Индустрия и логистика

Этот сектор остаётся драйвером роста благодаря государственной политике по локализации производства и программам поддержки.

• Промышленные экспорты достигли AED 262 млрд в 2025 году.
• Программы вроде Operation 300bn и Make it in the Emirates (MIITE) стимулируют инвестиции; для Абу‑Даби MIITE включает AED 48.5 млрд обязательств.
• Ведущие логистические кластеры в Дубае (Dubai Industrial City, Dubai Investments Park, National Industries Park) и в Абу‑Даби (Kezad и другие) показывают устойчивый спрос на складские площади.

Инвесторам в логистику стоит обращать внимание на правительственные инициативы и на близость к ключевым транспортным узлам.

Что это значит для покупателей и инвесторов — практические выводы

Мы даём конкретные рекомендации, основанные на данных CBRE и нашей практике анализа рынков.

Для инвесторов в офисы:

• Рассмотрите покупку активов в свободных зонах и возле деловых центров, где спрос превышает предложение.
• Оцените риск простоя и необходимость капремонта; в некоторых сегментах конкуренция за Grade A ограничена, но входной порог и CAPEX высоки.

Для покупателей жилья в Дубае:

• Ожидайте более длинные сроки сдачи в аренду и снижение доходности в микрорайонах с большим количеством новых проектов.
• Сфокусируйтесь на районах с ограниченным будущим предложением или на нишевых сегментах (сегмент среднего и элитного жилья с проверенным притоком арендаторов).

Для инвесторов в Абу‑Даби:

• Off‑plan проекты сейчас доминируют. Внимательно проверяйте девелопера, условия оплаты и гарантии ввода в эксплуатацию.
• Долгосрочная локальная поддержка и крупные инфраструктурные проекты делают рынок более предсказуемым, но стоимость входа растёт.

Для участников рынка логистики и ритейла:

• Индустриальные активы имеют хорошую защиту от цикличности экономики ввиду программ локализации и FDI.
• Розничные активы в крупных ТЦ остаются устойчивыми, но зависимы от туризма и потребительского спроса.

Риски и «чёрные лебеди» для инвестора

Рынок сейчас устойчив по ряду параметров, но есть факторы, которые требуют осторожности:

• Геополитические напряжения продолжают влиять на экономическую активность и торговлю; CBRE прогнозирует небольшое сокращение ВВП на 0.04% в 2026 году.
• Снижение туризма и показателей авиации может давить на ритейл и средние сегменты аренды.
• В Дубае большой объем новых вводов жилья увеличивает конкуренцию и давит на арендные ставки.
• Для офисов риск состоит в том, что резкое ухудшение макроэкономики сократит спрос от международных компаний.

Мы советуем инвесторам иметь план выхода из позиции и стресс‑тестировать доходности на более консервативных допущениях.

Прогнозы и сценарии на 2027

CBRE ожидает восстановления экономики в 2027 при улучшении региональных условий.