Офисный бум и спад жилья: как меняется рынок недвижимости ОАЭ во II кв. 2026

Рынок недвижимости ОАЭ во II квартале 2026 — краткий вердикт

Рынок недвижимости ОАЭ показал неожиданно разнонаправленную динамику во втором квартале 2026 года: коммерческая недвижимость укрепилась, а жилой сектор в Дубае начал нормализацию после нескольких лет бурного роста. Мы изучили отчёт CBRE Middle East и объясняем, что это означает для покупателей, инвесторов и экспатов.

CBRE фиксирует резкий рост спроса на офисы и склады, при одновременном замедлении активности в жилом, туристическом и розничном сегментах. Эти тренды дают инвесторам новые возможности, но одновременно повышают риски для тех, кто рассчитывал на быструю перепродажу жилых квартир в Дубае.

Ключевые факты из отчёта CBRE

• Офисные аренды в Дубае выросли на 13% год к году.
• Заполняемость офисов в Абу‑Даби достигла около 96%.
• Средние аренды жилья в Дубае упали на 6,2% по сравнению с предыдущим кварталом и на 2,6% год к году.
• Цены на жилье остались 1,9% выше уровней 2025 года.
• В первой половине 2026 года было завершено почти 18 000 новых домов.
• Количество зарегистрированных сделок жилой недвижимости в Дубае во II квартале составило менее 37 000, что на 29% меньше годом ранее, а общая стоимость сделок сократилась до AED 88 млрд с AED 154 млрд год назад.
• Рынок жилья Абу‑Даби вырос: цены поднялись на 21,6% год к году, а объём продаж достиг AED 32 млрд, что на 150% больше по сравнению с тем же периодом 2025 года; около 83% сделок — офф‑план.
• Заполняемость торговых центров: примерно 98% в Дубае и 95% в Абу‑Даби.
• CBRE ожидает небольшого сокращения экономики ОАЭ в 2026 году на 0,04% из‑за сбоев в торговле, туризме и авиации.

Офисный рынок: где деньги теперь концентрируются

Офисный сегмент стал локомотивом рынка. Рост аренд на 13% в Дубае и почти полная заполняемость премиальных площадей в Абу‑Даби указывают на жесткий спрос на качественные офисные блоки.

Почему так происходит:

• Смена модели работы компаний: многие международные фирмы расширяют региональные хабы в ОАЭ, возвращая часть сотрудников в офисы с фокусом на командную работу.
• Ограниченное предложение качественных помещений класса A в центральных деловых районах даёт управляющим собственностью рычаги для повышения ставок.
• Снижение активности в жилом и туристическом сегментах заставляет инвесторов перераспределять капитал в офисы и склады.

Что это значит для инвестора и арендатора:

• Для владельцев: возможность повышать доходность и рефинансировать проекты под более выгодные условия.
• Для арендаторов: конкуренция за качественные площади может означать более жесткие условия и рост операционных затрат.
• Для инвесторов, ориентирующихся на доходность: офисный сектор сейчас предлагает более предсказуемый денежный поток, но требует внимательной оценки локации и устойчивости спроса.

Мы считаем, что рост офисных ставок реальный, но он концентрируется в премиуме. Риск — резкое увеличение пустующих площадей в периферии, если экономический рост замедлится сильнее ожидаемого.

Жилой рынок Дубая: признак охлаждения после роста

Дубай показал признаки нормализации. Снижение средних аренд на 6,2% за квартал и уменьшение числа сделок на 29% — это сигнал, что рынок перестаёт быть односторонним.

Факторы давления на рынок жилья:

• Завершение почти 18 000 новых домов в первой половине года увеличило предложение и ослабило дефицит, который подогревал рост цен и аренд.
• Переориентация капитала инвесторов на коммерческие активы.
• Замедление туристического притока и влияния краткосрочной аренды на спрос.

Конкретные последствия:

• Владельцы арендуемого жилья могут столкнуться с периодом корректировки доходов; ставки упали, и падение может продолжиться в микрорайонах с избытком предложения.
• Вложение в новые проекты требует осторожности: цены остаются 1,9% выше уровней 2025 года, но динамика продаж ослабла.
• Девелоперы и брокеры будут активнее предлагать стимулы для покупателей и арендаторов — скидки на управление, гибкие планы платежей или пакеты услуг.

Наш вывод: если вы покупаете жильё для сдачи в аренду в Дубае теперь, считайте на более консервативный доход и заложите буфер на 6–12 месяцев для достижения полной заполняемости.

Абу‑Даби: рост цен и риск офф‑план концентрации

Абу‑Даби выделяется на фоне общенационального замедления. По данным CBRE, цены жилой недвижимости выросли на 21,6% год к году, а объём продаж достиг AED 32 млрд, рост на 150%.

Особенность рынка — высокая доля офф‑план: около 83% сделок.

Что это означает:

• С одной стороны, высокий спрос на новостройки даёт девелоперам денежный поток и инвесторам — шанс на значительную капитализацию.
• С другой стороны, концентрация продаж в офф‑план повышает риск для покупателей, если сроки строительства затянутся, или если рыночная конъюнктура изменится.

Рекомендации для покупателей в Абу‑Даби:

• Оценивайте финансовую устойчивость девелопера и историю сдачи проектов вовремя.
• Рассмотрите альтернативы на вторичном рынке, если вам важна ликвидность и немедленная сдача в аренду.
• При расчёте доходности учитывайте возможную волатильность цен в момент завершения проекта.

Мы видим в Абу‑Даби интерес для инвесторов, готовых принять проектный риск ради более высокой потенциальной прибыли. Для более осторожных инвесторов вторичный рынок остаётся приоритетом.

Индустриальные и розничные активы: стабильность на фоне турбулентности

Промышленные и логистические объекты сохранили силу: инвестиции в производство и расширение цепочек поставок поддерживают спрос на склады и хабы.