Обратная ипотека: ликвидность без потери права собственности.

В прошлом году количество заключенных обратных ипотек увеличилось в 2,7 раза, и рынок ожидает активации этого продукта. Запуск обратной ипотеки, объявленной Santander и Mapfre после более чем года подготовки, рассматривается как своеобразное разделение времени до и после на рынке, который вызывает большой интерес, но испытывает трудности с развитием в Испании.

Совместная инициатива этих двух финансовых гигантов "это новость, которую мы ждали много лет. Это развивающийся фактор, который вызовет появление других подобных объявлений и, следовательно, развитие этого сектора", говорит Анхель Комингес, президент и основатель Оптима Майорес, посредник в этом виде страхования. "Вступление Santander и Mapfre на рынок обратной ипотеки привлекло большой интерес, и как результат у нас возрос спрос на этот продукт", - говорит Хулиан Франко, соучредитель компании Mas Vida, специализирующейся на консультациях по управлению имуществом пожилых людей.

Ожидания, возникшие после первого объявления о запуске Santander и Mapfre в начале прошлого года, совпадают с резким увеличением числа заключенных обратных ипотек в 2022 году. Было заключено 549 ипотек по данным Генеральной палаты нотариусов. Это не так много, но эта цифра в 2,7 раза превышает 197 ипотек, заключенных в 2021 году.

Золотая эпоха обратной ипотеки наступила после финансового кризиса 2008 года, когда многие предпенсионеры решили, что этот продукт может быть для них дополнением к пенсии. В 2009 году было заключено 780 ипотек, а затем их количество начало снижаться до 149 и 111 в 2019 и 2020 годах. Эти цифры далеки от зарегистрированных в Великобритании, где было заключено 52 295 обратных ипотек в 2022 году.

Репутация
На прошлое репутационные проблемы, которые возникли у финансовых учреждений, оказывают влияние на рынок и рассматриваются как одна из основных преград для входа в этот бизнес. Падение престижа этого продукта произошло как из-за проблем, вызываемых наследниками, когда владелец квартиры умирает, так и из-за отсутствия интереса банков сохранять недвижимость после многолетнего интенсивной работы по очистке балансов от недвижимости. Сейчас ситуация изменилась, и руководители Santander и Mapfre обязались улучшить коммерциализацию для предотвращения конфликтов.

Обратная ипотека предназначена для владельцев жилой недвижимости старше 65 лет, которые хотят получить ликвидность, закрепив ипотеку за этой квартирой и сохраняя свое собственность, в которой они могут жить до смерти. Владелец объекта недвижимости берет кредит у банка, залогом которого является сама недвижимость. Кредит можно получить в рассрочку или полностью, и его сумма зависит от оценки банка стоимости недвижимости, хотя его установка зависит от различных факторов, включая возраст владельца. Через год после его смерти наследники должны вернуть все деньги по кредиту по процентной ставке, которая обычно немного превышает 6%. В противном случае они теряют инаследованное жилье. Также может произойти так, что когда наследники готовы погасить кредит, сумма погашения превышает стоимость недвижимости в этот момент. Чтобы избежать этой проблемы, некоторые предложения устанавливают сумму кредита на низкий процент от стоимости квартиры.

Примеры
Обратная ипотека для человека в возрасте 70 лет с использованием 14% от оценочной стоимости квартиры в 200 000 евро составляет единовременный платеж в размере 28 000 евро, согласно Mas Vida. Если возраст повышается до 75 лет, а оценка дома составляет 300 000 евро, платеж составляет 63 000 евро.

Но обратная ипотека не единственное предложение, предлагающее ликвидность пожилым людям, она конкурирует с другими продуктами, такими как нагая собственность. С этой альтернативой дом продается, но сохраняется пожизненное пользование. Владелец получает определенную сумму денег от покупателя одним платежом, продолжая жить в своем доме до своей смерти, после чего покупатель получает полное право собственности на недвижимость. Для покупателя нагой собственности это инвестиция в будущее, так как он получает дом по более доступной цене. "Распоряжение нагой собственностью - это более востребованный продукт, чем обратная ипотека, и тип клиента здесь отличается", - подчеркивает Франко.

По расчетам Mas Vida, через нагую собственность человек возрастом 70 лет с квартирой стоимостью 200 000 евро может получить выплату в размере 100 000 евро. Те, кто выбирает обратную ипотеку, надеются, что смогут в ближайшем будущем погасить долг и сохранить дом, в то время как те, кто заключает сделки на покупку нагой собственности, отказываются от жилья.

Предложения
Caser распространяет свои продукты через независимых специализированных посредников, таких как Mas Vida, которые объясняют работу этого малоизвестного продукта широкой общественности. Если владелец ипотеки старше 90 лет, компания требует согласия детей. Ссылочная процентная ставка по ипотеке составляет около 6%. Недвижимость должна быть постоянным местом жительства и иметь оценку выше 150 000 евро. Кроме того, она должна быть защищена страховкой жилья. Ипотеку можно оформить с дополнительными службами, предоставляемыми Caser Residencial, или без них. Среди них, в частности, медицинская помощь, юридическое консультирование, сопровождение и физический уход, личное обслуживание. Клиент может сдавать дом в аренду, поскольку он сохраняет свое собственное имущество, но аренда должна быть предварительно разрешена Caser.

Catalana Occidente имеет ипотеку в своем каталоге продуктов, предназначенную для квартир, стоимость оценки которых превышает 200 000 евро, и ежемесячный доход, получаемый клиентом, должен быть не менее 250 евро. Caja de Ingenieros требует, чтобы владелец был не моложе 70 лет. Квартира должна быть свободной от обременений, требуется домашнее соглашение или пенсия, а также договор страхования от повреждений на сумму ипотеки. Максимальная сумма кредита составляет 60% от стоимости оценки недвижимости, а минимальная сумма ежемесячного дохода составляет 500 евро.